(Bloomberg) – Gejolak di properti piala di London dan Frankfurt menawarkan sekilas kerusakan yang menunggu investor real estat Eropa saat mereka menghadapi pembalikan paling tajam dalam catatan.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Dari proses refinancing yang rumit untuk sebuah gedung perkantoran di Kota London hingga penjualan Menara Commerzbank yang tegang di pusat keuangan Jerman, investor berebut untuk menemukan cara untuk menjembatani kesenjangan pembiayaan karena pasar pinjaman bangkit dari kenaikan suku bunga yang cepat.
Pemeriksaan realitas akan mulai dilakukan dalam beberapa minggu mendatang karena pemberi pinjaman di seluruh Eropa mendapatkan hasil penilaian akhir tahun. Penurunan valuasi yang besar dan kuat mengancam akan menyebabkan pelanggaran perjanjian pinjaman, memicu langkah-langkah pendanaan darurat dari penjualan paksa hingga memompa uang tunai segar.
“Eropa akan mengalami kelonggaran besar selama 10 tahun uang mudah,” kata Skardon Baker, mitra di perusahaan ekuitas swasta Apollo Global Management. “Jumlah kesusahan dan dislokasi berada di luar spektrum.”
Baca selengkapnya: Pasar Real Estat Global Menghadapi Spiral Utang $175 Miliar
Pinjaman, obligasi, dan utang lain dengan total sekitar €1.9 triliun ($2.1 triliun) — hampir sebesar ekonomi Italia — diamankan terhadap properti komersial atau diperluas ke tuan tanah di Eropa dan Inggris, menurut Otoritas Perbankan Eropa, sebuah survei oleh Bayes Sekolah Bisnis dan data yang dikumpulkan oleh Bloomberg.
Kira-kira 20% dari itu, atau sekitar €390 miliar, akan jatuh tempo tahun ini, dan krisis yang membayangi menandai ujian nyata pertama dari peraturan yang dirancang setelah krisis keuangan global untuk menahan risiko pinjaman real estat. Aturan-aturan itu pada akhirnya bisa membuat koreksi lebih curam dan lebih mendadak.
"Saya pikir revaluasi akan terjadi lebih cepat daripada di masa lalu," kata John O'Driscoll, kepala bisnis aset riil dari unit manajemen investasi perusahaan asuransi Perancis Axa SA. "Orang-orang mulai terekspos saat air pasang surut."
Pemberi pinjaman Eropa akan didorong oleh peraturan baru untuk bertindak lebih agresif terhadap kredit macet. Mereka juga dalam kondisi yang lebih baik daripada selama krisis real estat terakhir lebih dari satu dekade yang lalu, sehingga cenderung tidak membiarkan masalah memburuk. Itu membebani peminjam.
Sebagai buntut dari krisis keuangan tahun 2008, sebagian besar bank enggan untuk meminta pinjaman macet karena hal itu akan menyebabkan kerugian besar — sebuah praktik yang dijuluki "memperpanjang dan berpura-pura". Di bawah aturan baru tentang pinjaman bermasalah, pemberi pinjaman harus menyisihkan kerugian yang diharapkan, bukan kerugian yang masih harus dibayar. Itu berarti mereka memiliki lebih sedikit insentif untuk menunggu dan berharap nilai aset pulih.
Sejauh ini valuasi belum cukup menurun sehingga utang senior — pinjaman yang umumnya dipegang oleh bank — berada di bawah air, tetapi itu bisa segera berubah. Properti komersial Inggris yang dinilai oleh CBRE Group Inc. turun 13% tahun lalu. Penurunan dipercepat di paruh kedua, dengan broker mencatatkan penurunan 3% di bulan Desember saja. Analis di Goldman Sachs Group Inc. memperkirakan bahwa penurunan total bisa mencapai 20%.
Bank kemudian dapat bertindak sebelum harga jatuh lebih jauh dan risiko kerugian kredit, memaksa tuan tanah yang terlilit hutang ke alternatif yang sulit. Masalah menjadi lebih sulit bagi mereka yang menghadapi jatuh tempo utang. Pemberi pinjaman mengurangi jumlah nilai properti yang ingin mereka pinjamkan. Itu berarti penilaian yang lebih rendah dapat bertindak sebagai pukulan ganda, meningkatkan kesenjangan pendanaan.
"Nafsu bank lebih rendah dan akan tetap lebih rendah" sampai ada tanda pasar telah mencapai titik terendah, kata Vincent Nobel, kepala pinjaman berbasis aset di Federated Hermes Inc. Peraturan baru mendorong bank untuk menangani kredit macet "dan salah satu cara untuk memecahkan masalah berarti menjadikannya masalah orang lain.”
Swedia sejauh ini menjadi pusat krisis, dengan harga rumah diproyeksikan turun 20% dari level puncak. Perusahaan properti yang terdaftar di negara itu telah kehilangan 30% dari nilainya selama 12 bulan terakhir, dan bank sentral Swedia dan Otoritas Pengawas Keuangan telah berulang kali memperingatkan risiko yang berasal dari utang properti komersial.
Turunnya nilai real estat dapat memicu "efek domino", karena permintaan akan lebih banyak agunan dapat memaksa penjualan yang tertekan, menurut Anders Kvist, penasihat senior direktur FSA.
Sementara ada beberapa kantong stabilitas seperti di Italia dan Spanyol, yang terpukul lebih keras setelah krisis keuangan global, Inggris sedang merosot dan ada tanda-tanda bahwa Jerman bisa menjadi yang berikutnya.
Sisi baiknya, ada lebih banyak pilihan yang tersedia untuk investor properti yang terikat. Entitas seperti dana kredit tertutup terus berkembang selama dekade terakhir. Secara kolektif, perusahaan asuransi dan pemberi pinjaman alternatif lainnya memiliki pangsa yang lebih tinggi dari pinjaman real estat Inggris baru daripada bank-bank besar negara itu pada paruh pertama tahun lalu, menurut survei Bayes.
Dalam 18 bulan ke depan, investor akan menggelontorkan sejumlah uang ke dalam apa yang disebut dana oportunistik yang membuat taruhan real estat yang lebih berisiko, kata Chief Executive Officer Cantor Fitzgerald Howard Lutnick di Forum Ekonomi Dunia di Davos minggu lalu. Tren ini akan membantu mempercepat rebound di pasar real estat komersial, katanya.
Alat-alat baru ini bisa membuat gejolak lebih berumur pendek daripada di masa lalu ketika bank menahan kredit macet selama bertahun-tahun. Louis Landeman, seorang analis kredit di Danske Bank di Stockholm, mengharapkan pengaturan ulang relatif teratur dengan peminjam memiliki cukup uang untuk mengambil tindakan balasan.
“Siapa pun yang dapat menemukan cara kreatif untuk mengisi celah itu akan bersenang-senang,” kata Mat Oakley, kepala riset komersial di Savills.
–Dengan bantuan dari Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd dan Konrad Krasuski.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html