3 REIT Teratas Yang Sangat Murah Saat Ini

REIT telah terpukul sangat keras di pasar bearish yang sedang berlangsung. Sementara S&P 500 telah turun 18% tahun ini, ETF SPDR Sektor Real Estat (XLRE) telah turun 26%.

Alasan utama di balik kinerja REIT yang rendah adalah dampak dari suku bunga tinggi pada beban bunga sebagian besar REIT, yang memiliki jumlah utang yang cukup besar.

Namun, beberapa REIT menjadi sangat murah dari sudut pandang jangka panjang. Segera setelah angin sakal dari suku bunga tinggi mulai mereda, REIT dengan fundamental yang kuat kemungkinan besar akan memberikan penghargaan yang tinggi kepada pemegang unit mereka.

Karena itu, mari kita bahas prospek tiga REIT yang sangat menarik.

REIT Rumah Sakit Pure-Play

Didirikan pada tahun 2003, Medical Properties Trust (PU) adalah satu-satunya REIT rumah sakit murni di sektornya.

REIT memiliki lebih dari 400 properti yang disewakan kepada lebih dari 30 operator berbeda. Sebagian besar asetnya adalah rumah sakit perawatan akut umum dan terdiversifikasi dengan baik di berbagai wilayah geografis, dengan properti di 29 negara bagian, untuk mengurangi risiko ketidakseimbangan permintaan dan penawaran di masing-masing pasar. Terlepas dari portofolionya di AS, Medical Properties mempertahankan eksposur strategis ke pasar internasional utama, termasuk Jerman, Inggris, Italia, dan Australia.

Properti Medis menikmati beberapa keunggulan kompetitif. Sebagai satu-satunya REIT rumah sakit murni, dengan hampir 20 tahun pengalaman dalam bisnisnya, ia memiliki keahlian yang hebat dalam ceruknya. Ini juga menikmati skala ekonomi.

Sebagai REIT rumah sakit, Properti Medis lebih tahan terhadap resesi daripada kebanyakan REIT, karena sebagian besar konsumen tidak mengurangi biaya kesehatan mereka bahkan di bawah kondisi ekonomi yang paling buruk. REIT telah terbukti tangguh selama krisis virus corona, dengan rekor dana dari operasi [FFO] per unit pada tahun 2020 dan 2021. Di sisi lain, dalam Resesi Hebat, kepercayaan mengalami penurunan FFO per unit sebesar 31% dan memangkas dividen sebesar 26%.

Properti Medis telah menunjukkan rekor pertumbuhan yang sangat konsisten. Ini telah meningkatkan FFO per unitnya dalam sembilan dari 10 tahun terakhir, pada tingkat tahunan rata-rata 9.3%. Kinerja yang konsisten merupakan bukti model bisnis REIT yang solid dan pelaksanaannya yang cermat. Berkat penarik dari populasi yang menua di sebagian besar pasarnya dan jalur akuisisi yang menjanjikan, Properti Medis kemungkinan akan tetap berada di lintasan pertumbuhannya di tahun-tahun mendatang.

Di sisi lain, seperti halnya REIT layanan kesehatan lainnya, Properti Medis saat ini menghadapi beberapa hambatan, yaitu dampak inflasi terhadap biaya tenaga kerja, pemulihan volume pasien pascapandemi yang lamban, dan berkurangnya paket stimulus fiskal. Akibatnya, kami mengasumsikan hanya 0.4% rata-rata pertumbuhan tahunan FFO per unit selama lima tahun ke depan, agar aman.

Properti Medis telah menaikkan dividennya selama sembilan tahun berturut-turut dan saat ini menawarkan hasil dividen 9.3%. REIT memiliki rasio pembayaran yang layak sebesar 64% dan neraca yang solid, dengan rasio cakupan bunga sebesar 2.6. Mengingat juga model bisnisnya yang defensif, dividennya harus dianggap aman untuk masa mendatang.

