(Bloomberg) — Pengembang China telah mengalami kehancuran setidaknya $90 miliar pada saham dan obligasi dolar tahun ini, dengan meledaknya gelembung perumahan dan krisis utang yang semakin intensif mengancam untuk menimbulkan lebih banyak rasa sakit.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Para pembangun telah kehilangan sekitar $55 miliar nilai saham sejak 2022 dimulai, menurut pengukur saham Bloomberg Intelligence. Uang kertas dolar sektor ini telah jatuh lebih dari $35 miliar, menunjukkan perhitungan berdasarkan indeks obligasi Bloomberg, yang konstituennya dapat berubah seiring waktu. Penghapusan telah mendorong saham pengembang turun ke level yang tidak terlihat dalam satu dekade dan uang kertas dolar sampah ke rekor terendah.
Pesimisme semakin mengakar setelah Beijing memberi isyarat bahwa pemilik rumah, bukan pembangun, adalah prioritas upaya menstabilkan pasar perumahan China yang merosot. Dalam satu tanda ketegangan baru-baru ini, lebih dari selusin pengembang di provinsi tengah Anhui meminta bantuan dari pemerintah daerah mereka untuk memulihkan penjualan properti dalam menghadapi protes dari pembeli rumah yang tidak puas. Dalam jangka panjang, populasi yang menua dan perubahan kebijakan yang berupaya mendefinisikan kembali real estat sebagai bentuk barang publik berarti era booming sektor ini mungkin telah berlalu.
"Tujuan dari langkah-langkah penyelamatan adalah untuk menyelamatkan pasar properti dan kepercayaan rumah tangga, tetapi bukan pengembang," kata Gary Ng, ekonom senior di Natixis SA, mengacu pada langkah Beijing baru-baru ini untuk memastikan penyelesaian proyek yang terhenti. “Karena tidak mungkin melihat perubahan kebijakan yang signifikan, masa keemasan pertumbuhan pendapatan yang cepat dan leverage yang tinggi untuk pengembang properti mungkin sudah berakhir.”
Nasib pembangun Cina telah jelas memburuk tahun ini menyusul kampanye resmi tanpa henti untuk mengekang ekspansi utang mereka dan penurunan penjualan rumah selama setahun. Hal ini telah menyebabkan krisis uang tunai yang belum pernah terjadi sebelumnya yang menyebarkan risiko ke sistem keuangan dan juga mengancam stabilitas sosial.
Untuk kekecewaan investor, langkah-langkah untuk menopang keuangan pengembang sebagian besar sedikit demi sedikit. Langkah-langkahnya termasuk seruan umum bagi bank untuk meningkatkan pinjaman, tetapi data bank sentral pada hari Jumat menunjukkan perlambatan tajam pada Juli dalam pembiayaan agregat, ukuran kredit yang luas, karena pinjaman baru dan penerbitan obligasi korporasi melemah. Kemajuan juga lambat pada rencana yang dilaporkan untuk meluncurkan dana penyelamatan negara, dan pihak berwenang tampaknya disibukkan dengan menenangkan pembeli yang marah dari rumah yang belum selesai di tengah boikot yang jarang terjadi pada pembayaran hipotek.
Setelah mencapai level terendah sejak 2012 dalam beberapa hari terakhir, indeks Bloomberg Intelligence dari saham properti China telah kehilangan 27% tahun ini, menambah penurunan 34% untuk semua tahun 2021 dan sangat kontras dengan 80%-plus keuntungan tahunan yang dinikmati sebelumnya ini. abad.
Kepedihan bahkan lebih dalam di pasar obligasi dolar dengan hasil tinggi di negara itu, di mana pengembang masih mendominasi dan pernah utang mereka diperhitungkan sebagai kesayangan investor. Indeks Bloomberg yang melacak sektor ini mencapai level terendah pekan lalu di tengah tanda-tanda baru kesulitan pembayaran di sektor tersebut. Peminjam China telah gagal membayar obligasi luar negeri senilai $28.8 miliar tahun ini, hampir semuanya oleh pembangun.
Median harga obligasi dolar dari perusahaan real estate China adalah 16 sen, dibandingkan 40 sen pada bulan Maret, dengan sekitar 80% dari perdagangan penerbitan di bawah 50 sen, Bloomberg Intelligence memperkirakan pada akhir Juli. Apa yang disebut tingkat tertekan ini mencerminkan ekspektasi rendah investor untuk mendapatkan uang mereka kembali tepat waktu.
Dengan hasil sekitar 25%, pasar lepas pantai yang dulu semarak ini hampir tidak dapat diakses oleh pengembang Cina. Dan sementara peminjam kelas tinggi seperti China Vanke Co. tetap dapat memanfaatkan pendanaan domestik yang murah, mereka tidak lagi menarik bagi banyak investor karena prospek jangka panjang yang suram yang dihadapi industri ini.
“Tidak ada lagi polarisasi antara pengembang yang berkualitas lebih baik dan pengembang yang tertekan,” kata Carl Wong, kepala pendapatan tetap di Avenue Asset Management Ltd. “Ini adalah domino yang jatuh.”
Karena pertumbuhan ekonomi dan populasi melambat, pasar properti China kemungkinan akan menghadapi kelebihan pasokan yang tidak dapat diubah lagi di tahun-tahun mendatang. Janji berulang para pemimpin puncak bahwa perumahan adalah untuk kehidupan dan bukan untuk spekulasi, serta kampanye untuk meningkatkan pasokan perumahan publik, berarti real estat tidak akan lagi menjadi bisnis dengan margin tinggi.
"Jangka panjang, akan ada perubahan dalam model bisnis real estat," kata Andrew Chan, analis kredit di Bloomberg Intelligence. “Industri mungkin berubah menjadi lebih didominasi oleh negara, sehingga dalam arti tertentu harga properti dapat 'dikendalikan' — yang sejalan dengan tujuan stabilitas sosial Tiongkok dan memadamkan ketidaksetaraan sosial.”
(Menambahkan detail pengembang Anhui dan pembiayaan agregat)
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/china-crisis-wipes-90-billion-103000292.html