Ketika Hipotek Melonjak Secara Dramatis, Haruskah Kita Mengharapkan Jatuhnya Harga Rumah?

Sementara AS menggoda resesi, satu pecundang yang jelas dari putaran kenaikan suku bunga AS baru-baru ini adalah pasar perumahan. Apa yang disarankan oleh data?

Pertama itu pasti tidak terlalu buruk, belum. Hari ini harga rumah tetap kuat, Zillow dari tahun ke tahun menaikkan harga rumah 18% per Juli. Sedikit lebih pesimis, Redfin'sRDFN
data memiliki harga rumah naik dari tahun ke tahun, tetapi sudah mulai turun sejak Juni.

Ini menjadi lebih buruk. Data perumahan lainnya menunjukkan masalah menjulang. Misalnya, S&P Select Homebuilders Index telah mengungguli S&P 500 sebesar 11% year-to-date, dan kinerja stok pasokan bangunan juga sama buruknya. Pasar saham adalah prediktor yang masuk akal untuk keuntungan masa depan, tetapi tidak selalu benar.

Ini menyiratkan bahwa ada masalah dengan pasar perumahan. Hanya segelintir sektor pasar saham yang kinerjanya lebih buruk, seperti media, tekstil, dan suku cadang mobil. Namun, banyak faktor yang mempengaruhi keuntungan pembangun rumah, jadi apakah ada masalah dengan pembangun rumah itu sendiri, atau pasar perumahan secara lebih luas?

Melonjaknya Tarif Hipotek

Meningkatnya biaya hipotek menjadi perhatian pasar perumahan secara keseluruhan. Biaya hipotek melonjak sangat cepat. Hari ini hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan selama 30 tahun dikenakan tingkat bunga 5.5%. Tahun lalu di bawah 3%. Itu kenaikan dramatis dalam biaya hipotek. Ini adalah langkah yang, seperti data inflasi baru-baru ini, belum pernah kita lihat sejak tahun 1980-an.

Wajar untuk mengharapkan kenaikan cepat dalam biaya hipotek untuk mendinginkan pasar perumahan. Bagi banyak orang kendala saat membeli rumah bukanlah harga stiker rumah, tetapi kemampuan mereka untuk membayar hipotek. Naiknya tingkat hipotek, dapat menurunkan harga properti yang banyak orang mampu.

Kendala Lain Pada Konsumen AS

Meskipun biaya hipotek sangat penting, perlu juga dicatat bahwa: dimulainya kembali pembayaran pinjaman siswa Januari mendatang (bahkan dengan beberapa keringanan utang), dan potensinya risiko resesi AS juga dapat mempengaruhi kepercayaan konsumen dalam hal pembelian rumah. Jadi ada pertanda negatif lainnya juga.

Penawaran dan Permintaan

Kemudian gambaran pasokan menjadi sedikit lebih buruk. Berdasarkan Data pasokan sirip merah, sekarang ada lebih banyak rumah untuk dijual dan butuh waktu lebih lama untuk menjualnya. Ini menciptakan overhang di pasar perumahan. Kami tidak berada di level krisis. Pasokan baru saja kembali ke level dari tahun 2020, dan waktu untuk menjual mirip dengan yang terburuk pada tahun 2021. Namun, ini selama periode musim panas yang secara tradisional musiman sangat kuat untuk perumahan, jadi semuanya bergerak ke arah yang salah dan beberapa tahun berikutnya bulan bisa jadi lebih buruk.

The Fed

Tentu saja, The Fed kemungkinan belum selesai menaikkan suku bunga. Harapan untuk yang lain naik dalam suku bunga pada pertemuan Fed September. Namun, kabar baiknya adalah bahwa suku bunga hipotek biasanya sesuai dengan apa yang menurut pasar akan dilakukan Fed di masa depan. Ini berarti bahwa suku bunga hipotek jangka panjang hanya akan naik jika Fed menaikkan suku bunga lebih dari yang diharapkan, dan benar-benar bisa turun jika mereka menaikkan suku bunga, tetapi kurang dari yang diperkirakan pasar. Namun, masih ada risiko bahwa hingga 2023 jika The Fed terus menaikkan suku bunga, maka suku bunga hipotek bisa naik lebih jauh karena pasar tidak yakin ke arah mana Fed akan bergerak pada 2023.

Apa Selanjutnya?

Jadi pasar saham semakin khawatir tentang perumahan, dan itu mungkin sebagian karena tingkat hipotek telah naik sangat cepat. Kami mulai melihat rumah membutuhkan waktu lebih lama untuk dijual dan lebih banyak rumah tersedia. Ini menunjukkan bahwa harga rumah bisa mulai melemah setelah pergerakan yang kuat.

Namun, itu juga layak untuk diperiksa kenyataan bahwa kita baru saja mulai melihat harga rumah melemah dan tetap naik dari tahun ke tahun. Selain itu, harga rumah cenderung cukup stabil. Pasar perumahan yang sangat buruk, secara historis, di mana harga turun sekitar 10% seperti pada 1970-an atau selama krisis keuangan 2008-9. Jadi dibandingkan dengan pasar saham, ayunan negatif harga rumah cukup kecil.

Harga rumah telah berjalan sangat kuat baru-baru ini. Ada banyak alasan bagus mengapa itu mungkin mulai moderat. Meskipun sejarah mengingatkan kita bahwa harga rumah AS memang cenderung cukup stabil. Waktu itu di tahun 1980-an ketika hipotek melonjak mirip dengan hari ini? Harga rumah hanya mengalami seperempat penurunan harga selama dekade itu, dan itu di bawah penurunan 1%.

Jadi ya, harga rumah mungkin tidak lagi naik dua digit. Faktanya, banyak tanda yang menunjukkan bahwa keadaan di perumahan akan menjadi lebih buruk. Namun, ingatlah bahwa apa yang benar-benar buruk bagi pasar perumahan adalah penurunan harga rumah bahkan satu digit, jika sejarah adalah panduannya.