Bangun, Sayang, Bangun! Pada tahun 2023, Kota Perlu Memberikan Insentif Perumahan Baru

Pakar dan peramal akan mencoba memprediksi apakah dan berapa lama ekonomi Amerika akan menderita akibat inflasi. Jawaban atas pertanyaan tersebut juga akan memengaruhi penilaian resesi mereka; apakah kita memenangkan satu, apakah satu datang, dan seberapa dalam dan lama itu akan bertahan? Dalam hal ekonomi perumahan, daun teh sulit dibaca. Suku bunga hipotek naik, dan begitu juga sewa menambah inflasi secara keseluruhan. Sementara itu, harga rumah satu keluarga melonjak pada tahun 2021 karena pekerja jarak jauh memanfaatkan uang murah dan pekerjaan jarak jauh untuk memicu kegilaan membeli di pasar yang sebelumnya sepi seperti Boise dan Bozeman. Sekarang harga di pasar tersebut jatuh dengan cepat. Apa artinya dan bagaimana seharusnya pemerintah daerah yang mengontrol pasokan perumahan melalui regulasi menanggapinya? Dalam setiap skenario, jawabannya sama: beri insentif lebih banyak bangunan dengan lebih sedikit regulasi dan lebih banyak insentif.

Ingat patung perumahan besar di tahun 2008? Produksi perumahan keluarga tunggal tidak pernah pulih, atau setidaknya tingkat produksi perumahan belum mencapai angka yang sama. Melihat izin satu keluarga dari tahun 2000 hingga sekarang menunjukkan penurunan produksi yang drastis. Benar, data Federal Reserve Bank of Saint Louis menunjukkan penurunan dimulai jauh sebelum kehancuran, tetapi terlepas dari itu, bahkan dengan ledakan pembelian besar-besaran pada tahun 2021, pasokan tidak dapat memenuhi permintaan, yang berarti harga lebih tinggi.

Harga sewa berubah-ubah. Data Zumper untuk Boston menunjukkan contoh sempurna tentang bagaimana harga sewa turun selama pandemi, lalu meroket kembali ke level sebelum pandemi, lalu terus naik.

Jadi, apa yang terjadi selanjutnya? Berikut adalah beberapa skenario.

Inflasi Tinggi Berlanjut, The Fed Merespons Secara Agresif, Resesi Terjadi

Skenario terburuknya adalah bahwa Fed tidak hanya menghilangkan minuman keras, tetapi muncul dengan polisi untuk membubarkan pesta. Dalam kasus ini, produksi perumahan turun menjadi nol dengan transaksi yang sangat sedikit karena uang menjadi lebih mahal dan investor mencari investasi lain. Mungkin tidak seburuk 2008, tapi hasilnya akan melambat atau terhenti produksi dan permintaan datar.

Inflasi Mereda, Fed Mundur, Terjadi Resesi Pendek dan Dangkal

Bahkan dalam skenario ini, akan ada kekusutan dalam selang produksi perumahan karena kenaikan suku bunga baru-baru ini. Proyek multikeluarga juga cenderung melambat; mereka dibangun dengan uang pinjaman juga. Saat awan terbelah, dan matahari mulai bersinar, produksi akan membutuhkan waktu untuk meningkat, dan lonjakan permintaan akan disambut dengan pasokan yang sedikit dan harga yang lebih tinggi di akhir tahun 2023.

Lagging Indicators Overstate Inflation, Fed Mundur, Tidak Ada Inflasi atau Resesi di 2023

Indikator pemerintah selalu berada di belakang peristiwa ekonomi yang sebenarnya. Ini seperti seorang ahli meteorologi yang muncul beberapa hari setelah tornado menghancurkan rumah Anda dan berkata, "Ini resmi, rumah Anda dihancurkan oleh tornado." Dalam sebuah diskusi di The Ringer's Podcast bahasa Inggris biasa, Mark Zandi dari Moody's menjelaskan fenomena ini. “Ketika Anda mendapatkan kenaikan sewa di pasar, katakanlah di bulan Februari, dibutuhkan sekitar enam bulan untuk menerjemahkannya menjadi apa artinya inflasi sewa yang diukur dengan BLS.” Mungkin kita baik-baik saja, kita hanya tidak mengetahuinya. Tapi uang masih semakin mahal, dan pada saat Fed mundur, kita masih akan melihat penurunan produksi di perumahan.

Sekarang Saatnya Mencegah “Krisis Perumahan” Berikutnya

Pada setiap skenario di atas, akan terjadi perlambatan produksi perumahan lintas tipologi. Jika kita dapat belajar sesuatu dari tahun 2008, seharusnya kemerosotan investasi di perumahan baru, permintaan perumahan yang melemah, dan produksi perumahan yang melambat atau berhenti adalah sinyal: Bangun, sayang, bangun! Pengembang lebih membenci risiko daripada keuntungan. Nyatanya, masuk akal jika perumahan menjadi menarik ketika harga naik setelah penurunan besar. Lahan kosong yang bisa menjadi perumahan kemungkinan besar akan diam sampai permintaan melonjak, harga naik, dan kemudian membangunnya merasionalisasi biaya dan risikonya. Biasanya, ketika ekonomi perumahan pulih, pemerintah panik karena harga naik dan kemudian mereka memberlakukan aturan dan regulasi untuk “memperbaiki” harga.

Kita dapat menghindari ini ketika ekonomi perumahan stabil dan pulih dengan bertindak sekarang untuk menghilangkan semua hal yang memperlambat produksi. Selanjutnya, jika pengembang khawatir bahwa membangun sekarang terlalu berisiko, pemerintah daerah dapat berinvestasi – ya, menaruh uang di atas meja – untuk membangun tanah kosong itu dan mensubsidi tingkat kekosongan dan kerugian yang berpotensi tinggi. Ketika ekonomi berbalik, dan permintaan akan perumahan kembali, tsunami permintaan itu akan dipenuhi dengan kelimpahan perumahan. Seandainya pemerintah membuat jerami pada tahun 2009, 2010, dan 2011, ketika matahari tidak bersinar, kami akan memiliki lebih sedikit masalah harga rumah ketika akhirnya terjadi.