Kebijakan Perumahan Federal Mempermudah Mendapatkan Pinjaman Tapi Tidak Menjadi Pemilik Rumah

Minggu lalu saya bersaksi di sidang Komite Jasa Keuangan DPR Boom and Bust: Ketimpangan, Kepemilikan Rumah, dan Dampak Jangka Panjang dari Pasar Perumahan yang Panas. Itu bukan pertama kalinya saya bersaksi—atau tertulis—tentang topik-topik ini, jadi saya sama sekali tidak terkejut betapa banyak saksi (dan anggota Kongres) ingin membuang lebih banyak uang orang lain untuk apa yang disebut kekurangan perumahan.

Tetapi mengingat komentar Rep. Ed Perlmutter (D-CO), saya ingin menjaga catatan tetap lurus.

Menurut Perlmutter (sekitar tanda 2:55), saya tidak ingin melakukan apa pun tentang pasokan perumahan, dan saya ingin "memotong permintaan dengan memastikan orang tidak memiliki uang tunai." Tapi itu deskripsi yang tidak akurat tentang apa yang saya sarankan.

Saya tidak punya masalah dengan membangun lebih banyak perumahan, baik rumah keluarga tunggal atau apartemen. Masalahnya adalah bahwa perumahan selalu agak terkendala pasokan. Di banyak lokasi yang ingin ditinggali orang, tidak ada cukup lahan untuk meningkatkan pasokan.

Beberapa kelangkaan ini disebabkan oleh pembatasan zonasi negara bagian dan lokal, seperti pembatasan apartemen bertingkat tinggi dari sebagian besar lingkungan pinggiran kota. Lingkungan itu didominasi oleh rumah keluarga tunggal, dan mereka akan tetap seperti itu. Tidak banyak lahan kosong yang tersisa di daerah perkotaan dan pinggiran kota yang paling diinginkan, sehingga bahkan mencabut semua pembatasan zonasi tidak akan membawa perubahan besar dalam waktu dekat.

Either way, butuh waktu untuk membangun unit rumah baru, dan orang tidak bisa begitu saja mengambilnya di Walmart. (Ya, Anda dapat membeli gudang atau gudang kecil di Home Depot.)

Masalah lainnya adalah bahwa orang pada umumnya harus membayar pengeluaran yang besar dalam jangka waktu yang lama, dan kemampuan untuk secara konsisten melakukan pembayaran tersebut bergantung pada sejumlah besar faktor ekonomi dan sosial. Banyak dari faktor-faktor ini tidak ada hubungannya secara langsung dengan kebijakan pembiayaan perumahan.

Jadi, sementara saya siap untuk membangun lebih banyak rumah dan apartemen, sebenarnya hanya sedikit yang dapat dilakukan oleh pemerintah federal selain menahan diri dari membuat kendala pasokan menjadi lebih buruk dan dari menciutkan peluang ekonomi. Padahal, secara historis, itulah tepatnya apa kebijakan federal telah melakukan.

Kebijakan federal secara konsisten mendorong permintaan dengan mempermudah mendapatkan pinjaman di semua wilayah geografis negara, dengan tren ekuitas yang semakin rendah dan jangka waktu jatuh tempo yang lebih lama. Semua pendekatan ini pernah dilakukan adalah mendorong lebih banyak orang ke pasar untuk menawar pasokan terbatas yang sama. Dan itu sering dilakukan dengan mengabaikan kemampuan individu untuk menghadapi risiko tinggi hipotek ekuitas jangka panjang yang rendah, sehingga membuat orang memiliki lebih banyak utang dan perumahan yang kurang terjangkau.

Yang mengherankan, para pembuat kebijakan federal tetap terpaku pada peningkatan permintaan lebih jauh dengan mendorong lebih banyak orang—terutama mereka yang berpenghasilan rendah—ke pasar dengan hipotek besar.

Pitch sering kali mencakup beberapa versi untuk menutup kesenjangan kekayaan karena perumahan merupakan bagian besar dari kekayaan orang Amerika. Tetapi jika ada anggota Kongres yang mengusulkan peningkatan kekayaan masyarakat miskin dengan mensubsidi rekening margin untuk berjudi di saham, proposal itu akan ditertawakan oleh Capitol Hill. Namun, ekuitas pasar dan harga rumah telah menunjukkan volatilitas serupa—yaitu, risiko keuangan serupa—selama beberapa dekade.

