Menghindari Tagihan Pajak Besar atas Keuntungan Real Estat

Memiliki real estat adalah impian besar bagi banyak investor. Tapi ini adalah investasi yang sangat besar—yang bisa sangat menguntungkan. Menjual properti sewaan untuk keuntungan besar bisa menjadi mimpi yang menjadi kenyataan. Namun, untuk memaksimalkan keuntungan dari penjualan semacam itu, Anda perlu meminimalkan pajaknya. Penjualan cicilan adalah salah satu strategi. Jangan khawatir: Ini Internal Revenue Service (IRS) disetujui.

Pembayaran Besar Sama Dengan Tagihan Pajak Besar

Mari kita lihat situasi umum:

Hal Bookman melihat tawaran pembeli untuk rumah sewaannya, dan dia tidak percaya dengan nomor yang dilihatnya. Nilai propertinya meningkat secara substansial hanya dalam lima tahun. Namun, saat Hal dengan gembira menceritakannya penasihat pajak tentang penjualan, penasihat berhati-hati: Mengambil pendapatan sebagai a pembayaran sekaligus tidak akan menjadi kepentingan terbaik Hal dari perspektif pajak.

Jika Hal mengumumkan seluruh hasil penjualan pada tahun yang sama dia menjual properti itu, dia membayar 25% dari bagian keuntungan yang sesuai dengan setiap pengurangan depresiasi dia sebelumnya telah mengambil properti sewaan.

Setiap keuntungan di luar penyusutan kembali dikenakan pajak sebesar 15% untuk wajib pajak dengan penghasilan kena pajak antara $41,676 dan $459,750 jika lajang, atau $83,351 dan $517,200 jika menikah mengajukan bersama pada tahun 2022. Jumlah ini meningkat menjadi $44,625 dan $492,300 untuk pelapor tunggal, serta $89,250 dan $553,850 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama pada tahun 2023. Wajib Pajak dengan penghasilan di atas ambang batas tersebut dikenakan pajak sebesar 20%

Hal bertanya kepada penasihat pajaknya apakah ada yang bisa dia lakukan untuk menguranginya Penghasilan kena pajak untuk tahun ini. Penasihat hanya mengetahui alat yang digunakan: perjanjian penjualan cicilan.

Apa Itu Penjualan Angsuran?

An penjualan angsuran didefinisikan sebagai penjualan properti di mana setidaknya satu pembayaran tidak dilakukan sampai setelah tahun pajak penjualan.

IRS mengizinkan pembayar pajak untuk menunda sebagian dari keuntungan penjualan properti investasi dengan perjanjian penjualan cicilan. Pengaturan ini memungkinkan penjual untuk menyatakan a prorata sebagian dari mereka capital gain selama beberapa tahun.

Penjual tidak diperbolehkan menggunakan metode penjualan cicilan saat melaporkan kerugian.

Cara Kerja Metode Penjualan Angsuran

Menyatakan keuntungan di bawah penjualan cicilan secara teoritis sederhana. Perpajakan penjualan cicilan mencerminkan hal itu anuitas, di mana bagian prorata dari setiap pembayaran dianggap sebagai pengembalian pokok.

Satu-satunya ketentuan adalah bahwa properti yang dijual tidak dapat diperdagangkan secara publik keamanan atau bagian dari inventaris reguler perusahaan, dan wajib pajak tidak dapat a pedagang properti yang dijual (dengan pengecualian dealer timeshare tertentu yang memilih biaya bunga khusus dengan metode penjualan cicilan).

Melaporkan Pendapatan Penjualan Angsuran

Pendapatan penjualan angsuran dapat dipecah menjadi tiga kategori terpisah: capital gain, bunga, dan utama. Masing-masing diperlakukan secara terpisah Bentuk 1040.

Grafik laba kotor persentase kemudian digunakan untuk menghitung pendapatan penjualan angsuran untuk tahun pajak tertentu.

Keuntungan dalam bentuk uang

Dalam contoh di atas, Hal harus menyatakan keuntungan setiap tahun sebagai jangka panjang atau jangka pendek, tergantung pada tahun penjualannya. Keuntungan jangka panjang dikenakan pajak dengan tarif yang lebih rendah, sementara keuntungan jangka pendek dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa.

Karena Hal memegang rumah itu selama lima tahun, keuntungannya, dalam hal ini, akan bersifat jangka panjang.

