Mungkinkah Resesi Perumahan Ada di Cakrawala?

Takeaway kunci

• Sejumlah laporan perumahan minggu ini telah melanjutkan spekulasi bahwa resesi pasar perumahan ringan bisa terjadi
• Data NAHB menunjukkan bahwa kepercayaan pembangun di segmen rumah keluarga tunggal konstruksi baru turun 8 poin di bulan Oktober
• Departemen Sensus melaporkan bahwa sementara izin bangunan naik pada bulan Agustus, perumahan baru turun dari bulan ke bulan (MOM) dan tahun ke tahun (YOY)
• National Association of Realtors mengumumkan bahwa penjualan rumah yang ada dan harga rumah rata-rata turun pada bulan September
• Namun, banyak ahli setuju bahwa crash besar-besaran tidak mungkin terjadi karena ketahanan konsumen yang belum pernah terjadi sebelumnya dan tingkat penurunan yang lambat

Harga rumah dan bangunan baru sedang menurun. Tarif hipotek sedang meningkat. Dan spekulasi resesi pasar perumahan terus menyebar di antara pembeli dan investor real estat. Bagi sebagian orang, penyelaman yang tiba-tiba dan tajam lebih mungkin terjadi; yang lain melihat regresi yang lebih lambat dan lebih ringan selama tahun depan.

Either way, serangkaian laporan perumahan baru-baru ini telah melemparkan bahan bakar ke api pepatah.

Laporan perumahan baru minggu ini

Mungkin laporan perumahan terbesar minggu ini datang dari Asosiasi Nasional Pembangun Rumah (NAHB) dan Indeks Pasar Perumahan Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI mengukur persepsi pembangun tentang ekspektasi penjualan rumah keluarga tunggal dalam skala dari "baik" hingga "buruk". Metrik komponen dimasukkan ke dalam indeks yang disesuaikan secara musiman di mana skor di atas 50 menunjukkan bahwa sebagian besar pembangun melihat kondisi sebagai "baik".

Untuk bulan Oktober, laporan perumahan menemukan bahwa kepercayaan pembangun untuk konstruksi rumah keluarga tunggal baru turun 8 poin. Saat ini, metrik kepercayaan pembangun ini berada di sekitar 38. Itu setengah levelnya enam bulan lalu dan, selain dari blip singkat selama pandemi, terendah sejak Agustus 2012.

Untuk setiap bagian komponen:

• Kondisi penjualan saat ini turun menjadi 45, kehilangan 9 poin
• Ekspektasi penjualan enam bulan turun menjadi 35, penurunan 11 poin
• Lalu lintas calon pembeli merosot ke 25, menandai penurunan 6 poin

Menurut Ketua NAHB Jerry Konter, permintaan telah melemah oleh tingkat hipotek yang tinggi yang telah menciptakan situasi yang dianggap “tidak sehat dan tidak berkelanjutan.”

Tapi ini bukan satu-satunya laporan perumahan yang dirilis minggu ini.

Data Biro Sensus

Minggu ini, Biro Sensus dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS merilis data konstruksi perumahan baru bulan September. Menurut laporan perumahan:

• Izin bangunan naik 1.4% MOM, tetapi turun 3.2% YOY
• Perumahan baru milik swasta turun 8.1% IBU dan 7.7% YOY
• Penyelesaian perumahan milik swasta tumbuh 6.1% IBU dan 15.7% YOY
• Perumahan keluarga tunggal turun 4.7% IBU
• Penyelesaian perumahan keluarga tunggal tumbuh 3.2% MOM

Bersama-sama, data ini melukiskan gambaran pasar konstruksi yang lesu.

Sementara proyek-proyek baru dimulai pada tingkat yang lebih tinggi tahun lalu, sekarang, lebih banyak yang diselesaikan daripada memulai yang baru. (Dengan kata lain, pasar perumahan sudah menjadi tren menurun.)

Data Asosiasi Realtors Nasional

Juga minggu ini, National Association of Realtors (NAR) mengumumkan bahwa penjualan rumah AS yang ada turun 1.5% menjadi 4.71 juta yang disesuaikan secara musiman pada bulan September.

Meskipun penurunan turun sesuai dengan ekspektasi ekonom, itu masih merupakan penurunan bulanan kedelapan berturut-turut. Ini juga menandai pertama kalinya penjualan perumahan yang ada turun selama berbulan-bulan berturut-turut sejak 2007.

Secara keseluruhan, total penjualan rumah turun 23.8% YOY, dengan jumlah rumah di pasar turun 2.3% menjadi 1.25 juta unit.

Sementara itu, harga rata-rata untuk rumah yang ada turun dari $389,500 menjadi $384,800 MOM, setelah mencapai $400,000 untuk pertama kalinya pada musim semi ini. Data NAR menunjukkan bahwa penurunan harga rata-rata dapat berlanjut hingga awal 2023, jika tidak lebih.

Sebagai kepala ekonom NAR Lawrence Yun menyimpulkan begitu singkat: "Pasar jelas berputar."

Perkiraan ahli: pasar bisa turun hingga 20%

Menurut kepala ekonom Pantheon Macro Ian Shepherdson, data NAHB adalah tanda "bencana" bahwa setiap lonjakan yang dilaporkan dalam penjualan rumah baru "lebih berisik" daripada tanda-tanda potensi perubahan haluan real estat. Secara khusus, Shepherdson memperkirakan bahwa konstruksi baru dan penjualan rumah akan terus turun, mendatangkan malapetaka pada nilai rumah.

