Sebuah perumahan 'kecelakaan?' Apa arti harga yang lebih rendah bagi pemilik rumah dan pembeli yang penuh harapan.

Apakah itu menyenangkan calon pembeli atau tidak, kita tidak mungkin mengalami kecelakaan seperti yang dialami negara ini dari tahun 2008 hingga 2014, ketika harga rumah turun dengan persentase dua digit dari puncaknya di tahun 2007.

Harga "mungkin turun sedikit, tetapi kecelakaan yang saya anggap sebagai penurunan lebih dari 10% dalam nilai rumah, dan itu tampaknya tidak masuk akal sekarang," kata Daryl Fairweather, kepala ekonom untuk broker real estat Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Beberapa peramal memperkirakan harga rumah turun secara nasional beberapa poin persentase selama satu atau dua tahun ke depan dan turun secara signifikan di beberapa wilayah metro. Tetapi ada sedikit konsensus tentang kota mana yang akan mengalami penurunan terbesar.

Apakah Anda ingin membeli rumah pertama Anda atau Anda memilikinya dan telah mempertimbangkan untuk menjual, inilah arti penurunan harga bagi Anda.

Jika harga turun, pembeli mungkin berhenti

Katakanlah Anda ingin membeli rumah dan harga sedang turun di kota Anda. Anda akan tergoda untuk menunggu. Lagi pula, mengapa membeli rumah hari ini jika Anda yakin akan mampu membayar lebih sedikit untuk rumah serupa dalam beberapa bulan?

Masalah dengan logika ketat ini adalah Anda tidak dapat memprediksi kapan harga akan mencapai titik terendah. Tunggu terlalu lama, dan Anda akhirnya akan mencoba membeli saat harga naik dan persaingan meningkat. Strategi ini, yang disebut market timing, tidak disarankan, kata Odeta Kushi, wakil kepala ekonom First American Financial Corp.

“Jika Anda dapat menemukan rumah yang memenuhi harapan keuangan Anda untuk pembayaran bulanan dan ini adalah saat yang tepat bagi Anda untuk membeli, maka lakukanlah,” katanya.

Dan jika Anda menunggu harga turun tetapi tidak pernah turun, Anda mungkin menemukan cara yang sulit bahwa “rumah yang Anda temukan setahun lalu yang benar-benar Anda cintai, yang Anda mampu beli tetapi Anda lewatkan, lebih mahal tahun depan, ” kata Kushi.

Sifat manusia apa adanya, Anda mungkin akan mencoba mengatur waktu pasar. Tapi, hei, Anda sudah diperingatkan.

Pelajari lebih lanjut: Mengapa perumahan memiliki 'banyak ruang gerak' dalam resesi, bahkan jika harga turun 15%

Keragu-raguan penjual menetapkan harga di bawah harga

Penantian harga rumah untuk jatuh dapat digagalkan oleh keengganan pemilik rumah untuk menyerahkan apa yang telah mereka peroleh – dan selama booming perumahan era pandemi, pemilik rumah mendapatkan beberapa hal yang ingin mereka pertahankan.

Yang pertama adalah nilai rumah yang meningkat. Kushi menyebut harga rumah "lengket ke bawah," yang berarti bahwa penjual enggan menerima pengurangan kecuali mereka putus asa untuk menjual. “Kalau tidak harus berjualan, duduk saja, kan?” dia berkata.

Hal lain yang pemilik rumah berpegang teguh pada: tingkat hipotek rendah. Melalui pembiayaan kembali atau pembelian tepat waktu, 92% pemilik rumah dengan hipotek memiliki tingkat di bawah 5%, dan setengahnya memiliki tingkat di bawah 3.5%, analis perumahan Ivy Zelman mengatakan dalam wawancara podcast Macro Hive pada bulan Juli.

Banyak dari pemilik rumah itu akan meringkuk rendah tingkat hipotek dan bersumpah untuk tidak pernah pergi.

