Pemilik Teater Broadway Berdiri Untuk Menghasilkan Lebih Sedikit Rejeki Setelah Perubahan Aturan Zonasi

Bahkan biaya udara di Broadway sekarang lebih mahal.

Pada tahun 1998, Departemen Perencanaan Kota New York City mengubah aturan zonasi untuk memungkinkan tuan tanah Broadway menjual hak atas udara di atas teater mereka kepada pengembang real estat yang ingin merakit menara tinggi di Distrik Teater. Menumpuk ruang yang dipindahkan di atas lokasi konstruksi lainnya, bangunan baru dapat naik lebih tinggi daripada yang mungkin dilakukan.

“Semua menara super baru yang mengubah tampilan cakrawala kota ini … tidak dapat terjadi tanpa transfer hak udara,” diamati Robert Von Ancken, penilai real estat.

Sebagai bagian dari setiap kesepakatan hak siar, pengembang real estat harus memberikan kontribusi kepada Dana Subdistrik Teater, yang memberikan hibah untuk mendukung produksi pertunjukan asli, menarik penonton baru, dan mendiversifikasi jaringan profesional teater. Ini telah mendistribusikan lebih dari $ 10 juta dari penjualan hak udara, dan satu politisi lokal menyatakan bahwa penggunaan dana untuk membangun program bimbingan “menunjukkan sekali lagi bahwa memanfaatkan hak-hak lingkungan untuk berinvestasi di masa depan kota kita adalah win-win.”

Ketika Dana dibentuk pada tahun 1998, tingkat asli dari setiap kontribusi ditetapkan sebesar $10 per kaki persegi. Namun, karena harga pasar hak udara melonjak tinggi, tingkat kontribusi meningkat menjadi $14.91 per kaki persegi pada tahun 2006, dan kembali menjadi $17.60 per kaki persegi pada tahun 2011.

Pada tahun 2016, Departemen Perencanaan Kota merekomendasikan untuk meningkatkan tingkat kontribusi menjadi 20 persen dari harga jual atau 20 persen dari $347 per kaki persegi, jumlah mana yang lebih besar. Kemudian akan menyesuaikan harga dasar $347 per kaki persegi setiap tiga sampai lima tahun.

“Perubahan metodologi ini akan sejalan dengan tujuan awal dari amandemen teks tahun 1998, yang menetapkan kemampuan teater yang terdaftar untuk mentransfer hak [udara] di seluruh kecamatan untuk kontribusi ke dana kecamatan yang baru dibuat yang setara dengan 20 persen. dari nilai pengalihan [hak udara],” menjelaskan Wakil ketua Komisi Perencanaan Kota New York, Kenneth Knuckles.

Namun, harga hak penerbangan meningkat jauh lebih cepat daripada tingkat kontribusi sejak tahun 1998.

Menurut satu laporan, hak udara yang dijual setelah tahun 2007 berkisar dari $318 per kaki persegi hingga $692 per kaki persegi setelah disesuaikan dengan inflasi. Harga rata-rata adalah $461 per kaki persegi, yang berarti bahwa tingkat kontribusi rata-rata ke Dana kurang dari empat persen dari harga per kaki persegi.

Menghadapi potensi kenaikan tingkat kontribusi, pemilik teater Broadway dan pengembang real estat berperang.

“Peningkatan dramatis seperti yang diusulkan di sini pasti akan mendinginkan pasar, menghasilkan sedikit (jika ada) transaksi,” berdebat Paimaan Lodhi, wakil presiden di Dewan Real Estat New York. Menggambarkan penyesuaian sebagai "berat, berlebihan, dan tidak adil," lanjut Lodhi bahwa, "minimal, peningkatan 400 persen dalam semalam memperlakukan pemilik teater secara berbeda dan tidak adil dari mereka yang mampu menjual hak udara mereka sebelumnya dan mereka yang tunduk pada ini. peningkatan yang sangat drastis sekarang.”

“Kami khawatir harus membayar harga dasar jika pasar jatuh, dan juga efeknya pada negosiasi,” bergema seorang pengacara yang mewakili pemilik teater. "Kekhawatiran kami juga teoretis," kata pengacara itu, seraya menambahkan bahwa "harga harus ditentukan oleh pasar."

Salah satu anggota Dewan Kota New York, yang baru-baru ini menerima sumbangan kampanye sebesar $16,000 dari pemilik teater Broadway, menyerang potensi peningkatan tersebut, dan Departemen Perencanaan Kota menarik proposalnya tepat sebelum pemungutan suara pada tahun 2017.

Mengkritik pemerintahan Walikota New York City Bill de Blasio karena “mengambil kelerengnya dan pulang,” saat itu Anggota Dewan Dan Garodnick mengeluh bahwa “mengecewakan, mengejutkan, dan sangat disayangkan bagi institusi budaya yang benar-benar merugi di sini.”

Pada bulan April, Departemen Perencanaan Kota di bawah Walikota baru Eric Adams meninjau kembali aturan zonasi, dan menyarankan untuk meningkatkan tingkat kontribusi menjadi $24.65 per kaki persegi. Kenaikan yang diusulkan sebesar 40 persen akan menyamai kenaikan 40 persen dalam nilai yang dinilai dari total luas lantai yang dibangun di Distrik Teater antara 2011, ketika tingkat iuran terakhir diubah, dan 2021.

Meskipun pendukung komunitas mengeluh bahwa "$24 menyedihkan, dan, di dunia saat ini dengan inflasi yang kita lihat, Anda tidak dapat berbuat banyak dengan $24 per kaki persegi," Departemen melanjutkan proposal, dan tingkat kontribusi baru diam-diam diadopsi beberapa minggu yang lalu tanpa liputan pers.

Jika pengembang real estat tidak membayar lebih banyak uang untuk hak siar, maka pemilik teater Broadway akhirnya akan membawa pulang lebih sedikit uang sekarang.