Apakah Kita Menuju Kehancuran Pasar Perumahan Lainnya?

Pengambilan Kunci

• Banyak pemimpin industri, termasuk Goldman Sachs, telah mengubah prediksi mereka untuk pasar perumahan sejak awal Musim Gugur 2022.
• Sementara tingkat hipotek telah turun selama beberapa minggu terakhir, kemungkinan besar tidak cukup rendah untuk mempengaruhi permintaan di pasar perumahan.
• Kurangnya perumahan yang terjangkau di AS tidak mungkin mereda karena pembangun rumah memperlambat konstruksi baru karena permintaan yang rendah.

Sejak pandemi dimulai, harga rumah naik, kekurangan rumah meningkat, dan suku bunga naik. Beberapa perubahan memiliki tujuan, seperti menaikkan suku bunga Fed untuk memerangi penetapan harga inflasi. Yang lain berada di luar bidang prediktabilitas.

Bahkan para ahli di lapangan telah mengubah prediksi pasar perumahan mereka selama beberapa bulan terakhir. Ini tidak mengherankan, karena angka-angka di depan kita tampak saling bertentangan. Suku bunga hipotek turun bahkan saat The Fed menaikkan suku bunga, dan pembangun rumah memperlambat langkah mereka meskipun kekurangan perumahan.

Meskipun agak kacau, ada beberapa penjelasan mendasar. Masa depan yang dekat mungkin tidak begitu cerah.

Suku bunga KPR turun

Sejak awal bulan, kami melihat fenomena aneh. Sementara Federal Reserve terus menaikkan suku bunga, bunga tingkat hipotek telah turun.

Ini bisa jadi sebagian karena permintaan. Harga rumah tetap tinggi, dan suku bunga meroket dari rata-rata sekitar 3% di awal tahun hingga lebih dari 7% di bulan Oktober.

Keadaan ini menyebabkan lebih sedikit pembeli di pasar karena menemukan rumah yang terjangkau menjadi semakin sulit.

Di luar permintaan, pemberi pinjaman hipotek juga harus mengkhawatirkan pasar obligasi. Hipotek sering dikemas ulang menjadi sekuritas yang didukung hipotek di pasar obligasi. Investor biasanya mencari sekuritas ini untuk mengalahkan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun dan inflasi.

Tingkat hipotek umumnya sekitar 1.8 poin persentase lebih tinggi dari hasil obligasi Treasury 10 tahun. Pada tahun 2022, mereka naik hingga tiga poin persentase lebih tinggi karena faktor-faktor seperti inflasi dan keputusan Fed untuk tidak lagi membeli sekuritas ini.

Apa yang kami lihat kemungkinan merupakan koreksi industri untuk memperhitungkan kesenjangan ini.

Sementara tarif turun, mereka belum cukup tenang untuk membujuk pembeli kembali ke pasar. Di awal tahun, Anda dapat menemukan hipotek yang menawarkan tingkat bunga 3% untuk hipotek tetap 30 tahun. Bahkan tingkat 'lebih rendah' ​​hari ini masih mengejutkan 6.87% per 23 November 2022.

CobaqTentang Paket Inflasi Q.ai | Q.ai – sebuah perusahaan Forbes

Harga cenderung turun sebelum mendatar

Pada Oktober 2022, Goldman Sachs memperkirakan 5% hingga 10% penurunan nilai rumah antara sekarang dan Maret 2024. Diperkirakan penurunan ini karena tidak cukup rumah yang terjangkau. Artinya, tidak banyak orang yang bisa membelinya, apalagi dengan suku bunga yang begitu tinggi.

Namun, ini adalah perubahan mendadak dari prediksi September 2022 itu harga rumah akan tetap stabil selama 12 bulan ke depan, mungkin dengan beberapa penurunan regional yang akan naik level.

Penting untuk diingat bahwa prediksi apa pun, bahkan prediksi dari para pemimpin industri, tidak selalu menggambarkan masa depan dengan akurat. Begitu banyak yang bisa terjadi untuk mengubah hasilnya, kadang-kadang selama satu bulan.

Bahkan jika penurunan harga 5% hingga 10% terjadi, nilai rumah akan tetap di atas nilai sebelum pandemi di sebagian besar pasar, menurut Goldman Sachs. Sementara beberapa orang mungkin menyesali waktu pembelian mereka, proyeksi ini tidak serta merta menunjukkan penggusuran seperti yang kita lihat selama ini Resesi 2008.

