3 REIT Hasil Tinggi untuk Pendapatan Dividen yang Aman

Perwalian investasi real estat, atau REIT, umumnya merupakan tempat yang tepat untuk mencari pendapatan dividen yang aman dan menarik. Ini karena mereka mendapatkan keuntungan dari nol pajak perusahaan dan diharuskan oleh undang-undang untuk membayar setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak sebagai dividen kepada pemegang saham mereka. Selain itu, sebagian besar REIT mendapat manfaat dari sifat pendapatan sewa kontrak real estat yang defensif dan stabil.

Akibatnya, tidak mengherankan jika banyak REIT blue-chip yang telah ada selama beberapa dekade kini telah bergabung dengan jajaran perusahaan dengan pertumbuhan dividen paling elit di dunia sebagai Dividend Aristocrats (25+ tahun pertumbuhan dividen berturut-turut) dan/atau Dividend Kings (50+ tahun pertumbuhan dividen berturut-turut).

Di sini, kita akan melihat tiga REIT hasil tinggi yang menawarkan dividen aman dan merupakan Raja Dividen atau Aristokrat Dividen.

Seorang Bangsawan Muda dalam Kondisi 'Pindah'

Kepercayaan Properti Essex (ESS) bergabung dengan klub Dividen Aristocrats baru-baru ini karena telah meningkatkan dividennya selama 28 tahun berturut-turut. Mengingat prospek pertumbuhan jangka panjangnya yang sangat menarik, neraca yang luar biasa, dan rasio pembayaran yang konservatif, kami berharap dapat terus meningkatkan dividennya untuk tahun-tahun mendatang.

Model bisnisnya terutama terdiri dari pengembangan, pembangunan kembali, pengelolaan, akuisisi, dan penjualan komunitas apartemen hunian multi-keluarga di West Coast. Saat ini memiliki lebih dari 60,000 unit apartemen yang tersebar di ratusan komunitas.

Ini menikmati tiga keunggulan kompetitif penghasil alfa utama dari model bisnis ini.

Pertama, ia dapat mengembangkan properti multi-keluarga dan kemudian menjualnya dengan keuntungan yang signifikan. Kedua, ia dapat memanfaatkan keahlian dan jaringan bisnisnya untuk membeli properti dan kemudian terlibat dalam aktivitas pembangunan kembali yang meningkatkan nilai yang menghasilkan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang sangat menarik bagi pemegang saham. Ketiga, fokus geografisnya berarti beroperasi di pasar yang terbatas pasokannya dengan fundamental ekonomi yang kuat. Akibatnya, ada sedikit ancaman kelebihan pasokan yang membanjiri pasar, yang berarti propertinya memiliki parit yang kuat di sekelilingnya. Mengingat pertumbuhan pekerjaan yang dipicu oleh sektor teknologi di pasarnya dan pasokan yang terbatas seiring dengan kemampuan pengembangan dan pembangunan kembali, ESS memiliki masa depan yang cerah.

ESS juga terbukti cukup tahan terhadap resesi karena menawarkan kebutuhan dasar, membuat arus kas dan profil pertumbuhan dividen terlihat lebih menjanjikan jika kita menghadapi resesi yang parah dalam waktu dekat. Misalnya, jika dana dari operasi (FFO) per saham benar-benar meningkat selama resesi terakhir, dari $5.57 pada tahun 2007 menjadi $6.14 pada tahun 2008 dan kemudian $6.74 pada tahun 2009.

Ketika menggabungkan keunggulan kompetitif dan profil berisiko rendah dengan hasil dividen 4% dan diharapkan 5-6% FFO dan dividen per saham CAGR selama setengah dekade berikutnya, ESS menawarkan profil imbalan risiko yang sangat menarik bagi investor yang mencari hasil tinggi yang aman .

Legenda 'O'

Pendapatan Realti (O) adalah saham pertumbuhan dividen yang legendaris karena rekam jejaknya dalam menghancurkan total pengembalian S&P 500 sejak go public pada tahun 1994 dan membayar dividen bulanan yang menarik yang telah meningkat selama 27 tahun berturut-turut.

