Pasar Properti Komersial Membeku, Mengirimkan Volume Obligasi Anjlok

(Bloomberg) — Penjualan obligasi hipotek komersial telah jatuh dari tebing, anjlok sekitar 85% dari tahun ke tahun, karena kenaikan suku bunga memotong volume pinjaman dan gagal bayar menakuti investor.

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg

Hanya sekitar $4.27 miliar dari obligasi yang telah diterbitkan sepanjang tahun ini, turun dari $29.38 miliar pada titik yang sama tahun lalu, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg berdasarkan kesepakatan tanpa dukungan pemerintah. Investor menyalahkan kampanye suku bunga agresif Federal Reserve, yang membuatnya lebih mahal bagi peminjam untuk membiayai kembali. Tarif yang lebih tinggi juga memangkas penjualan properti dengan mengangkat harga secara efektif bagi pembeli.

Menambah tekanan adalah serangkaian gagal bayar baru-baru ini di sektor perkantoran dan properti ritel, membuat pembeli obligasi semakin waspada. Minggu ini, Bloomberg melaporkan bahwa Brookfield Corp., induk dari pemilik kantor terbesar di pusat kota Los Angeles, gagal membayar pinjaman yang terkait dengan dua gedung alih-alih membiayai kembali utang karena permintaan ruang turun. Sementara itu, pinjaman yang terkait dengan menara mantan Presiden Donald Trump di 40 Wall St. di Manhattan dimasukkan dalam daftar pantauan pemberi pinjaman. Dan investor mencoba menyita salah satu mal terbesar di negara itu - Palisades Center di West Nyack, New York.

"Risiko gagal bayar telah meningkat dan bisa lebih bermasalah jika suku bunga naik dan ekonomi melambat," kata Chris Sullivan, kepala investasi di United Nations Federal Credit Union. “Jadi, saya pikir pendekatan yang hati-hati dan rajin sangat tepat.”

Penurunan volume pinjaman mengikuti perlambatan aktivitas pasar real estat, dimulai pada paruh kedua tahun 2022 ketika The Fed mulai menaikkan suku bunga dengan sungguh-sungguh.

Kisah berlanjut

Tahun lalu terjadi penurunan 10% dalam pinjaman real estat komersial — utang dasar yang biasanya dikemas ulang menjadi obligasi hipotek komersial — dibandingkan dengan tahun sebelumnya, menjadi $804 juta dari $891 juta, menurut data Mortgage Bankers Association. Grup perdagangan mengharapkan penurunan lebih lanjut sebesar 15% dalam pinjaman CRE pada tahun 2023, menjadi $684 juta, sekali lagi memangkas jumlah pinjaman yang dapat disekuritisasi dan dijual.

“Semuanya dibekukan, jadi tidak ada bahan mentah untuk melakukan transaksi CMBS,” kata Paul Norris, kepala produk terstruktur di manajer aset asuransi Conning & Co., dalam sebuah wawancara telepon.

Hanya segelintir kesepakatan yang telah melewati garis finis dalam beberapa minggu terakhir. Bank bahkan semakin kreatif dengan struktur kesepakatan untuk mencoba memikat investor. Pekan lalu, grup pemberi pinjaman yang dipimpin oleh Deutsche Bank AG memberi harga CMBS saluran senilai $765.5 juta dengan jatuh tempo lima tahun — sebuah anomali di pasar yang cenderung menjual utang dengan tanggal yang lebih panjang.

“Sangat sulit untuk membawa kesepakatan baru ke pasar sekarang, karena tidak ada yang terjadi di pasar real estat,” kata Norris. "Tidak ada yang mau membiayai kembali bangunan mereka dan ada kesenjangan besar dalam hal ekspektasi antara pembeli dan penjual karena ketidakpastian."

Dan sebagian besar permintaan investor cenderung condong ke kesepakatan dengan kinerja agunan dan sponsor yang sangat baik, menurut Sullivan. "Properti trofi masih akan disukai."

Yang pasti, indeks CMBS telah mengungguli pasar obligasi tingkat investasi yang lebih luas, memperoleh 1.14% sepanjang tahun ini dibandingkan dengan kenaikan 0.85% yang terakhir, menurut data indeks Bloomberg.

Tarif Batas

Siklus kenaikan The Fed juga menyebabkan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi, atau tingkat kapitalisasi, ukuran yang mirip dengan hasil obligasi. Akhir-akhir ini angka tersebut meningkat seiring dengan turunnya nilai properti sehingga mengurangi volume transaksi.

“Tidak ada yang mau rugi jika mereka bisa membantu,” kata Lea Overby, ahli strategi CMBS di Barclays Plc. Harga properti komersial AS merosot 13% pada tahun 2022, menurut Green Street, Bloomberg melaporkan.

Tetapi dengan inflasi yang tetap tinggi dan tingkat pengangguran yang rendah, Fed mungkin harus mempertahankan kenaikan suku bunga lebih lama. "Jika risiko resesi menjadi lebih parah, itu akan menjadi sulit di pasar real estate komersial," tambahnya.

Untuk sisa tahun ini, Barclays memperkirakan penerbitan CMBS akan tetap rendah. Untuk tahun 2023, bank memperkirakan utang saluran $25 miliar — atau obligasi yang didukung oleh banyak properti. Ini mengantisipasi $45 miliar aset tunggal, obligasi peminjam tunggal, atau sekuritas yang didukung oleh hipotek pada satu properti.

“Pasar perlu belajar bagaimana berfungsi dalam rezim tarif baru ini, dan mencapai konsensus tentang harga yang seharusnya,” kata Overby. “Semakin cepat pasar menyadari ini adalah realitas baru, semakin baik.”

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP