3 Klik Untuk Hasil 12.7%.

Real estat semakin terpukul, yang berarti perwalian investasi real estat (REIT) sangat murah sekali lagi.

Akhirnya! Hasil REIT kembali ke tempat yang seharusnya—(tanah)penguasa atas vanilla S&P 500!

Kami pelawan, tentu saja, dapat melakukan lebih baik daripada yang populer ETF Real Estat Vanguard (VNQ). Meskipun 3.5% tidak buruk, itu artinya jika dibandingkan dengan "hasil utama" 12.7% yang akan kita diskusikan.

Kenapa REIT murah lagi? Sederhana: The Fed.

Seperti yang saya sebutkan beberapa bulan yang lalu, suku bunga yang lebih tinggi tidak hanya berarti biaya modal yang lebih tinggi untuk REIT (dan semua perusahaan lain, dalam hal ini), tetapi juga lebih banyak persaingan untuk mendapatkan pendapatan karena imbal hasil obligasi menjadi semakin kompetitif.

REIT memang berperilaku persis seperti yang kami harapkan…

Gambaran besarnya, kita akan melihat kembali periode ini sebagai salah satu waktu terbaik untuk membeli REIT dengan harga lebih murah dan hasil yang jauh lebih tinggi dari rata-rata.

Di mana kita harus mulai? Mari kita bahas tiga paket REIT itu, menghasilkan 11.4% hingga 13.5%.

REIT Ritel Kebutuhan (RTL)

Hasil Dividen: 13.5%

Saya memiliki sedikit titik lemah untuk Getty Realti (GTY), spesialis penyewa tunggal yang cocok dengan cetakan "membosankan itu indah" dengan menyewakan propertinya kepada apa yang saya sebut pengecer "kebutuhan": pompa bensin, toko serba ada, toko suku cadang mobil, Anda mendapatkan gambarannya.

Mengingat itu, saya akan memiliki untuk mencintai perusahaan real estat yang menyebut dirinya sendiri REIT Ritel Kebutuhan (RTL)bukan?

Necessity Retail memiliki lebih dari 1,000 penyewa tunggal dan "tenaga terbuka, berlabuh, dan pusat grosir" di 48 negara bagian yang disewakan bersih terutama untuk kesepakatan jangka panjang. Penyewanya berasal dari 44 industri yang berbeda—termasuk gas/kenyamanan, layanan kesehatan, dan restoran cepat saji—dengan tidak ada satu industri pun yang mencakup lebih dari 8% dari sewa garis lurus.

Mengapa REIT sebesar itu terdengar begitu asing? Yah, hanya setahun yang lalu, itu berganti nama dari Kepercayaan Keuangan Amerika (AFIN)-sebuah nama Saya menjelajah di tahun 2020. Saya mencatat bahwa keterpaparannya yang tinggi terhadap restoran, hiburan, pengecer, dan properti perkantoran merupakan "kewajiban" di tengah COVID, tetapi hal itu dapat terlihat seperti pembelian murah karena potensi snap-back pemulihan COVID.

Maju cepat ke hari ini, dan RTL memiliki masalah yang jauh berbeda — yaitu, hutang.

Menjelang akhir tahun 2021, perusahaan mengumumkan akuisisi 1.3 aset ritel senilai $81 miliar dari CIM Real Estate Finance Trust, serta divestasi tiga aset kantor non-inti.

Berita bagus? RTL menurunkan konsentrasi 10 penyewa teratas dan mengurangi eksposurnya ke ruang kantor dari 7% menjadi 1%. Kelemahannya? Beban hutang yang besar hanya bertambah besar. REIT ini sekarang memiliki utang bersih sebesar $2.8 miliar, yang hampir 10 kali lipat EBITDA yang disesuaikan dan lebih dari tiga kali kapitalisasi pasarnya!

Untuk apa nilainya, cakupan dividen di sini bukanlah masalah yang mencolok, dengan dividen hanya mewakili 83% dari dana yang disesuaikan dari operasi (FFO) 12 bulan yang tertinggal. Tetapi beban utang yang tinggi dan kurangnya katalis yang jelas memberi saya sedikit jeda tentang RTL.

Sewa Bersih Global (GNL)

Hasil Dividen: 11.4%

Sewa Bersih Global (GNL) adalah REIT komersial yang, seperti yang tersirat dalam namanya "Global", beroperasi tidak hanya di sini di AS, tetapi di 10 negara lain, termasuk Inggris, Belanda, Finlandia, dan Prancis. Itu memiliki 311 properti yang disewakan kepada 140 penyewa di 50 industri, meskipun konsentrasi industri sedikit lebih tinggi — jasa keuangan (13%) dan manufaktur mobil (12%) keduanya merupakan irisan dua digit dari kue portofolio.

