Apakah Sewa Turun Selama Resesi? Apa yang Dapat Diharapkan Penyewa dan Investor Real Estat

Pengambilan Kunci

• Hanya karena ada resesi tidak berarti harga sewa turun. Faktanya, selama resesi 2008, justru sebaliknya.
• Di pasar persewaan saat ini, kami telah melihat tingkat kenaikan harga sewa turun, tetapi ini hanya berarti harga sewa lebih rendah jika Anda berada di pasar tertentu.
• Jika Anda seorang investor real estat, Anda mungkin tahu untuk tidak mengharapkan kenaikan harga sewa yang terus-menerus. Perlambatan ini seharusnya sudah diantisipasi.

Pandemi telah mendatangkan malapetaka di pasar persewaan Amerika. Dari penutupan bisnis yang mencegah penyewa mendapatkan penghasilan hingga moratorium penggusuran hingga migrasi massal yang menyertai peluang kerja jarak jauh, sepertinya tidak ada yang terjadi pada Februari 2020.

Ada indikasi bahwa kami melihat penurunan tingkat kenaikan harga untuk penyewa dalam beberapa bulan terakhir, tetapi itu tidak serta merta berarti penurunan sewa.

Meskipun tidak banyak indikasi bahwa kita sedang mengalami resesi, tergantung pada kelompok pendapatan Anda, mungkin kita merasa seperti itu. Namun, apakah kita sedang dalam resesi atau tidak mungkin tidak masalah karena resesi tidak selalu berarti harga sewa turun.

Sewa Adalah Sumber Inflasi Lengket

Kenaikan sewa adalah bagian dari apa yang mendorong Fed mulai menaikkan suku bunga. Saat kita mulai melihat kenaikan sewa yang signifikan, ini disebut 'inflasi lengket'. Inflasi lengket terjadi ketika harga melonjak pada biaya yang mengalami perubahan harga dalam siklus 4.3 bulan atau lebih.

Ini berarti butuh waktu lebih lama untuk sewa menurun setelah naik. Lebih umum melihat harga stabil untuk sementara daripada melihat harga turun dalam dolar nyata.

Biaya sewa naik 23.5% antara Oktober 2019 dan Oktober 2022, yang meniadakan keuntungan apa pun yang mungkin diperoleh pekerja dalam hal pertumbuhan upah selama pandemi. Peluang bahwa sewa akan turun cukup untuk mengkompensasi peningkatan bersejarah ini rendah.

Apakah Sewa Turun Selama Resesi?

Jarang harga sewa turun dengan cara yang berarti bagi penyewa. Jika kita melihat harga sewa antara tahun 1940 dan 2000, kita melihat sedikit penurunan antara tahun 1940 dan 1950 dalam sewa bruto rata-rata secara nasional. Kemudian, terjadi peningkatan pada dekade-dekade berikutnya.

CobaqTentang Paket Pengeluaran Infrastruktur | Q.ai – sebuah perusahaan Forbes

Data ini khusus untuk pasar individu. Bergantung pada lokasi Anda, banyak hal dapat berubah. Misalnya, di negara bagian seperti California, Hawaii, dan Maryland, harga sewa mengalami penurunan dolar riil antara tahun 1990 dan 2000.

Ada beberapa resesi antara tahun 1940 dan 2000, tetapi kita juga dapat melihat tahun 2008 untuk mengevaluasi harga sewa selama resesi. Antara 2007 dan 2011, tahun-tahun terburuk dalam Resesi 2008, harga sewa meningkat.

Segalanya tidak menjadi lebih baik setelah Resesi Hebat. Menurut Kantor Akuntabilitas Pemerintah (GAO), antara tahun 2007 dan 2017, lebih dari tiga juta rumah tangga mulai membayar lebih dari 30% pendapatan mereka untuk sewa. Setengah dari mereka menghabiskan lebih dari 50% pendapatan mereka untuk sewa.

Pada akhirnya, tidak ada aturan keras dan cepat yang mengatakan bahwa sewa harus turun selama resesi.

Apakah Sewa Turun dalam Beberapa Bulan Terakhir?

Kenaikan sewa selama pandemi telah menjadi sejarah. Ketika orang pindah, permintaan di beberapa kota dan kota bubble boom meledak. Inflasi dan pasar perumahan yang tidak terkendali menaikkan harga secara nasional, tetapi migrasi yang datang dengan pilihan pekerjaan jarak jauh membuat kenaikan harga lebih dramatis di beberapa lokasi.