Properti Medis saat ini diperdagangkan pada rasio harga terhadap FFO rendah hampir 10 tahun sebesar 6.9, yang jauh lebih rendah dari rata-rata historis saham sebesar 12.5. Valuasi yang sangat murah dihasilkan dari hambatan yang disebutkan di atas dan dampak inflasi pada nilai arus kas masa depan saat ini. Segera setelah inflasi mulai mereda, kelipatan FFO kemungkinan akan mulai kembali ke rata-rata historisnya. Oleh karena itu, kami mengharapkan penarik penilaian tahunan sebesar 12.6% selama lima tahun ke depan. Mengingat juga dividen 9.3% dan pertumbuhan FFO 0.4% per unit, kami yakin saham tersebut dapat menawarkan total pengembalian tahunan sebesar 18.5% selama lima tahun ke depan.

REIT Ini Memberi di Kantor

Perwalian Pendapatan Properti Perkantoran (OPI) adalah REIT yang saat ini memiliki lebih dari 160 gedung, yang berlokasi di 31 negara bagian dan sebagian besar disewakan kepada penyewa tunggal dengan kualitas kredit yang tinggi. Portofolio REIT saat ini memiliki tingkat hunian 90.7% dan usia bangunan rata-rata 17 tahun.

Office Properties menghasilkan 64% dari pendapatan sewanya dari penyewa kelas investasi. Ini adalah salah satu persentase sewa tertinggi yang dibayarkan oleh penyewa kelas investasi di sektor REIT. Juga luar biasa bahwa penyewa pemerintah AS menghasilkan sekitar 20% dari pendapatan sewa sementara tidak ada penyewa lain yang menyumbang lebih dari 4% dari pendapatan tahunan. Secara keseluruhan, Office Properties memiliki profil kredit penyewa yang luar biasa, yang menghasilkan arus kas yang dapat diandalkan dan dengan demikian merupakan keunggulan kompetitif yang signifikan.

Di sisi lain, Properti Perkantoran memiliki beban utang yang tinggi, dengan beban bunganya saat ini menghabiskan hampir seluruh pendapatan operasionalnya. Konsekuensinya, trust sedang dalam proses menjual aset untuk mengurangi leverage-nya. Proses deleverage telah berdampak pada kinerja REIT selama dua tahun terakhir.

Pada kuartal ketiga, tingkat hunian Properti Perkantoran turun dari 94.3% menjadi 90.7% dan FFO per unit yang dinormalisasi turun 10% dibandingkan kuartal tahun sebelumnya. Karena penjualan aset dan berakhirnya beberapa sewa, FFO per unit telah menurun 19% secara total dalam dua tahun terakhir dan siap untuk turun lagi sebesar 3%-4% tahun ini.

Selain itu, krisis virus corona dapat menyebabkan banyak perusahaan mengadopsi model "bekerja dari rumah" permanen untuk mengurangi biaya operasional mereka. Pergeseran seperti itu akan merugikan Properti Perkantoran dalam jangka panjang, meskipun masih terlalu dini untuk mengevaluasi dampak pandemi terhadap tren ini. Karena beban utang yang tinggi pada kinerja Properti Perkantoran dan angin sakal dari tren "kerja-dari-rumah", kami memperkirakan hanya 2% rata-rata pertumbuhan tahunan FFO per unit selama lima tahun ke depan.

Office Properties telah membekukan dividennya selama empat tahun berturut-turut tetapi menawarkan hasil dividen yang sangat tinggi sebesar 15.7%. REIT memiliki rasio pembayaran yang sehat sebesar 47% tetapi memiliki beban utang yang berlebihan. Akibatnya, dividennya dapat dipotong jika terjadi resesi.

Sisi baiknya, saham saat ini diperdagangkan pada rasio harga-ke-FFO rendah hampir 10 tahun sebesar 3.0, yang jauh lebih rendah dari rata-rata 10 tahun sebesar 8.0. Karena leverage REIT yang tinggi, kami lebih memilih untuk bersikap konservatif dan dengan demikian mengasumsikan rasio harga terhadap FFO yang wajar sebesar 6.0.

Jika saham mencapai tingkat penilaian wajar kami dalam lima tahun, ia akan menikmati keuntungan tahunan 15.0% sebagai pengembaliannya. Mengingat juga 15.7% dividen dan 2.0% pertumbuhan FFO per unit, Office Properties dapat menawarkan pengembalian tahunan sebesar 24.7% selama lima tahun ke depan.

