Kenaikan Fed Dapat Lebih Menekan Harga Rumah AS

Karena Federal Reserve terus menaikkan suku bunga hingga tahun 2023, satu sektor ekonomi yang paling merasakan sakit dari langkah tersebut adalah perumahan. Perumahan sangat sensitif terhadap suku bunga, dan ketika suku bunga naik pada tahun 2022, begitu pula biaya hipotek, memangkas keterjangkauan perumahan bagi banyak orang.

Namun, biaya hipotek 30 tahun memuncak lebih dari 7% November lalu dan telah turun sedikit sejak, sekarang karena Fed mempertimbangkan kenaikan lebih lanjut, biaya hipotek naik sekali lagi. Pasar mengira Fed hampir selesai dengan kenaikan suku bunga, tetapi sekarang kenaikan suku bunga dapat berlanjut hingga Juni berdasarkan apa yang disiratkan oleh pasar pendapatan tetap.

Itu bisa menimbulkan masalah bagi pasar perumahan. Misalnya, risalah Fed terbaru dari pertemuan Februari mereka menyatakan bahwa "aktivitas di pasar perumahan terus melemah, sebagian besar mencerminkan kenaikan suku bunga hipotek selama setahun terakhir."

Harga Rumah Jatuh

Sebanyak masalah yang mungkin terjadi di depan untuk pasar perumahan, harga belum turun dari tahun ke tahun berdasarkan perkiraan terbaru. Misalnya, Zillow telah menunjukkan tren harga turun sejak Agustus 2022 tetapi masih naik hampir 9% dari tahun ke tahun. Itu karena kenaikan harga rumah yang kuat di awal 2022. RedfinRDFN
data kurang menggembirakan, setelah melihat penurunan harga rumah bulanan sejak Mei 2022 dan dengan harga rumah lebih dari 1% dari tahun ke tahun berdasarkan perkiraan mereka.

Namun, kedua penilaian pasar dapat menunjukkan penurunan harga rumah tahunan selama beberapa bulan mendatang jika tren saat ini berlanjut. Itu karena sebagian besar kenaikan tahunan harga rumah selama 12 bulan terakhir berasal dari paruh pertama tahun 2022, data tersebut akan keluar dari perhitungan pada musim panas dan tren harga rumah saat ini tampak jauh lebih lamban. Baik Zillow dan Redfin memperkirakan harga rumah akan menunjukkan sedikit perubahan selama 12 bulan ke depan dalam perbedaan tajam dari pertumbuhan harga baru-baru ini.

Masalah Keterjangkauan

Masalah utama di banyak wilayah, termasuk pantai barat AS, adalah keterjangkauan perumahan. Karena harga rumah naik lebih cepat daripada pendapatan, maka rumah menjadi kurang terjangkau. Itulah yang kami lihat di AS dalam beberapa tahun terakhir. Namun, suku bunga rendah membantu pembeli rumah membeli hipotek, bahkan jika harga keseluruhan rumah relatif tinggi terhadap tingkat pendapatan mereka.

Sekarang, ketika tingkat hipotek meningkat tajam, gambaran itu berubah. Itu Monitor Keterjangkauan Perumahan Atlanta Fed saat ini memperkirakan bahwa keterjangkauan perumahan kembali ke posisi terendah yang tidak pernah terlihat sejak 2007. Itu sebagian besar karena biaya hipotek meningkat dua kali lipat selama setahun terakhir. Sayangnya, jika Fed terus menaikkan suku bunga, hal itu tidak mungkin berubah. Itu bisa menyebabkan harga rumah di AS turun pada 2023.

Tindakan Fed dalam menaikkan suku bunga mungkin mulai menjinakkan inflasi, tetapi pasar perumahan juga dapat menjadi korban dari kebijakan Fed.