“Jika Anda seorang pemilik rumah hari ini yang terkunci pada tingkat hipotek 2.6% atau 2.7%, apa insentif Anda untuk menjual rumah dan membeli rumah dengan tingkat hipotek yang lebih tinggi hari ini?Kepala ekonom Amerika Pertama, Mark Fleming, mengatakan dalam podcast REconomy. "Tidak banyak. kamu adalah tingkat-terkunci di. "

Sudah ada tanda-tanda "pemogokan penjual", seperti yang disebut oleh blogger ekonomi Bill McBride dalam buletin Risiko Terhitungnya. Dalam survei terhadap 25 pasar perumahan, McBride mencatat penurunan 10.6% dalam daftar baru pada bulan Agustus dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Keras kepala pemilik rumah mempengaruhi calon pembeli rumah secara mendasar: Ketika pemilik menjauhkan rumah mereka dari pasar, mereka mengurangi jumlah yang tersedia untuk dibeli. Pasokan yang terbatas dapat menahan penurunan harga karena pembeli bersaing untuk mendapatkan penawaran yang sedikit.

Baca: Sebagian besar ekonom melihat AS berubah menjadi pasar perumahan pembeli pada tahun 2023. Di sinilah Anda akan melihat penurunan nilai terbesar.

Ketika Anda berutang lebih dari nilai rumah

Hampir 10 juta rumah yang ada telah terjual sejak awal 2021 di era pertumbuhan harga yang cepat. Penurunan nilai rumah akan berarti bahwa pembeli baru-baru ini - mereka yang melakukan pembayaran uang muka kecil dan memulai tanpa banyak ekuitas - bisa berakhir dengan hutang lebih dari nilai rumah mereka. Ini dikenal sebagai terbalik. Jika Anda berakhir dalam situasi ini, Anda memiliki beberapa pilihan.

• Jaga rumah, lakukan semua pembayaran hipotek, dan tunggu harga rumah pulih. Ini akan menjadi pilihan yang paling populer, bahkan untuk keluarga yang lebih besar dari rumah mereka.

• Jika Anda menjual rumah dalam keadaan terbalik, Anda harus memanfaatkan tabungan untuk melunasi seluruh saldo pinjaman serta komisi real estat dan biaya lainnya.

• Bagaimana jika Anda tidak memiliki cukup uang untuk membayar saldo hipotek? Anda dapat meminta izin pemberi pinjaman untuk menjual rumah dalam penjualan singkat. Pemberi pinjaman mungkin menolak izin, jika Anda mampu membayar pembayaran rumah bulanan. Itu akan mengunci Anda ke Opsi 1, menjaga rumah dan menunggu sampai nilainya lebih dari utang Anda.

Juga lihat: Pembeli rumah mundur dari kontrak di Sun Belt, terutama di Las Vegas, Phoenix, Tampa, dan Texas

Dikurangi ekuitas untuk dipinjam

Akhirnya, ada masalah pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit ekuitas rumah, atau HELOC. Ini adalah hipotek kedua yang memungkinkan Anda untuk meminjam terhadap ekuitas rumah Anda. Untuk memenuhi syarat, Anda harus memiliki ekuitas yang cukup: setidaknya 20%, atau dalam beberapa kasus, 15%.

Ada kemungkinan bahwa penurunan nilai rumah dapat menghapus ekuitas yang cukup untuk menjatuhkan Anda di bawah ambang batas 15% atau 20%, membuat Anda tidak memenuhi syarat untuk pinjaman ekuitas rumah atau HELOC. Bahkan jika Anda mendapatkan HELOC sebelum itu terjadi, pemberi pinjaman dapat mengurangi batas kredit Anda nanti untuk mengembalikannya sesuai dengan nilai rumah Anda.

Selama periode terpanas booming perumahan era pandemi, ketika harga naik lebih dari 15% per tahun, beberapa pembeli khawatir tentang nilai rumah yang akhirnya turun. Kecerobohan yang penuh semangat dan kompetitif itu sekarang digantikan oleh kehati-hatian — apa yang oleh ekonom perumahan Ali Wolf dijuluki FOBATT, atau ketakutan membeli di puncak.

Selebihnya Dari NerdWallet

Holden Lewis menulis untuk NerdWallet. Surel: [email dilindungi]. Twitter: @HoldenL.