Saham properti China melonjak di tengah peringatan realitas yang lemah, ekspektasi yang tinggi

BEIJING — Sektor real estat China belum siap untuk pemulihan cepat, meskipun terjadi reli bulan ini di saham pengembang properti besar.

Itu karena dukungan baru-baru ini oleh Beijing tidak secara langsung menyelesaikan masalah utama penurunan penjualan dan harga rumah, kata para analis.

Pekan lalu, saham pengembang properti melonjak setelah berita bank sentral dan regulator perbankan mengeluarkan langkah yang mendorong perbankan untuk membantu industri real estate. Itu datang bersamaan dengan langkah-langkah dukungan lainnya awal bulan ini.

Saham Taman Negara, pengembang Cina terbesar berdasarkan penjualan, meningkat lebih dari dua kali lipat pada bulan November, dan dari lama melonjak sekitar 90%. Saham telah mengembalikan sebagian dari keuntungan bulan ini.

Sementara itu, bijih besi berjangka melonjak sekitar 16% bulan ini — analis Morgan Stanley mengatakan sekitar 40% konsumsi baja China digunakan dalam konstruksi properti.

Situasinya adalah salah satu "harapan yang kuat, tetapi kenyataan yang lemah," dan harga pasar telah menyimpang dari fundamental, kata Sheng Mingxing, analis logam besi di Nanhua Research Institute, dalam bahasa Mandarin yang diterjemahkan oleh CNBC.

Sheng mengatakan penting untuk melihat apakah apartemen dapat diselesaikan dan dikirim selama periode puncak konstruksi Maret dan April.

Langkah-langkah baru, yang dilaporkan secara luas di China tetapi tidak dirilis secara resmi, menetapkan perpanjangan pinjaman, panggilan untuk memperlakukan pengembang sama apakah mereka milik negara atau bukan dan mendukung penerbitan obligasi. Tidak ada regulator yang menanggapi permintaan komentar CNBC.

“Ini benar-benar bantuan sementara dalam hal pengembang harus memenuhi lebih sedikit kebutuhan pembayaran utang dalam waktu dekat — bantuan likuiditas sementara daripada perubahan haluan mendasar,” analis yang berbasis di Hong Kong Samuel Hui, direktur, korporat Asia-Pasifik, Fitch Ratings, kata Rabu.

“Kuncinya adalah kita masih membutuhkan pasar penjualan rumah fundamental yang mendasar untuk meningkat,” katanya, mencatat kepercayaan pembeli rumah bergantung pada apakah pengembang dapat menyelesaikan pembangunan dan penyerahan apartemen.

Awal tahun ini, banyak pembeli rumah menolak untuk terus membayar hipotek di apartemen ketika konstruksi tertunda. Rumah di China biasanya dijual sebelum selesai, menghasilkan sumber arus kas utama bagi pengembang.

Analis berbeda pendapat tentang kapan pasar properti China dapat pulih.

Fitch mengatakan garis waktu "masih sangat tidak pasti," sementara Direktur Senior S&P Global Ratings Lawrence Lu memperkirakan pemulihan dapat terjadi pada paruh kedua tahun depan.

“Jika kebijakan ini segera diterapkan, ini akan menghentikan spiral ke bawah ke pengembang, ini akan membantu memulihkan kepercayaan investor [pada] pengembang,” katanya.

Penjualan perumahan residensial untuk 10 bulan pertama tahun ini turun 28.2% dari tahun lalu, kata Biro Statistik Nasional pekan lalu. S&P Global Ratings mengatakan pada bulan Juli mereka mengharapkan penurunan penjualan sebesar 30% untuk tahun 2022, lebih buruk daripada tahun 2008 ketika penjualan turun sekitar 20%.

Perlambatan pertumbuhan ekonomi, ketidakpastian tentang pengendalian Covid yang sedang berlangsung, dan kekhawatiran tentang pendapatan di masa depan telah mengurangi minat untuk membeli rumah.

Menambah kekhawatiran itu adalah jatuhnya harga.

Harga rumah di 70 kota turun 1.4% pada Oktober dari tahun lalu, menurut analisis data Goldman Sachs yang dirilis Rabu.

“Meskipun ada lebih banyak langkah pelonggaran perumahan lokal dalam beberapa bulan terakhir,” kata para analis, “kami percaya pasar properti di kota-kota tingkat rendah masih menghadapi hambatan yang kuat dari fundamental pertumbuhan yang lebih lemah daripada kota-kota besar, termasuk arus keluar populasi bersih dan potensi masalah kelebihan pasokan.”

Laporan itu mengatakan harga rumah di kota-kota tier-1 terbesar naik 3.1% pada Oktober dari September, sementara kota-kota Tier-3 mengalami penurunan 3.9% selama waktu itu.

Sekitar dua tahun lalu, Beijing mulai menindak ketergantungan pengembang yang tinggi pada utang untuk pertumbuhan. Grafik pengembang negara yang paling berhutang, Evergrande, gagal bayar akhir tahun lalu dalam krisis utang profil tinggi yang mengguncang kepercayaan investor.

Kekhawatiran tentang kemampuan perusahaan real estate lain untuk membayar hutang mereka sejak saat itu menyebar ke pengembang yang dulunya sehat.

Perdagangan saham Evergrande, Kaisa dan Shimao masih ditangguhkan.

Sementara pengendalian Covid telah menyeret pertumbuhan China tahun ini, perjuangan pasar real estat juga memberikan kontribusi yang signifikan.

Sektor properti, termasuk industri terkait, menyumbang sekitar seperempat dari PDB China, menurut perkiraan analis.

"Saya pikir sektor real estat akan menjadi hambatan ekonomi yang lebih kecil pada tahun 2023," kata Tommy Wu, ekonom senior China di Commerzbank AG, Rabu.

"Masih terlalu dini untuk mengatakan apakah langkah-langkah yang diluncurkan sejauh ini akan cukup untuk menyelamatkan sektor real estate," katanya. "Tapi rasanya lebih meyakinkan sekarang karena tampaknya langkah-langkah yang lebih kuat akan diluncurkan jika penurunan real estate masih tidak berubah berarti dalam beberapa bulan mendatang."

Pada akhirnya, industri real estat China sedang mengalami transformasi yang diarahkan oleh negara - ke bagian ekonomi yang lebih kecil dan model bisnis yang jauh lebih tidak bergantung pada penjualan apartemen sebelum selesai.

Pasar properti telah menyusut sekitar sepertiga dibandingkan tahun lalu, dan kemungkinan akan tetap sebesar tahun depan, kata Lu dari S&P.

Pengembang milik negara bernasib lebih baik selama penurunan, katanya.

Dalam tiga kuartal pertama tahun ini, Lu mengatakan penjualan pengembang milik negara turun 25%, dibandingkan dengan penurunan penjualan 58% untuk pengembang yang tidak dimiliki negara.

Dan terlepas dari langkah kebijakan baru-baru ini, sikap Beijing tetap teguh dalam mencegah pembelian rumah dalam skala besar.

Baik itu pesan dari Biro Statistik Nasional atau Bank Rakyat China, pengumuman resmi bulan ini menegaskan kembali bahwa rumah adalah tempat tinggal, bukan spekulasi — mantra yang menandai awal mula kemerosotan pasar real estat.