Jadi, untuk memperjelas, saya tidak mendukung mengambil uang orang.

Saya, bagaimanapun, mendukung membiarkan mereka menyimpan lebih banyak uang mereka dan memutuskan sendiri kapan waktu yang tepat untuk mengambil utang. Dengan kata lain, saya mengatakan bahwa sudah lewat waktu bagi pemerintah federal untuk berhenti membuatnya begitu mudah untuk mendapatkan ekuitas rendah, hipotek jangka panjang. Pendekatan itu jelas tidak mencapai hasil—membuat perumahan lebih terjangkau—begitu banyak anggota Komite Jasa Keuangan DPR mengaku menginginkannya.

Faktanya, tidak masuk akal untuk menyatakan bahwa keterjangkauan adalah tujuan utama sambil melakukan segala sesuatu yang diketahui untuk mencapai yang sebaliknya. Bahkan presiden Asosiasi Nasional Pialang Real Estat mengakui (Lihat tanda 2:55:56) bahwa “permintaan jauh lebih tinggi daripada penawaran saat ini”, jadi bahkan melanjutkan tingkat kebijakan federal yang sama yang mendorong permintaan akan memberikan tekanan ke atas pada harga.

Jangka panjang, solusi untuk harga perumahan yang tinggi tidak bisa hanya dengan meningkatkan pasokan karena kebijakan federal masih akan meningkatkan permintaan, sesuatu yang jauh lebih mudah dilakukan daripada meningkatkan pasokan.

Alih-alih membiarkan keputusan tempat tinggal individu berkembang dengan keadaan ekonomi mereka, kebijakan federal pada dasarnya mengatakan kepada orang-orang untuk melupakan keadaan itu dan mengambil pinjaman yang lebih besar dengan lebih sedikit uang untuk uang muka. Pendekatan ini sering gagal bagi peminjam—tanyakan saja pada jutaan orang yang mengalami penyitaan setelah munculnya Fannie dan Freddie—serta semua orang yang mencoba menabung untuk mendapatkan lebih aman sebelum mengambil pinjaman raksasa.

Apa yang begitu mencengangkan adalah rekam jejak yang mengerikan dari resep kebijakan yang persis sama yang diminta oleh semua rekan dengar saya dan sebagian besar Demokrat Jasa Keuangan DPR untuk saat ini.

Administrasi Perumahan Federal era Kesepakatan Baru membuat redlining dan lingkungan terpisah, memperpanjang persyaratan hipotek, dan mendorong uang muka jauh di bawah 20 persen. GSE kemudian dibuat pada akhir 1960-an (sebagai gimmick anggaran, untuk apa nilainya) tetapi tingkat kepemilikan rumah hampir tidak bergerak. Strategi Bill Clinton tahun 1994 menggunakan GSE untuk menaikkan suku bunga dengan membuatnya lebih mudah untuk mendapatkan hipotek ekuitas rendah jangka panjang adalah bencana yang tak tanggung-tanggung, dan tingkat kepemilikan orang kulit hitam menjadi lebih rendah lagi setelah beberapa dekade kebijakan ini. Banyak Demokrat bahkan ingin memperluas kebijakan perumahan paling buruk tahun 1900-an, perumahan umum dan subsidi sewa.

Selain kegagalan yang nyata ini, kebijakan federal telah memadati bisnis sektor swasta yang dapat membantu membangun sistem yang lebih berkelanjutan. Perusahaan swasta dapat, misalnya, memberikan pilihan pinjaman dan asuransi yang lebih beragam jika mereka tidak dipaksa untuk bersaing dengan pemerintah federal. Tapi pemerintah federal mendominasi pasar.

Jadi, tidak, saya tidak ingin memastikan orang tidak punya uang tunai untuk membeli rumah. Tapi saya ingin pemerintah federal berhenti mengambil uang tunai rakyat untuk mendanai lebih banyak program federal dan lebih banyak pinjaman yang pada akhirnya mengambil lebih banyak uang mereka.