Bagian lain dari namanya adalah "Net Lease", yang, seperti RTL, adalah alasan untuk menyukainya. Sewa bersih, sebagai pengingat, adalah "bersih" dari asuransi, pemeliharaan, dan pajak, yang berarti itu hanya mengumpulkan uang sewa dan menyerahkan segala sesuatunya kepada penyewa untuk mencari tahu. Itu berarti lebih sedikit variabel yang perlu dikhawatirkan oleh investor GNL; keuntungan lebih dapat diprediksi dan dapat diandalkan dibandingkan dengan sewa tradisional.

Jadi apa salah dengan GNL?

Sebagai permulaan, Global Net Lease termasuk di antara banyak REIT yang memotong dividennya karena COVID. Secara khusus, perusahaan memotong pembayarannya sebesar 25% menjadi 40 sen per saham pada April 2020, dan belum menoleh ke belakang.

Jika ada keuntungan dari pemotongan tersebut, pembayaran saat ini lebih berkelanjutan. Rasio pembayaran AFFO adalah 93%, yang cukup aman tetapi beruang akan mengawasi dengan cermat dalam beberapa bulan mendatang.

Juga, seperti Necessity Retail, GNL memiliki utang yang cukup tinggi sebesar $2.2 miliar. Ini tidak seburuk itu, setidaknya secara komparatif—8x EBITDA yang disesuaikan dan 1.5x kapitalisasi pasarnya. Dan tingkat bunga rata-rata tertimbang yang dibayarkan untuk utang tersebut (3.5%) sedikit lebih baik daripada RTL (4.2%).

Jadi, Global Net Lease pasti memiliki kutilnya. Tetapi untuk investor dividen yang lebih agresif, GNL—yang merupakan permainan real estat multinasional langka yang diperdagangkan pada tingkat yang menarik dibandingkan dengan AFFO dan EBITDA yang disesuaikan—mungkin sesuai dengan tagihan.

Properti Perkantoran Pendapatan Trust (OPI)

Hasil Dividen: 13.2%

Kadang-kadang, bahkan situasi yang tampak paling buruk pun dapat menghasilkan buah yang menguntungkan.

Mengambil Properti Perkantoran Pendapatan Trust (OPI), Misalnya. REIT ini memiliki 160 properti yang terutama disewakan kepada penyewa tunggal berkualitas tinggi—tidak hanya bisnis, tetapi juga entitas pemerintah. Dan kembali ketika saya meninjaunya pada Oktober 2022, itu terperosok dalam penurunan selama satu dekade yang benar-benar meningkat akhir-akhir ini — saham OPI telah terpangkas hampir setengahnya.

Namun sesulit apapun menjadi pemilik properti kantor di masa WFH ini, OPI bukannya tanpa kelebihan. Dan pada saat itu, saya berpikir bahwa “mungkin pasar menjual OPI secara berlebihan”.

Mari kita perjelas: OPI sedang berjuang keras yang dimulai jauh sebelum COVID.

Istilah "WFH", "kerja jarak jauh", dan "telecommuting" mungkin akan menjadi arus utama pada tahun 2020, tetapi perusahaan Amerika telah lebih condong ke situasi kerja yang fleksibel selama bertahun-tahun—COVID hanya mendorong tren tersebut dengan sopan.

Tetap saja, bertaruh terhadap Kepercayaan Pendapatan Properti Kantor, setidaknya saat ini, bisa berbahaya. Meskipun telah mencakar hampir 20% dari nilainya selama beberapa bulan terakhir, sahamnya masih sangat murah, hanya lima kali lipat CAD (uang tunai tersedia untuk distribusi, metrik profitabilitas alternatif untuk beberapa REIT). Jika Anda ingin menggunakan metrik REIT yang lebih tradisional, OPI memperdagangkan kurang dari 4x FFO normalnya.

Selain itu, OPI bukanlah REIT yang berbasis di New York City yang menyedot banyak penyewa. Ini lebih berbasis di pinggiran kota, dengan hunian saat ini 96%. Sepenuhnya sepertiga dari penyewanya adalah entitas atau kontraktor pemerintah — jenis penyewa yang terpaku pada kantor mereka. Dan setelah beberapa tahun menawarkan fleksibilitas tanpa batas, banyak pemberi kerja akhirnya mulai mundur dan menuntut pekerja menghabiskan beberapa hari di kantor.

Brett Owens adalah kepala strategi investasi untuk Outlook pelawan. Untuk ide-ide penghasilan lebih besar, dapatkan salinan gratis laporan khusus terbarunya: Portofolio Pensiun Awal Anda: Dividen Besar—Setiap Bulan—Selamanya.

Pengungkapan: tidak ada