Blackstone telah mengalami kemunduran hukum dalam perselisihan dengan nirlaba perumahan yang mencoba untuk merebut beberapa bangunan apartemen yang dibelinya seharga $5.1 miliar dari AIG tahun lalu.
Perusahaan ekuitas swasta terbesar di dunia membeli aset perumahan senilai lebih dari $20 miliar selama pandemi virus corona, termasuk asrama mahasiswa, pemilik sewa-untuk-beli, dan portofolio AIG dari 678 pembangunan yang dikendalikan sewa yang didanai melalui kredit pajak pendapatan rendah federal program.
Kesepakatan tersebut merupakan dorongan terbesar Blackstone ke pasar perumahan AS sejak krisis keuangan. Portofolio AIG sebelumnya, sekarang dikenal sebagai April Housing, adalah salah satu investasi terbesar di Breit, perwalian investasi real estat tidak terdaftar Blackstone senilai $63 miliar yang populer di kalangan investor ritel kaya.
Tetapi pendapatan Blackstone di masa depan dari beberapa blok apartemen yang dikendalikan sewa telah diselimuti oleh perselisihan dengan operator perumahan nirlaba mengenai arti kontrak yang ditandatangani AIG lebih dari satu dekade lalu ketika memajukan uang untuk konstruksi dengan imbalan alokasi kredit pajak.
Di antara perkembangan yang disengketakan adalah komunitas pensiun bersubsidi di Michigan yang dikenal sebagai Presbyterian Villages, yang diperbaharui dengan pembiayaan konstruksi dari AIG. Sebagai imbalannya, perusahaan asuransi menerima kredit pajak yang mengurangi pembayarannya kepada pemerintah federal lebih dari pengeluaran aslinya, memungkinkannya menghasilkan keuntungan selama 15 tahun.
Dengan kredit pajak yang habis, kelompok gereja yang mengoperasikan Desa Presbiterian mengajukan klausul kontrak yang umum dalam kesepakatan pembiayaan perumahan untuk mencoba memaksa kendaraan yang digunakan AIG untuk menjual sahamnya dengan jumlah nominal.
AIG menggugat untuk menghentikan transaksi, dengan alasan bahwa itu tidak dapat dipaksa untuk menjual, dan Blackstone mewarisi litigasi ketika membeli portofolio pada bulan Desember.
Kasus itu, dan kasus lain yang serupa, sebagian besar telah mendahului kesepakatan Blackstone, dengan pengadilan di New York dan Michigan sebagian besar menerima interpretasi perusahaan asuransi atas kontrak yang ditandatanganinya.
Namun dinamika itu berubah dengan keputusan yang dijatuhkan oleh pengadilan banding AS yang berbasis di Cincinnati untuk sirkuit keenam pada bulan Mei.
Pengadilan banding diminta untuk menyelesaikan perselisihan teknis mengenai mekanisme yang diabadikan dalam kode pajak AS yang menurut organisasi nirlaba harus memungkinkan mereka untuk mengklaim kembali kepemilikan bangunan yang mereka jalankan tanpa membayar harga pasar kepada perusahaan seperti Blackstone.
Sirkuit keenam berpihak pada nirlaba yang berpendapat bahwa apa yang disebut "hak penolakan pertama" dapat dilakukan bahkan jika tidak ada penawar luar yang membuat penawaran yang dapat dipaksakan untuk memperoleh properti.
Namun dalam keputusan yang luas, para hakim melangkah lebih jauh, menetapkan pandangan tentang bagaimana program kredit pajak seharusnya beroperasi, yang menurut para ahli hukum dapat menimbulkan masalah bagi investor yang ingin mendapatkan pengembalian dari kenaikan nilai properti di lingkungan yang gentrifikasi.
Kontrak pembiayaan Presbyterian Villages memungkinkan AIG dan Blackstone untuk "menuai keuntungan dari kredit pajak perumahan, bukan dari keuntungan apresiasi jangka panjang properti", kata para hakim.
“Harapannya adalah bahwa keputusan baru-baru ini menempatkan organisasi nirlaba dalam posisi negosiasi yang lebih menguntungkan dibandingkan dengan investor luar yang menuntut pembayaran tunai,” kata Robert Rozen, seorang pengacara yang membantu merancang program kredit pajak pada 1980-an. dan sekarang bekerja dengan organisasi nirlaba perumahan.
"Pengadilan telah mulai menyelidiki lebih jauh apa yang dimaksudkan Kongres, dan ini menghasilkan keputusan yang bertentangan dengan investor luar ini," tambah Rozen.
Perumahan April menepis keputusan sirkuit keenam, dengan mengatakan itu "tidak berdampak pada ekonomi kesepakatan atau bagaimana kami terlibat dengan mitra kami".
Tetapi David Davenport, seorang pengacara untuk kelompok gereja yang mengoperasikan komunitas pensiunan di Michigan, mengatakan perusahaan milik Blackstone mengubah posisinya terhadap kliennya setelah sirkuit keenam menerbitkan keputusannya pada 10 Mei.
“April Housing pertama kali menghubungi Presbyterian Villages of Michigan untuk membahas kemungkinan penyelesaian kasus pada 11 Mei,” kata Davenport, menambahkan bahwa diskusi terus berlanjut.
Jika penyelesaian tidak tercapai, maka nasib properti akan diputuskan setelah masalah hukum yang tersisa ditangani oleh pengadilan yang lebih rendah.
Sementara putusan sirkuit keenam hanya mengikat di Michigan dan tiga negara bagian lainnya, ia mengikuti putusan serupa terhadap penyedia pembiayaan perumahan lainnya di yurisdiksi termasuk Massachusetts dan Delaware.
Blackstone sedang berusaha untuk menyelesaikan dua tuntutan hukum lainnya di mana ia menegaskan hak kepemilikan atas properti yang dioperasikan oleh organisasi nirlaba, menurut orang-orang yang mengetahui situasi tersebut.
Perusahaan ekuitas swasta mengatakan kepada pengadilan banding pada bulan Maret bahwa itu "dalam tahap akhir dari resolusi bisnis" dengan perumahan nirlaba yang berbasis di New York yang telah berusaha untuk merebut kembali kepemilikan penuh dari sebuah gedung apartemen di Brooklyn. Solusi yang diusulkan akan mencerminkan “komitmen kedua belah pihak untuk perumahan yang terjangkau [dan] akan menghasilkan penyelesaian kasus ini”, seorang pengacara perusahaan menambahkan.
Tiga hari setelah sirkuit keenam menjatuhkan putusannya, April Housing menarik tawarannya agar pengadilan negara bagian di Virginia membatalkan gugatan yang diajukan oleh organisasi nirlaba lain, Wesley Housing, memilih untuk membatalkan sidang yang dijadwalkan dan membayar biaya lawannya.
April Housing tidak mengatakan mengapa tiba-tiba memutuskan untuk menarik mosi Virginia, yang mengajukan beberapa argumen yang mirip dengan yang gagal dalam kasus Michigan. Perusahaan sejak itu telah mengajukan dokumen yang menunjukkan bahwa mereka menyangkal klaim Wesley.
Perusahaan yang didukung Blackstone mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa mereka "secara proaktif bekerja dengan mitra ini untuk menyelesaikan litigasi yang diwariskan sejak akuisisi kami kurang dari enam bulan lalu".
Source: https://www.ft.com/cms/s/605cc60e-c294-4ef6-b72f-3d873205f3cf,s01=1.html?ftcamp=traffic/partner/feed_headline/us_yahoo/auddev&yptr=yahoo