Bingung dengan pasar perumahan? Inilah yang terjadi

Perlambatan boom perumahan yang sebaliknya sangat panas sangat cepat.

Pasar perumahan AS melonjak selama pandemi karena orang-orang yang tinggal di rumah mencari tempat tinggal baru, didorong oleh tingkat suku bunga yang rendah.

Sekarang, agen real estat yang pernah melaporkan barisan pembeli di luar rumah terbuka dan perang penawaran di dek belakang mengatakan rumah duduk lebih lama dan penjual dipaksa untuk menurunkan pandangan mereka.

Itu membuat pembeli dan penjual potensial bertanya-tanya di mana mereka berdiri.

"Karena kekhawatiran resesi membebani pandangan konsumen, survei kami menunjukkan ketidakpastian telah memasuki pikiran banyak pembeli," kata Danielle Hale, kepala ekonom di Realtor.com.

Berikut adalah faktor utama di balik pasar perumahan yang kacau balau.

Pendorong utama perlambatan adalah kenaikan suku bunga hipotek. Tingkat rata-rata hipotek tetap 30 tahun, yang sejauh ini merupakan produk paling populer saat ini, terhitung lebih dari 90% dari semua aplikasi hipotek, dimulai tahun ini sekitar 3%. Sekarang hanya di atas 6%, menurut Mortgage News Daily.

Itu berarti seseorang yang membeli rumah seharga $400,000 akan memiliki pembayaran bulanan sekitar $700 lebih tinggi sekarang daripada di bulan Januari.

Pemicu lain dari perlambatan adalah harga tinggi dan pasokan rendah.

Harga sekarang 43% lebih tinggi daripada pada awal pandemi coronavirus, menurut indeks harga rumah nasional S&P Case-Shiller. Pasokan rumah untuk dijual tumbuh, naik 27% pada awal September dibandingkan dengan waktu yang sama tahun lalu, menurut Realtor.com. Sementara perbandingan itu tampak besar, itu masih belum cukup untuk mengimbangi kekurangan rumah untuk dijual selama bertahun-tahun.

Inventaris aktif masih 43% lebih rendah dari tahun 2019. Daftar baru juga turun 6% pada akhir September, yang berarti penjual potensial sekarang khawatir karena mereka melihat lebih banyak rumah duduk di pasar lebih lama.

Paul Legere adalah agen pembeli dengan Joel Nelson Group di Washington, DC Dia berfokus pada lingkungan Capitol Hill yang kompetitif, dan dia mengatakan dia melihat daftar melonjak 20 menjadi 171 tepat setelah Hari Buruh. Dia sekarang menyebut pasar "membengkak." Sebagai perbandingan, hanya 65 rumah yang terdaftar untuk dijual pada bulan Maret.

"Ini adalah lonjakan persediaan pasca Hari Buruh yang sangat tradisional dan melihat dalam seminggu atau lebih bagaimana pasar menyerap persediaan baru akan sangat jitu," katanya. "Sangat."

Inventaris terpukul secara nasional karena pembangun rumah memperlambat produksi karena lebih sedikit pembeli potensial yang melakukan tur model mereka. Perumahan mulai untuk rumah keluarga tunggal turun 18.5% pada Juli dibandingkan dengan Juli 2021, menurut Sensus AS.

Sentimen pembangun rumah di pasar keluarga tunggal jatuh ke wilayah negatif pada Agustus untuk pertama kalinya sejak penurunan singkat pada awal pandemi, menurut National Association of Home Builders. Pembangun melaporkan penjualan yang lebih rendah dan lalu lintas pembeli yang lebih lemah.

"Kebijakan moneter yang lebih ketat dari Federal Reserve dan biaya konstruksi yang terus meningkat telah menyebabkan resesi perumahan," kata Kepala Ekonom NAHB Robert Dietz dalam laporan Agustus.

Pembeli, bagaimanapun, tidak hilang sama sekali, meskipun pasar untuk dijual masih mahal dan pasar sewa yang sama mahalnya.

"Data menunjukkan bahwa beberapa pembeli rumah menemukan lapisan perak dalam bentuk kompetisi pendinginan untuk meningkatnya jumlah opsi rumah untuk dijual," kata Hale dari Realtor.com. “Khususnya untuk pembeli yang semakin kreatif, seperti dengan menjelajahi pasar yang lebih kecil, musim gugur ini bisa membawa peluang yang relatif lebih baik untuk menemukan rumah sesuai anggaran.”

Harga rumah akhirnya mulai mendingin. Mereka turun 0.77% dari Juni hingga Juli, penurunan bulanan pertama dalam hampir tiga tahun, menurut Black Knight, teknologi hipotek dan penyedia data.

Meskipun penurunan tersebut mungkin tampak kecil, ini adalah penurunan harga satu bulan terbesar sejak Januari 2011. Ini juga merupakan kinerja Juli terburuk kedua sejak tahun 1991, di belakang penurunan 0.9% pada Juli 2010, selama Resesi Hebat.

Namun, penurunan harga itu tidak akan banyak membantu memperbaiki krisis keterjangkauan yang disebabkan oleh kenaikan suku bunga hipotek. Sementara tarif turun kembali sedikit pada bulan Agustus, mereka telah meningkat tajam lagi minggu ini, membuat minggu paling terjangkau di perumahan dalam 35 tahun.

Saat ini dibutuhkan 35.51% dari pendapatan rata-rata untuk melakukan pembayaran pokok dan bunga bulanan di rumah rata-rata dengan hipotek 30 tahun dan uang muka 20%. Itu naik sedikit dari level tertinggi 35 tahun sebelumnya pada bulan Juni, ketika rasio pembayaran terhadap pendapatan mencapai 35.49%, menurut Andy Walden, wakil presiden penelitian dan strategi perusahaan di Black Knight.

Dalam lima tahun sebelum suku bunga mulai naik, rasio pendapatan terhadap pembayaran tetap stabil di sekitar 20%. Meskipun harga rumah melonjak pada tahun 2020 dan 2021, tingkat suku bunga rendah mengimbangi kenaikan tersebut.

“Mengingat peran besar tantangan keterjangkauan tampaknya bermain dalam pergeseran dinamika pasar perumahan, kemunduran harga rumah baru-baru ini kemungkinan akan berlanjut,” kata Walden.

Sebuah laporan baru dari broker real estate Redfin menunjukkan bahwa sementara permintaan pembeli rumah sedikit meningkat pada bulan Agustus, kenaikan terbaru dalam tingkat hipotek selama seminggu terakhir membuatnya kembali tertidur. Lebih sedikit orang yang menelusuri “rumah dijual” di Google dengan penelusuran selama pekan yang berakhir 3 September – turun 25% dari tahun sebelumnya, menurut laporan tersebut.

Indeks permintaan Redfin, yang mengukur permintaan tur rumah dan layanan pembelian rumah lainnya dari agen Redfin, menunjukkan bahwa selama tujuh hari yang berakhir 4 September, permintaan naik 18% dari level terendah 2022 di bulan Juni, tetapi masih turun 11% dari tahun sebelumnya. tahun.

"Pasar perumahan selalu mendingin sepanjang tahun ini," kata Daryl Fairweather, kepala ekonom Redfin, "tetapi tahun ini saya memperkirakan musim gugur dan musim dingin menjadi sangat dingin karena penjualan lebih kering dari biasanya."