Jika keuntungan itu bersifat jangka pendek, Hal mungkin masih dikenakan pajak atas penghasilan cicilan dengan tarif yang lebih rendah daripada jika dia harus mengumumkan keuntungan sekaligus. Ini karena keuntungan jangka pendek dikenakan pajak sebagai penghasilan biasa, di atas wajib pajak tarif pajak marjinal.

Jika keuntungan prorata tidak mendorongnya ke kelompok pajak berikutnya, tarif ini mungkin lebih rendah. Keuntungan dari penjualan cicilan dilaporkan di IRS Bentuk 6252 lalu dibawa ke Jadwal D pada Formulir 1040.

Minat

Wajib Pajak dengan penghasilan penjualan angsuran juga harus melaporkan bunga yang dibebankan kepada pembeli, yang dikenakan pajak dengan tarif penghasilan biasa.

Bunga yang diberikan dalam kontrak penjualan disebut sebagai bunga yang dinyatakan. Jika bunga yang disebutkan tidak mencukupi (atau nol), bagian dari utama bagian dari penjualan harus dikarakterisasi ulang sebagai unstated interest.

Utama

Bagian dari setiap penjualan cicilan dianggap oleh IRS sebagai pengembalian pokok bebas pajak. Jumlah ini dapat ditentukan dengan mengisi Lembar Kerja A pada Publikasi 537.

Pokok (dasar yang disesuaikan) untuk tujuan penjualan cicilan adalah total dasar penyesuaian aktual Anda di properti ditambah biaya penjualan dan penarikan kembali depresiasi.

Dalam contoh ini, Hal memiliki $200,000 sebagai dasar penyesuaian di rumahnya. Dia harus menambahkan kembali $100,000 untuk pengembalian depresiasinya dan $10,000 untuk biaya penjualan guna menghitung basis penyesuaiannya untuk tujuan penjualan cicilan. Angka ini adalah $310,000.

Persentase Laba Kotor

Untuk menghitung persentase laba kotor, Anda harus mengurangkan basis yang disesuaikan untuk tujuan penjualan cicilan—$310,000, dalam contoh ini—dari harga jual untuk menghitung keuntungan total. Dalam contoh ini, keuntungan total adalah $90,000 ($400,000 – $310,000).

Selanjutnya, bagi keuntungan total dengan harga jual, yang dalam hal ini adalah 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), dan Anda mendapatkan persentase laba kotor.

Terakhir, untuk menghitung keuntungan kena pajak setiap tahun, kalikan persentase ini dengan jumlah angsuran. Jadi, keuntungan kena pajak Hal setiap tahun dianggap $11,250 ($50,000 x 22.5%).

Hipotek dan Harga Kontrak

Jika pembeli properti mengasumsikan a hipotek atau lainnya promes dengan pembelian, dasar biaya properti harus dikurangi dengan jumlah hipotek atau wesel. Kembali ke contoh kita, misalkan Hal memiliki hipotek $100,000 atas properti yang dijualnya.

Jika properti sewaan yang dijual Hal seharga $400,000 memiliki hipotek sebesar $100,000, harga kontrak dikurangi menjadi $300,000 ($400,000 – $100,000).

Jika jumlah hipotek melebihi total properti yang disesuaikan, selisihnya harus dilaporkan sebagai pembayaran pada tahun pertama dan harga kontrak dinaikkan sebesar jumlah tersebut.

Misalnya, properti Hal memiliki hipotek sebesar $250,000. Selain pembayaran cicilan, Hal harus melaporkan kelebihan pembayaran sebesar $50,000 ($250,000 – $200,000) selama tahun pertama.

Contoh Penjualan Angsuran

Dengan menggunakan contoh di atas, mari kita lihat bagaimana Hal dapat menyusun penjualan cicilannya jika dia ingin menangguhkannya pajak keuntungan modal ke tahun mendatang.

Hal menerima tawaran sebesar $400,000 untuk rumah sewanya. Dia membeli properti itu seharga $ 300,000. Selama bertahun-tahun, dia telah mengambil $ 100,000 penyusutan pemotongan, membuat nya dasar disesuaikan $ 200,000.

Oleh karena itu, Hal memiliki $200,000 ($400,000 – $200,000) keuntungan kena pajak untuk diumumkan.

Penasihat Hal merekomendasikan dia membagi hasil penjualannya menjadi delapan cicilan tahunan masing-masing $50,000 alih-alih mendeklarasikan $400,000 dalam satu tahun. Selama cicilan diterima secara konstruktif setiap tahun, metode ini akan memungkinkan Hal untuk mencatat keuntungan, dan karena itu merupakan bagian prorata dari keuntungan, selama delapan tahun.