Pecahkan Brankas Ini untuk Penghasilan

Pengamanan (AMAN) menjadi publik pada tahun 2017, dengan iStar sebagai manajer dan investor utamanya. Hingga hari ini, iStar tetap menjadi pemegang saham mayoritas, meski dibatasi undang-undang untuk hanya mengendalikan 42% saham voting untuk tujuan tata kelola perusahaan.

Safehold adalah REIT sewa tanah, yang bertujuan untuk merevolusi industri real estat dengan menyediakan cara yang lebih hemat modal bagi bisnis untuk memiliki bangunan untuk bisnis mereka. Kepercayaan terlibat dalam penjualan jangka panjang dan penyewaan tanah di bawah properti komersial di seluruh AS dan merupakan satu-satunya REIT yang berfokus secara eksklusif pada sewa tanah untuk mendukung investasi dan pengembangan real estat.

Safehold adalah penggerak awal dalam penjualan dan penyewaan kembali sektor sewa tanah. Hasilnya, REIT mendapat manfaat dari penawaran produk sewa yang inovatif dan unik, yang memberi REIT margin keuntungan yang besar dan ruang yang luas untuk pertumbuhan di masa depan. Namun, ada sedikit hambatan untuk masuk dalam bisnis ini dan karenanya keunggulan kompetitif dari kepercayaan tersebut mungkin tidak terbukti tahan lama.

Safehold saat ini menikmati momentum bisnis yang kuat. Pada kuartal ketiga, pendapatannya tumbuh 52% dari kuartal tahun sebelumnya berkat beberapa originasi baru dan hampir tiga kali lipat FFO per unitnya, sebagian berkat keuntungan non-berulang dari penjualan sewa tanah. REIT membeli sewa tanah pada Desember 2020 seharga $76.7 juta dan menjualnya pada kuartal ketiga seharga $136 juta. Berkat momentum bisnis yang berkelanjutan, REIT berada di jalur yang tepat untuk meningkatkan FFO per unitnya hampir 30% tahun ini, ke tingkat rekor baru.

Safehold adalah pemimpin dalam total pasar besar yang dapat dialamatkan yang diperkirakan mencapai $7 triliun. Namun, kenaikan suku bunga memberikan tekanan pada nilai aset bersih (NAB) REIT. Oleh karena itu, kami mengasumsikan pertumbuhan tahunan rata-rata NAB REIT sebesar 2.7% selama lima tahun ke depan.

Selain itu, trust saat ini menawarkan hasil dividen 2.4%. Meskipun hasil ini jauh lebih rendah daripada hasil Properti Medis dan Properti Perkantoran, dividen Safehold jauh lebih aman daripada dividen dari dua REIT lainnya, terutama berkat rasio pembayaran yang solid sebesar 35%.

Safehold saat ini diperdagangkan pada rasio harga-terhadap-NAV hampir lima tahun yang rendah di 0.62, yang jauh lebih rendah dari asumsi tingkat penilaian wajar kami sebesar 1.0. Segera setelah suku bunga mulai moderat, kami memperkirakan REIT akan kembali ke tingkat penilaian wajarnya. Jika saham diperdagangkan pada tingkat penilaian wajarnya dalam lima tahun, ia akan menikmati keuntungan tahunan sebesar 12.6% sebagai pengembaliannya. Mengingat juga dividen 2.4% dan pertumbuhan NAB 2.7% per unit, Safehold dapat menawarkan total pengembalian tahunan sebesar 17.0% selama lima tahun ke depan.

Final Thoughts

Tiga REIT di atas telah menjadi sangat murah karena aksi jual mereka, yang terutama disebabkan oleh dampak inflasi tinggi selama 40 tahun pada hasil dan valuasinya.

Kami perkirakan inflasi akan mulai mereda tahun depan berkat kebijakan agresif The Fed yang memprioritaskan pemulihan inflasi ke target jangka panjangnya sebesar 2%. Setiap kali inflasi mereda, ketiga REIT di atas dapat memberi penghargaan kepada investor.