Ia menikmati skala yang sangat besar, dengan portofolio 11,733 properti yang disewakan dengan sewa tiga bersih berstruktur konservatif kepada 1,147 penyewa. O memiliki masa sewa rata-rata tertimbang 8.8 tahun dan menghasilkan 43% dari pendapatan sewanya dari penyewa kelas investasi, memberikan visibilitas tinggi ke aliran arus kas masa depan. Aliran arus kas ini juga terbukti berkinerja sangat baik selama resesi, semakin menambah kekuatan profilnya.

Dengan peringkat kredit A-, jangka waktu rata-rata tertimbang hingga jatuh tempo 6.3 tahun untuk surat utang dan obligasinya, rasio cakupan biaya tetap 5.5x, 95% utang tanpa jaminan, 88% utang dengan tingkat bunga tetap, likuiditas lebih dari $2.5 miliar, dan utang bersih untuk proforma disesuaikan EBITDA tahunan sebesar 5.2x, neraca O seperti benteng.

Saham O saat ini menawarkan hasil dividen 4.5% yang menarik yang sangat aman dan kemungkinan akan terus tumbuh selama bertahun-tahun yang akan datang mengingat model bisnis dan rekam jejaknya yang kuat. O juga diperdagangkan dengan diskon yang signifikan terhadap rata-rata historisnya berdasarkan EV/EBITDA, P/AFFO, dan P/NAV. Dikombinasikan dengan pertumbuhan AFFO per saham tahunan pertengahan satu digit yang diharapkan dan hasil dividen 4.5%, ini menciptakan profil pengembalian total yang disesuaikan dengan risiko yang menarik.

Buat Kasus Federal Dari REIT Ini

Akhirnya, Federal Realty Trust (FRT) adalah REIT terkemuka yang berfokus pada ritel yang memiliki, mengembangkan, dan membangun kembali pusat perbelanjaan di pasar pesisir padat penduduk berpenghasilan tinggi di AS. Pasar ini kemungkinan akan membantu FRT menghasilkan kinerja jangka panjang yang lebih baik karena tren pendapatan dan pertumbuhan populasi yang kuat .

Dengan lebih dari 3,100 penyewa di lebih dari 105 properti dan tidak ada penyewa tunggal yang menyediakan bahkan 3% dari sewa dasar tahunannya, FRT terlindungi dengan baik dari kebangkrutan ritel yang dapat berkembang karena e-commerce terus tumbuh dan potensi resesi di masa depan berdampak pada pengecer. dan tuan tanah mereka.

Selain konsentrasi pada pasar dengan tren pendapatan dan demografis yang menguntungkan, FRT juga menciptakan nilai bagi pemegang saham dengan memanfaatkan neraca A-rated yang kuat untuk berinvestasi di properti saat ini dan baru dengan tingkat pengembalian yang menarik. Selain mendorong pertumbuhan pendapatan sewa, investasi ini juga menjaga asetnya tetap segar dan menarik bagi penyewa dan pembeli, yang semakin memperkuat posisi kompetitif mereka.

Meskipun tentu saja bukan bukti resesi, kinerja FRT cukup baik selama resesi besar terakhir dan kemungkinan akan melakukannya lagi selama resesi berikutnya mengingat diversifikasi, kekuatan pasarnya, dan kualitas penyewa dan propertinya. Dalam resesi besar terakhir, FFO-per-saham tumbuh sebesar 6.4% dari tahun ke tahun pada tahun 2008, turun sebesar 8.8% pada tahun 2009, dan kemudian tumbuh sebesar 10.5% pada tahun 2010. rentetan pertumbuhan dividen jangka panjang.

Intinya

Dengan ketidakpastian ekonomi pada tingkat yang sangat tinggi, investasi pendapatan yang aman dan menarik menjadi lebih berharga dari sebelumnya bagi investor. Dengan REIT hasil tinggi yang terbukti dan menarik seperti ESS, O, dan FRT, investor memiliki akses ke beberapa portofolio real estat terbaik, tim manajemen, dan model bisnis di dunia yang akan terus menghasilkan aliran pendapatan yang terus meningkat bagi banyak orang. tahun yang akan datang.