Jerome Powell baru saja memperingatkan bahwa pasar perumahan AS membutuhkan 'koreksi yang sulit' sehingga orang dapat membeli rumah lagi — tapi inilah mengapa itu tidak akan terlihat seperti tahun 2008

Investor real estat sebagian besar telah melakukannya dengan baik selama beberapa tahun terakhir. Tetapi dengan tingkat suku bunga yang lebih tinggi, segalanya mungkin akan berubah.

Federal Reserve AS menaikkan suku bunga acuan sebesar 0.75 basis poin pada hari Rabu, menandai kenaikan ketiga berturut-turut.

Suku bunga yang lebih tinggi diterjemahkan menjadi pembayaran hipotek yang lebih besar - bukan kabar baik untuk pasar perumahan. Namun, menurunkan harga perumahan adalah bagian dari apa yang perlu dilakukan untuk mengendalikan inflasi.

Jangan ketinggalan

"Untuk jangka panjang yang kita butuhkan adalah penawaran dan permintaan agar lebih selaras, sehingga harga rumah naik pada tingkat yang wajar, pada kecepatan yang wajar, dan bahwa orang dapat membeli rumah lagi," kata Ketua Fed Jerome Powell, Rabu. "Kami mungkin di pasar perumahan harus melalui koreksi untuk kembali ke tempat itu."

"Dari semacam sudut pandang siklus bisnis, koreksi yang sulit ini akan mengembalikan pasar perumahan ke keseimbangan yang lebih baik."

Kata-kata itu mungkin terdengar menakutkan, terutama bagi mereka yang hidup melalui krisis keuangan terakhir — di mana pasar perumahan mengalami koreksi yang sangat, sangat sulit.

Tetapi para ahli mengatakan ada alasan bagus untuk percaya bahwa terlepas dari bagaimana keadaan berjalan, itu tidak akan kembali ke tahun 2008.

Standar pinjaman yang lebih tinggi

Praktik pemberian pinjaman yang meragukan dalam industri keuangan merupakan faktor utama yang menyebabkan krisis perumahan pada tahun 2008. Deregulasi keuangan membuat pemberian pinjaman berisiko menjadi lebih mudah dan lebih menguntungkan — bahkan kepada mereka yang tidak mampu membelinya.

Jadi, ketika semakin banyak peminjam yang tidak dapat membayar kembali pinjaman mereka, pasar perumahan runtuh.

Itulah mengapa Undang-Undang Dodd-Frank diberlakukan pada tahun 2010. Undang-undang tersebut membatasi industri keuangan, termasuk membuat program untuk menghentikan perusahaan hipotek dan pemberi pinjaman memberikan pinjaman tidak pasti.

Kisah berlanjut

Data terbaru menunjukkan bahwa pemberi pinjaman memang lebih ketat dalam praktik pemberian pinjaman mereka.

Menurut Federal Reserve Bank of New York, skor kredit rata-rata untuk hipotek baru adalah 773 untuk kuartal kedua 2022. Sementara itu, 65% dari utang hipotek baru berasal dari peminjam dengan nilai kredit di atas 760.

Dalam Laporan Triwulanan tentang Hutang dan Kredit Rumah Tangga, The Fed New York menyatakan bahwa "skor kredit pada hipotek baru tetap cukup tinggi dan mencerminkan kriteria pinjaman yang ketat."

Pemilik rumah dalam kondisi baik

Ketika harga rumah naik, pemilik rumah membangun lebih banyak ekuitas.

Menurut teknologi hipotek dan penyedia data Black Knight, pemegang hipotek sekarang memiliki akses ke ekuitas tambahan $ 2.8 triliun di rumah mereka dibandingkan dengan tahun lalu. Itu menunjukkan peningkatan sebesar 34% dan lebih dari $207,000 dalam ekuitas tambahan yang tersedia untuk setiap peminjam.

Selain itu, sebagian besar pemilik rumah tidak gagal membayar pinjaman mereka bahkan pada puncak pandemi COVID-19, di mana penguncian mengirim gelombang kejutan ke seluruh perekonomian.

Tentu saja, program-program penangguhan hipotek itulah yang menyelamatkan para peminjam yang sedang berjuang: mereka dapat menghentikan pembayaran mereka sampai mereka mendapatkan kembali stabilitas keuangan.

Hasilnya tampak hebat: The Fed New York mengatakan bahwa bagian saldo hipotek 90 hari ditambah jatuh tempo tetap di 0.5% pada akhir Q2, mendekati cara bersejarah.

Pasokan dan permintaan

Pada episode The Ramsey Show baru-baru ini, pembawa acara Dave Ramsey menunjukkan bahwa masalah besar pada tahun 2008 adalah "kelebihan pasokan yang luar biasa karena penyitaan terjadi di mana-mana dan pasar membeku."

Dan kehancuran itu bukan disebabkan oleh suku bunga atau kesehatan ekonomi, melainkan "kepanikan real estat."

Saat ini, permintaan perumahan tetap kuat sementara pasokan masih terbatas. Dinamika itu bisa mulai berubah karena The Fed mencoba mengekang permintaan dengan menaikkan suku bunga.

Ramsey mengakui laju kenaikan harga rumah yang melambat saat ini tetapi tidak mengharapkan krisis seperti 2008.

“Ini tidak selalu sesederhana penawaran dan permintaan — tetapi hampir selalu demikian,” katanya.

Artikel ini hanya memberikan informasi dan tidak boleh dianggap sebagai saran. Ini diberikan tanpa jaminan dalam bentuk apa pun.