Apakah saya sedang bermimpi? Model Kepercayaan Tanah Masyarakat Bisa Menjadi Bagian Dari Solusi Perumahan

Secara umum, kebijakan perumahan harus berkonsentrasi pada memungkinkan produksi perumahan untuk keuntungan memenuhi permintaan sebanyak mungkin. Kemudian, pada tingkat pendapatan yang masih merasa tidak dapat mengelola biaya perumahan bersama dengan biaya hidup lainnya, solusi terbaik adalah subsidi tunai langsung untuk selisih antara standar normatif untuk sewa, 30% dari pendapatan kotor bulanan dan biaya aktual. . Bagaimana dengan kepemilikan rumah? Adakah model yang bisa mengatasi masalah orang yang sudah bekerja, tapi masih belum bisa mengatur uang muka atau cicilan bulanan? Saya sangat optimis bahwa kebijakan perumahan yang komprehensif dan berorientasi pasar dapat mencakup model community land trust (CLT), mekanisme mengamankan tanah perwalian, kemudian mensubsidi kepemilikan rumah di atas tanah perwalian.

Model Community Land Trust (CLT) adalah strategi inovatif untuk menangkap nilai tanah dan perumahan dan membuatnya tersedia bagi keluarga pekerja dengan pendapatan rendah dan sedang. Melalui pengadaan tanah, CLT dapat memberikan kesempatan untuk membeli rumah di bawah harga pasar sebagai imbalan untuk mengurangi pengembalian atas apresiasi rumah. Pemilik rumah menandatangani sewa jangka panjang dengan CLT yang terus memiliki tanah dengan perbaikan rumah milik keluarga. Model CLT memiliki efek menghilangkan nilai rumah dari pasar, memungkinkan penetapan harga untuk pembelian oleh keluarga dengan pendapatan rumah tangga 50 hingga 80 persen dari Pendapatan Median Area (AMI). Ketika rumah dijual, sewa membatasi perolehan nilai penjualan, meneruskan tabungan ke keluarga berikutnya.

Ada banyak keuntungan dari perumahan CLT untuk keluarga dan ekonomi perumahan yang lebih luas.

• Peluang kepemilikan untuk orang-orang yang bekerja tetapi berpenghasilan lebih rendah – Orang dapat bekerja selama bertahun-tahun untuk membangun momentum keuangan untuk membeli rumah dan masih kekurangan; CLT membantu memberikan dorongan ekstra untuk kepemilikan.
• Kredit bangunan – Kredit masih merupakan ukuran penting dari ketajaman keuangan; CLT dapat membantu rumah tangga membangun dan memperluas kemampuan untuk meminjam dengan bijak.
• Stabilitas – Memiliki rumah dapat memungkinkan anak-anak untuk menghadiri sekolah yang sama melalui kelulusan dan mendorong keterlibatan dan keterlibatan dalam masyarakat.
• Manfaat meningkatkan ekuitas aset – Saat aset rumah mereka meningkat dari waktu ke waktu, keluarga dapat menangkap nilai itu untuk masa depan.
• Mencegah tekanan spekulatif pada pemilik – Saat rumah CLT keluar dari pasar, tidak ada tekanan untuk menjual saat nilai aset naik.
• Sementara pengembalian investasi terbatas, mereka menciptakan kekayaan generasi – Meskipun manfaat penjualan dibatasi, ada insentif bagi keluarga untuk mengelola investasi mereka dengan baik hingga akhir pinjaman atau penjualan.
• Memungkinkan keluarga dengan kesempatan pendapatan terbatas untuk menabung – Ketika biaya perumahan lebih rendah, sebuah keluarga dapat memperoleh penghematan untuk penggunaan lain termasuk penitipan anak, pendidikan, dan membangun cadangan uang tunai.

Manfaat bagi ekonomi yang lebih luas adalah bahwa keluarga yang seharusnya tetap berada di unit multikeluarga yang lebih murah dapat pindah ke kepemilikan, membebaskan unit tersebut untuk keluarga lain. Ada potensi CLT untuk membantu membangun tangga perumahan mungkin dimulai dengan voucher dan bantuan langsung, ke unit sewa, dan akhirnya kepemilikan. Kepemilikan melalui CLT memungkinkan keluarga menjadi lebih berinvestasi di lingkungan dan komunitas lokal mereka, dan bagi komunitas dan lingkungan tersebut untuk berinvestasi di dalamnya. Peluang kepemilikan rumah yang diciptakan oleh model CLT dapat memungkinkan keluarga untuk berakar dan menjadi pemberi pengaruh secara ekonomi dan politik.

