REIT Dengan Potensi Pengembalian Total Besar dan Hasil Lancar yang Besar

Macerich (MAC) memiliki dan mengoperasikan mal Kelas A (kelas atas) yang tersebar di seluruh Amerika Serikat. Seperti semua pemilik mal, bisnisnya menjadi biadab selama penutupan tahun 2020.

Dana dari Operasi (FFO), metode yang disukai untuk menilai perwalian investasi real estat, atau REIT, menurun secara signifikan. Dividen dikurangi. Saham turun dari sekitar $27 di awal tahun 2020 ke titik nadir sesaat di selatan $5.

Jiwa-jiwa pemberani yang membeli mendekati harga rendah itu mendapat kesempatan untuk menguangkan hampir $26 pada awal tahun 2021 ketika kerumunan perdagangan meme mengambilnya di ruang obrolan.

Dengan cepat jatuh kembali ke $ 10.30 sesudahnya sebelum reli sekali lagi. Ketika pasar yang lebih luas memuncak pada bulan November tahun lalu, Macerich kembali ke utara dari $22.

Betapa berbedanya tujuh bulan terakhir ini. Macerich terus mundur ke level terendah baru 2021-2022 di $8.42, intraday pada 30 Juni.

Apa yang menakjubkan tentang volatilitas ekstrim dalam saham? Nilai buku dan FFO keduanya meningkat dibandingkan tahun 2021. Peningkatan lebih lanjut di kedua kategori diharapkan pada tahun 2023 dan seterusnya.

Manajemen berhati-hati dalam memotong kembali tingkat dividen karena periode Covid. Rasio pembayaran berkisar antara 67% hingga 84.7% selama sembilan tahun pra-Covid. Selama dua tahun terakhir, dividen mewakili kurang dari 30% FFO, membantu memperkuat neraca Macerich.

Saya memuji mereka untuk itu. Value Line berpikir Macerich akan meningkatkan pembayaran triwulanan lagi selama 2023.

Apa sebenarnya nilai Macerich?

Sepanjang dekade dari 2012 hingga 2021, rata-rata P/FFO Macerich berjalan sekitar 14.9 kali. Hasil tipikal adalah sekitar 5.45%.

Pada 1 Juli, metrik tersebut adalah 4.3 kali FFO disertai dengan hasil 6.72%. Memproyeksikan pengembalian hanya 10 kali FFO selama tahun mendatang dan $21 menjadi tujuan yang realistis, jika bukan konservatif.

Asumsi sederhana itu menunjukkan potensi pengembalian total hampir 142%. Perhatikan juga, bahwa Macerich jauh melebihi target harga delapan bulan lalu.

Merekayasa balik tingkat dividen saat ini menjadi 5.45% yang lebih umum dan Anda mendapatkan $11. Itu jauh lebih rendah daripada yang saya pikir layak untuk Macerich tetapi bahkan pindah kembali ke sana selama 12 bulan mendatang akan memberikan pengembalian total 29.9% yang sangat dapat diterima.

Pandangan Yahoo Finance tentang Macerich berada di antara dua tujuan yang saya hitung. Mereka melihatnya di $ 14.39 saat ini musim panas mendatang memproyeksikan 67.8% dalam pengembalian total. Namun, tujuan Yahoo Finance tampak rendah, karena mengasumsikan P/FFO akhir kurang dari 7 kali perkiraan mereka sendiri untuk tahun 2022.

Rumah penelitian independen Morningstar cukup bullish di Macerich. Ini sekarang membawa peringkat beli tertinggi, bintang 5, mereka.

Lebih baik lagi Morningstar melihat nilai wajar hari ini untuk Macerich sebagai $28.50.

Kerangka waktu yang lebih lama menunjukkan fundamental yang semakin tinggi karena krisis Covid memudar ke waktu yang lebih normal.

Value Line meminta Macerich untuk mencapai antara $20 dan $35 per saham selambat-lambatnya pada tahun 2027. Proyeksi pengembalian total yang besar dan kuat yang ditunjukkan di bawah ini dihitung ketika Macerich adalah $9.04, bukan $8.93.

Saya bahkan jarang berpikir untuk membeli opsi panggilan. Namun, dalam kasus ini, dengan harga Macerich yang sangat tertekan dan 19 Januari 2024, opsi tanggal kedaluwarsa yang dijual relatif murah, mungkin layak untuk dimainkan.

Harga aktual pada opsi LEAP tersebut dengan pemogokan dari $5 hingga $15, ditunjukkan di bawah, dengan Macerich pada $8.93.

Titik impas berkisar dari $9.30 hingga $15.85 dengan premi yang relatif murah dari 85 sen hingga $4.30 berdasarkan spread bid-ask, bukan harga perdagangan terakhir yang agak basi untuk $5s dan $10s.

Dengan 19 bulan tersisa sebelum hari kedaluwarsa, Macerich mungkin dengan mudah mencapai $25 saat itu.

Grafik di atas menunjukkan nilai minimum pada nilai intrinsik jika ditahan melalui kedaluwarsa. Potensi keuntungan bisa sangat besar jika Macerich melakukan apa yang saya harapkan.

Membeli panggilan adalah permainan yang berbahaya. Cakrawala waktu yang telah ditentukan dapat membuat Anda mengalami kerugian hingga 100% pada semua premi panggilan yang dibayarkan jika saham yang mendasarinya tidak berkinerja baik. Teknik ini hanya untuk pedagang yang mau mengambil risiko besar untuk keuntungan yang berpotensi besar.

Rute yang lebih aman adalah dengan membeli saham Macerich, mengumpulkan dividen yang besar dan menuai hasilnya ketika valuasi kembali normal.