"Ini bukan lantainya," kata Shepherdson. "Lonjakan suku bunga hipotek menjadi hampir 7% selama beberapa minggu terakhir telah memicu penurunan lebih lanjut dalam permintaan hipotek, dan kami memperkirakan penjualan rumah akan terus turun hingga awal tahun depan."

Seperti yang dilihat Shepherdson, harga harus "turun secara substansial" untuk memulihkan keseimbangan pasar perumahan. Dan karena kurva penawaran untuk perumahan belum turun datar, penurunan permintaan akan mengarah ke harga lebih murah. Semua mengatakan, Shepherdson mengharapkan "penurunan 15-20% selama tahun depan" sebelum mencapai titik terendah.

Takeaways utama dari laporan perumahan ini

Data lain – khususnya tingkat hipotek yang lebih tinggi – mendukung teori bahwa harga rumah turun akan berlanjut selama berbulan-bulan. Bagi sebagian orang, data laporan perumahan baru-baru ini menunjukkan potensi resesi pasar perumahan.

Sudah, rumah sudah mulai bertahan di pasar lebih lama, merayap naik dari 16 menjadi 19 hari. Sebelum pandemi, waktu rata-rata di pasar untuk sebagian besar rumah adalah satu bulan. Selain itu, semua transaksi tunai tetap stabil di sekitar 22% karena pembeli rumah menghindari tingkat hipotek yang tinggi – dan meningkat. Sejak Maret 2022, bank sentral AS telah menaikkan suku bunga dari mendekati nol menjadi kisaran 3-3.25%, sementara tingkat dana federal sekarang diperkirakan akan mengakhiri tahun di sekitar 4.25-4.75%.

Namun, faktor-faktor ini telah bekerja sama untuk mulai menekan permintaan, yang mengarah pada penurunan harga jangka panjang. Mereka melukiskan gambaran menyeluruh tentang kenaikan suku bunga, kemacetan material, dan kenaikan harga rumah yang terus-menerus melemahkan permintaan.

Tercatat kepala ekonom NAHB Robert Dietz: “Mengingat ekspektasi untuk kenaikan suku bunga yang sedang berlangsung karena tindakan oleh Federal Reserve, 2023 diperkirakan akan melihat penurunan bangunan keluarga tunggal tambahan karena kontraksi perumahan berlanjut…. Tingkat kepemilikan rumah akan menurun di kuartal mendatang karena suku bunga yang lebih tinggi dan biaya konstruksi yang terus meningkat terus membebani sejumlah besar calon pembeli.”

Apakah kita mendekati resesi pasar perumahan?

Terakhir kali pasar perumahan panik seperti ini terjadi antara tahun 2005-2007, yang akhirnya mengarah ke gelembung perumahan tahun 2008. Sekarang boom perumahan terancam oleh melonjaknya tingkat hipotek, penurunan pasokan dan permintaan, masuk akal untuk bertanya: apakah kita menuju resesi pasar perumahan lagi?

Meskipun penurunan berkelanjutan setelah satu tahun kenaikan harga yang memecahkan rekor dan tingkat hipotek terendah, tampaknya resesi pasar perumahan yang parah tidak mungkin terjadi. Sebaliknya, ekonom perumahan secara luas percaya bahwa koreksi apa pun kemungkinan akan kecil. (Dengan kata lain, kami tidak mungkin mengalami gelembung perumahan seperti Resesi Hebat lainnya.)

Satu perbedaan nyata antara sekarang dan nanti adalah ketahanan ekonomi yang mengejutkan yang ditunjukkan sebagian besar konsumen selama pandemi. Peraturan pinjaman yang lebih ketat – banyak yang dihasilkan dari Resesi Hebat itu sendiri – juga berperan. Saat ini, pembeli hipotek rata-rata mengklaim lebih banyak ekuitas dan peringkat kredit awal yang lebih tinggi.

Selain itu, perusahaan konstruksi yang waspada telah memoderasi bangunan baru untuk memastikan bahwa mereka tidak melampaui pasokan. Sayangnya, tampaknya fakta ini terus menopang harga sambil menekan jumlah persediaan sehingga baik permintaan maupun harga tidak bisa turun secara organik.

Sebaliknya, penurunan permintaan sebagian besar dikreditkan ke harga astronomi dan kenaikan suku bunga hipotek. Jadi, sementara kita tidak mungkin melihat bencana resesi pasar perumahan, rilis yang lambat dan bocor – seperti udara yang keluar dari balon – bukan tidak mungkin.

Perlindungan terhadap resesi pasar perumahan dengan Q.ai

Sementara harga rumah yang lebih tinggi telah terbukti berharga bagi investor real estat selama pandemi, penurunan harga dan penurunan permintaan dapat menyebabkan masalah di masa depan. Belum lagi, investor adalah juga konsumen – yang berarti tingkat inflasi dan bunga yang lebih tinggi tidak hanya menghancurkan portofolio Anda, tetapi juga dompet Anda.

Untungnya, Q.ai memiliki solusi sederhana: ancaman ganda yang didukung AI dari Kit Inflasi kami dipasangkan dengan Perlindungan Portofolio. Sementara yang satu mengadu uang Anda dengan inflasi untuk (semoga) keluar di atas, yang lain membatasi potensi penurunan untuk memastikan bahwa uang Anda terlindungi sebaik mungkin.

Itulah yang kami sebut investasi cerdas dalam segala cuaca.

Unduh Q.ai hari ini untuk akses ke strategi investasi bertenaga AI. Saat Anda menyetor $100, kami akan menambahkan $50 tambahan ke akun Anda.