Dan model ini juga dapat memfasilitasi perumahan multikeluarga. Di Seattle, Amanah Lahan Komunitas Wisma sedang membangun 38 unit kondominium di dua lokasi yang berbeda, satu disumbangkan dan yang lainnya di tanah Kota yang surplus. Model kepemilikannya sama dengan rumah keluarga tunggal. Dalam beberapa hal, kondominium adalah penggunaan model yang paling logis karena kondominium harga pasar tertanam dalam aset yang dimiliki bersama. Sumbangan kelebihan tanah Kota sangat penting karena hal ini biasa terjadi di seluruh negeri; kota dan pemerintah daerah lainnya sering memiliki sebidang tanah yang tidak dapat digunakan untuk tujuan awalnya tetapi dapat diaktifkan sebagai perumahan.

Ada kemungkinan lain untuk model CLT yang akan diterapkan. Banyak komunitas mengizinkan pondok halaman belakang, sub divisi, dan perumahan "menengah yang hilang" dan peluang untuk memperluas pasokan perumahan sewa dengan kepadatan tambahan. Masalah dengan liberalisasi zonasi ini adalah kurangnya pembiayaan bagi sebagian besar keluarga untuk memanfaatkan peningkatan kepadatan di lingkungan keluarga tunggal. CLT dapat membeli sebidang tanah yang terbagi, membangun dua rumah di atasnya, dan menjual rumah dengan harga lebih rendah. Ini akan menguntungkan pemilik rumah asli, dan menciptakan dua pemilik rumah baru di tempat yang dulunya merupakan satu paket. California baru-baru ini meloloskan undang-undang itu tidak akan menghasilkan banyak kepadatan di zona keluarga tunggal, tetapi model CLT mungkin membantu mencapai tujuan itu.

Sebagian besar keluarga, terutama keluarga yang mungkin memiliki rumah tetapi masih membayar hipotek, sama sekali tidak memiliki uang tunai untuk proyek konstruksi semacam ini. Bank telah rapuh dalam membiayai proyek-proyek ini hanya menawarkan Home Equity Lines of Credit (HELOC), instrumen yang mengintimidasi dan seringkali tidak layak untuk keluarga. Kepercayaan tanah masyarakat dapat memecahkan kebuntuan ini dengan model pembiayaan yang teruji.

Beberapa advokat telah mendesak kebijakan untuk mendukung akuisisi penyewa atas properti sewaan. Sekali lagi, masalahnya di sini adalah pembiayaan. Misalnya, di mana penyewa di properti pasar bawah yang membutuhkan pemeliharaan dan menghadapi penjualan yang tertunda mendapatkan uang tunai untuk membeli gedung atau rumah sewa mereka? Model CLT dipandang baik oleh sebagian besar pembuat kebijakan, dan menggunakan keunggulan model ini untuk memecahkan beberapa tantangan ini merupakan peluang yang menarik.

Satu ide mungkin untuk membeli properti kecil di pasar bawah dan kemudian menggunakan model CLT untuk membuat kondominium dengan harga lebih murah yang dapat dibeli oleh penyewa yang ada dengan pembiayaan yang menguntungkan sementara CLT memiliki tanah dan menyewakannya ke Asosiasi Pemilik Rumah . Ini akan memungkinkan penyewa untuk tetap di tempat sambil memberi mereka jalan menuju kepemilikan.

Apa masalahnya dengan CLT? Aku masih memikirkannya. Tetapi negara akan jauh lebih baik jika dolar subsidi digunakan untuk membeli tanah untuk CLT daripada proyek Kredit Pajak Perumahan (LIHTC) Pendapatan Rendah yang mahal, yang sekarang meningkat biayanya menjadi $1 juta per unit sewa. Bayangkan semua uang itu membuat orang berada di jalur yang berkelanjutan menuju kepemilikan. Apakah ada masalah dengan kepemilikan? Ya dan Saya sudah membahas itu.

Tapi CLTnya beda. Model ini memungkinkan orang-orang yang bekerja dan berjuang mendapatkan kesempatan untuk membeli ke pasar perumahan yang ada dengan cara yang berkelanjutan secara finansial. Mungkin ide tersebut dapat digunakan untuk mengalihkan penyewa di unit sewa LIHTC nirlaba menjadi kepemilikan. Kita lihat saja nanti. Yang saya suka adalah gagasan bahwa CLT berjalan menuju realitas penawaran dan permintaan bukan darinya; model mengakui spekulasi tanah dan tidak mengeluh tentang hal itu tetapi malah menciptakan pelabuhan yang aman darinya dan menciptakan jalan masuk bagi orang-orang dengan uang lebih sedikit. Saya yakin saya akan menemukan kesalahan fatal, tetapi sampai saya menemukannya, saya akan merayakan model itu sebagai langkah positif lainnya untuk perumahan.