Setelah Maret 2024, model Goldman Sachs membuat harga rumah naik lagi dengan kecepatan yang lebih terukur hingga Januari 2026. Ada beberapa faktor di pasar perumahan Amerika yang mempertahankan prospek yang lebih suram.

Kekurangan perumahan cenderung memainkan peran besar dalam harga rumah

Amerika telah dan pernah mengalami masalah kekurangan perumahan. Bahkan pada tahun 2019, terdapat kekurangan 3.8 juta tempat tinggal yang tersedia untuk dijual atau disewa. Pandemi memperburuk masalah ini.

Pertama, dengan minimnya pendapatan di awal pandemi, banyak orang yang memang kehilangan rumah. Meski ada moratorium penggusuran, tidak semua properti memenuhi syarat.

Plus, karena moratorium berlangsung begitu lama, banyak tuan tanah ibu-dan-pop tidak bisa lagi membayar hipotek mereka sendiri. Para tuan tanah ini juga tidak dapat mengusir, sehingga banyak yang memilih untuk menjual properti mereka kepada tuan tanah perusahaan yang memiliki dana lebih baik. Setelah terjual, penyewa bisa dipaksa keluar.

Meskipun memiliki sumber daya yang lebih baik, pemilik perusahaan cenderung tidak memaafkan ketika terjadi penggusuran atau sejarah sewa yang terlambat. Mereka juga lebih cenderung menaikkan harga sewa untuk memaksimalkan keuntungan dalam kondisi pasar apa pun, membuat perumahan semakin tidak terjangkau.

Sedihnya, ini berarti banyak orang yang kehilangan rumah selama pandemi masih belum bisa menemukan tempat tinggal yang terjangkau.

Ketika harga rumah naik selama pandemi, lebih banyak calon pemilik rumah yang memiliki posisi keuangan yang lebih baik dikeluarkan dari pasar dan memutuskan untuk terus menyewa. Hal ini semakin menambah masalah kekurangan perumahan karena semakin sedikit orang yang keluar dari pasar persewaan.

Selain masalah ini, masalah rantai pasokan menyebabkan pelambatan besar-besaran pada bangunan baru selama pandemi. Kekurangan tenaga kerja semakin memperburuk masalah ini. Plus, kami tidak memulai dari tempat yang baik di tahun 2019.

Solusi untuk masalah kekurangan perumahan bervariasi dan spesifik secara regional. Tidak ada solusi satu ukuran untuk semua. Karena kemungkinan akan terus menjadi masalah, mungkin akan ada lebih banyak permintaan daripada pasokan. Ini dapat membantu menyangga potensi jatuh bebas dari nilai rumah.

Bangunan baru melambat, memengaruhi pasokan di masa mendatang

Pada Oktober 2022, izin bangunan baru turun 2.4% dari September dan 10.1% dari tahun ke tahun. Perlambatan lain dalam industri pembangunan rumah termasuk:

• Awal unit rumah baru turun 4.2% dari bulan ke bulan.
• Awal unit rumah baru turun 8.8% dari tahun ke tahun.
• Penyelesaian rumah turun 6.4% dari bulan ke bulan.

Penyelesaian rumah baru naik 6.6% dari tahun ke tahun, mungkin sebagian karena banjir mandor bahan bangunan yang telah menunggu akhirnya berhasil keluar dari rantai pasokan cadangan menjelang akhir musim panas.

Karena penjualan rumah turun sejak Musim Semi, banyak pembangun rumah tidak berencana untuk mengikuti langkah mereka. Ini berarti kita dapat mengharapkan kekurangan perumahan untuk bertambah lebih lanjut di masa depan.

Intinya

Apa yang kami lihat di pasar perumahan tidak normal. Kami tidak dapat memprediksi masa depan dengan pasti, tetapi kami dapat memantau tren dan semua data yang tersedia. Apa yang akan datang bisa menjadi resesi lain, konflik geopolitik yang sedang berlangsung menambah masalah rantai pasokan. Atau, bisa jadi rebound tanpa rasa sakit dari periode inflasi ini. Hasil mana pun akan memengaruhi pasar perumahan dan portofolio Anda.

Untuk melakukan lindung nilai taruhan Anda di masa-masa yang tidak pasti ini, terutama bagi semua calon pembeli rumah yang menunggu pasar, yang perlu tetap likuid, Q.ai memiliki Paket Inflasi yang melindungi portofolio Anda dengan lindung nilai keuangan strategis. Anda dapat lebih melindungi investasi Anda menggunakan kami Perlindungan Portofolio fitur.