Masalah properti China menyebar ke pengembang yang dulu sehat seperti Shimao

BEIJING — Salah satu pengembang real estat paling sehat di China dilaporkan telah gagal bayar, sebuah tanda betapa lebih menyakitkannya industri yang dililit utang.

Saham Shimao Group sempat anjlok lebih dari 17% pada hari Jumat setelah Reuters melaporkan pengembang properti gagal melakukan pembayaran penuh atas pinjaman perwalian. Anak perusahaan perusahaan kemudian mengatakan dalam sebuah pengajuan bahwa sedang dalam pembicaraan untuk menyelesaikan pembayaran. Saham ditutup lebih dari 5% lebih rendah di Hong Kong, sementara sebagian besar pengembang utama membukukan keuntungan untuk hari itu.

Industri real estat besar-besaran China berada di bawah tekanan karena Beijing berusaha mengurangi ketergantungan pengembang pada utang dalam dua tahun terakhir. Investor global sebagian besar fokus dalam beberapa bulan terakhir pada kemampuan China Evergrande untuk membayar utangnya dan potensi limpahan ke ekonomi China.

Dalam beberapa bulan terakhir, beberapa pengembang lain juga mulai melaporkan kesulitan keuangan. Tapi masalah Shimao menonjol.

“Alasan mengapa pasar sedikit lebih khawatir tentang kasus ini dibandingkan dengan pengembang lain yang [jatuh] ke dalam masalah adalah karena Shimao dianggap … nama yang relatif sehat,” Gary Ng, ekonom Asia-Pasifik di Natixis, mengatakan dalam wawancara telepon Jumat.

Dia mencatat bahwa Shimao memenuhi ketiga persyaratan utama Beijing untuk tingkat utang pengembang - yang disebut kebijakan "tiga garis merah" yang membatasi utang dalam kaitannya dengan arus kas, aset, dan tingkat modal perusahaan.

Ng juga mengatakan perjuangan perusahaan mencerminkan tekanan yang lebih luas untuk transformasi bisnis di lingkungan saat ini.

Sumber: CNBC, laporan berita

Secara terpisah, saingan kecil Guangzhou R&F Properties mengungkapkan awal pekan ini bahwa mereka tidak memiliki cukup uang untuk membeli kembali obligasi. Perusahaan menghubungkan kekurangan tersebut dengan kegagalan untuk menjual aset.

Sentimen pasar pada pengembang real estat China telah tumbuh semakin negatif selama beberapa bulan terakhir, menurut analisis kepemilikan Natixis.

Sebelum pasar yang lebih luas mulai memperhatikan Evergrande, pasar pada bulan Juni hanya memandang 15% pengembang sebagai negatif, menurut analisis tersebut.

Angka itu melonjak menjadi 35% pada bulan Desember, karena Evergrande berhenti membayar investor tepat waktu dan lebih banyak pengembang mulai melaporkan kesulitan keuangan.

Ng Natixis juga menunjuk data pinjaman perwalian yang menunjukkan perusahaan real estate merasa lebih sulit untuk mendapatkan pembiayaan. Meskipun jumlah total modal dalam kategori kepercayaan China telah meningkat, pangsa real estat telah turun dari 15% pada akhir 2019 menjadi 12% pada September 2021, katanya.

“Di masa depan, [saya] tidak akan terkejut jika ada lebih banyak default di luar obligasi, di luar pinjaman, berbagai jenis produk,” kata Ng.

Dia mengatakan cara yang paling mungkin untuk meredakan kekhawatiran investor di sektor ini adalah berita tentang suntikan modal dari dana yang didukung negara.

Evergrande gagal bayar pada awal Desember tanpa kejutan pasar yang dikhawatirkan investor beberapa bulan sebelumnya. Tetapi industri secara keseluruhan berada dalam situasi yang lebih sulit.

“Meskipun pemerintah pusat dan beberapa pemerintah daerah menerapkan pelonggaran
langkah-langkah, pasar properti China gagal untuk membuat perbaikan material apapun pada bulan Desember; ini terutama terjadi di kota-kota tingkat bawah,” kata analis Nomura dalam catatan 4 Januari.

Perusahaan tersebut memperkirakan pengembang China menghadapi $19.8 miliar dalam obligasi luar negeri yang jatuh tempo dalam denominasi dolar AS pada kuartal pertama, dan $ 18.5 miliar pada kuartal kedua. Jumlah kuartal pertama itu hampir dua kali lipat dari $10.2 miliar yang jatuh tempo pada kuartal keempat, menurut Nomura.