Saat Harga Rumah Mulai Sedang, Seberapa Buruk?

Tidak ada kekurangan pesimisme di pasar perumahan saat ini. Harga rumah AS telah menurun sejak Juni. Namun, harga umumnya naik dari tahun ke tahun, dan pasar bersifat musiman dengan harga dan aktivitas biasanya lebih tinggi di musim panas dan lebih rendah di musim dingin.

Keterjangkauan berada pada tingkat yang sangat rendah, terutama di Pantai Barat. Kami belum melihat penurunan harga rumah secara besar-besaran, tetapi ada ketakutan bahwa hal itu akan terjadi.

Keterjangkauan Perumahan

Ada alasan untuk khawatir tentang pasar perumahan AS. Lonjakan dramatis suku bunga AS pada tahun 2022 membuat keterjangkauan perumahan semakin buruk. Tahun lalu dimungkinkan untuk mendapatkan hipotek 30 tahun sekitar 3%, sekarang biaya hipotek yang sama hampir 7%. Kami melihat tingkat hipotek tertinggi dalam lebih dari satu dekade.

Bahkan selain dari tren baru-baru ini, harga rumah telah naik jauh lebih cepat daripada pendapatan dalam beberapa tahun terakhir dan sekarang biaya hipotek juga meningkat. Ini berarti rata-rata keluarga yang membeli rumah hari ini, menghabiskan lebih banyak anggaran mereka untuk biaya perumahan ketika Anda memperhitungkan tingkat hipotek saat ini. Tren ini bervariasi menurut wilayah. Rumah jauh lebih terjangkau di Pantai Barat, tetapi keterjangkauan jauh lebih sedikit dari masalah di Midwest.

Musiman

Saat kita menuju musim dingin, biasanya mengharapkan pasar perumahan yang lebih lembut berdasarkan pola musiman. Harga rumah biasanya mencapai puncaknya pada bulan Juni untuk tahun tersebut, dan kemudian turun kembali selama bulan-bulan musim dingin. Itulah yang telah kita lihat pada tahun 2022 sejauh ini. Mungkin apa yang kita lihat saat ini tidak lebih dari tren musiman.

Namun, banyak komentator industri skeptis. Sebagai contoh, Fannie Mae melacak sentimen perumahan dan hanya 19% orang yang percaya sekarang adalah waktu yang tepat untuk membeli rumah, dan sebagian besar berpikir sekarang adalah waktu yang tepat untuk menjual. Itu adalah angka yang rendah secara historis. Itu sangat sedikit optimisme mengenai pasar perumahan AS.

Bagaimana Selanjutnya?

Penting untuk dicatat bahwa kita sama sekali tidak mengalami krisis perumahan saat ini. Sebagai contoh, Data Zillow memiliki harga rumah naik 13% tahun-ke-tahun untuk September 2022. Harga rumah telah turun kembali dari bulan ke bulan, tetapi tetap naik dari tahun ke tahun. 2022 bukanlah tahun yang buruk untuk perumahan pada saat ini, terutama dibandingkan dengan bagaimana pasar saham dan obligasi diperdagangkan.

Beberapa hal dapat mengubah gambaran pasar perumahan.

Tarif Lebih Rendah?

Yang pertama adalah suku bunga, yang telah meningkat secara agresif pada tahun 2022. Jika suku bunga turun kembali maka keterjangkauan akan meningkat. Saat ini, The Fed diperkirakan tidak akan memangkas suku bunga secara tajam, tetapi setidaknya mungkin akan menghentikan kenaikan suku bunga pada tahun 2023. Sebuah resesi dapat menyebabkan The Fed menurunkan suku bunga, terutama jika inflasi terkendali. Suku bunga yang lebih rendah akan meningkatkan keterjangkauan perumahan, melalui pengurangan biaya hipotek, dan mengurangi hambatan di pasar perumahan.

Menutup Kesenjangan Keterjangkauan

Jelas, kekhawatiran sebenarnya adalah bahwa penurunan harga rumah diperlukan untuk menjembatani kesenjangan keterjangkauan. pada Penilaian Federal Reserve Atlanta, keterjangkauan perumahan saat ini terlihat mirip dengan sebelum krisis perumahan 2007-8. Itu mengkhawatirkan karena dibutuhkan sekitar 20% penurunan harga rumah untuk menutup kesenjangan keterjangkauan selama periode itu dan harga masih lemah selama beberapa tahun setelah itu.

Sangat mudah untuk melihat mengapa ada kekhawatiran tentang pasar perumahan, terutama di Pantai Barat. Keterjangkauan perumahan berada pada tingkat yang sangat rendah, sebagian didorong oleh lonjakan biaya hipotek baru-baru ini.

Ada kemungkinan bahwa penurunan harga rumah diperlukan untuk menutup kesenjangan keterjangkauan. Namun, jika Fed menurunkan kembali suku bunga dan pendapatan AS terus meningkat selama tahun-tahun mendatang, itu mungkin juga menjadi cara untuk menyelesaikan masalah keterjangkauan saat ini yang dilihat AS. Namun, kita harus mencatat bahwa harga rumah untuk tahun 2022 umumnya masih naik dari tahun ke tahun dan bahwa masalah keterjangkauan perumahan jauh lebih akut di Pantai Barat daripada secara nasional.