Mulai akhir musim panas 2022, tingkat kenaikan harga menurun dari bulan ke bulan. Beberapa dari penurunan ini dapat disebabkan oleh pergeseran permintaan dan harga musiman, tetapi ini adalah pertama kalinya tingkat kenaikan melambat sejak reli dimulai.

Hal-hal tidak terlihat terlalu panas saat kami memperkecil harga dari tahun ke tahun. Pada November 2022, harga naik 7.4% secara nasional dibandingkan dengan November 2021. Di awal tahun 2022, kenaikan tahun-ke-tahun ini adalah dua digit, jadi ada baiknya tidak lagi sekuat itu.

Namun demikian, ini tidak berarti harga yang lebih rendah untuk penyewa.

Di beberapa daerah, tingkat penurunan cukup signifikan sehingga menghasilkan sedikit penurunan harga sewa. Ini terutama terjadi di kota-kota bubble boom, di mana ekonomi lokal tidak dapat mempertahankan peningkatan selama periode migrasi pandemi dengan permintaan tinggi.

Akankah Sewa Turun di Tahun 2023?

Banyak hal yang terjadi di pasar perumahan bersifat regional. Sementara beberapa daerah mungkin mengalami penurunan dolar nyata dalam harga sewa, gambaran keseluruhan condong ke arah stabilisasi di mana harga sewa berhenti meningkat pada tingkat yang mengkhawatirkan tetapi tidak selalu turun.

Salah satu alasan stabilisasi dapat terjadi adalah karena pembangun berfokus pada properti multi-keluarga. Untuk penyewa yang ingin tinggal di apartemen daripada rumah keluarga tunggal, inventaris di beberapa daerah meningkatkan pasokan untuk memenuhi permintaan.

Alasan lain mengapa hal-hal dapat melambat adalah karena orang tidak banyak bergerak. Lebih sedikit orang membeli rumah sejak Fed memulai kenaikan suku bunga pada Maret 2022, semakin sedikit orang yang meninggalkan pasar persewaan. Ini telah berkontribusi pada permintaan dalam beberapa bulan terakhir, mendorong harga sewa naik.

Di lingkungan ini, penyewa cenderung tidak bergerak. Jika mereka mendapatkan kontrak sewa di awal pandemi, tarif yang mereka bayarkan sekarang kemungkinan jauh lebih rendah daripada apa pun yang dapat mereka temukan sekarang.

Yang mengatakan, jika Anda mendapatkan kontrak sewa baru pada tahun lalu dan harga benar-benar turun, itu mungkin mendorong Anda untuk menemukan akomodasi yang lebih murah begitu sewa baru turun dalam dolar nyata.

Apa Arti Penurunan Sewa bagi Investor Real Estat?

Jika harga sewa menurun dalam dolar riil, kerugiannya tidak akan sebesar keuntungan yang diperoleh dalam beberapa tahun terakhir. Meskipun mungkin terasa seperti kerugian jangka pendek, Anda mungkin masih menghasilkan lebih banyak uang daripada yang akan Anda dapatkan di tahun 2020. Ini mungkin berlaku bagi mereka yang membeli investasi real estat sebelum pandemi.

Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk memasuki permainan real estat, penurunan harga sewa harus diperhitungkan dalam persamaan Anda saat membeli rumah atau properti multi-unit. Namun, tingkat penurunan potensial mereka tidak mungkin menghilangkan profitabilitas properti yang sesuai dalam jangka panjang.

Yang mengatakan, tingkat penurunan akan mempengaruhi pasar yang berbeda secara tidak proporsional. Anda pasti ingin terus memperhatikan hal-hal jika Anda memiliki properti di lokasi yang mengalami perubahan permintaan yang besar selama dua tahun pertama plus pandemi.

Memiliki portofolio yang terdiversifikasi dengan baik sangat penting ketika salah satu aset Anda mungkin melambat atau turun dalam hal profitabilitas. Anda dapat melihat Q.ai Kit Investasi yang menjangkau banyak industri untuk membangun lebih banyak ketahanan ke dalam portofolio Anda. Q.ai menawarkan opsi yang sangat unik bernama Perlindungan Portofolio yang melindungi keuntungan Anda dan mengurangi kerugian Anda, apa pun industri tempat Anda berinvestasi.

Intinya

Biro Riset Ekonomi Nasional (NBER) belum menyatakan resesi. Apakah kita hidup melalui resesi atau tidak, kita pasti mengalami masa ekonomi yang aneh.

Tidak masalah jika ini adalah resesi karena jenis penurunan ini tidak selalu berarti penurunan harga sewa. Keadaan ekonomi seputar setiap resesi berbeda, artinya hasilnya akan bervariasi.

Unduh Q.ai hari ini untuk akses ke strategi investasi bertenaga AI.