(Bloomberg) — Beberapa pasar perumahan paling mahal di Asia-Pasifik mulai mendingin setelah pertumbuhan sangat tinggi tahun lalu.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Harga rumah mulai turun di Sydney dan Hong Kong, sementara nilai di Singapura hampir tidak naik pada kuartal terakhir, karena pembeli yang waspada terhadap kenaikan suku bunga dan hambatan ekonomi memilih untuk berdiam diri.
Perubahan haluan tidak bisa lebih tiba-tiba, setelah biaya pinjaman rendah dan ketakutan akan kehilangan selama pandemi mendorong hiruk-pikuk properti global yang membentang dari Toronto ke Auckland. Harga Sydney melonjak hampir 27% tahun lalu, sementara nilai di Singapura melonjak paling tinggi dalam lebih dari satu dekade dan Hong Kong tetap menjadi tempat paling terjangkau di dunia untuk membeli rumah.
Meskipun kondisi bervariasi di seluruh wilayah, ada beberapa penyebut umum di balik perlambatan tersebut. Kekhawatiran atas keterjangkauan mendorong Singapura untuk memberlakukan pembatasan properti, sementara risiko inflasi membuat bank sentral mempertimbangkan kenaikan suku bunga yang akan mempersulit pembeli rumah untuk membayar hipotek mereka.
Sementara itu, Covid-19 menambah hambatan di pasar real estat China. Hong Kong bersaing dengan eksodus penduduk menyusul upayanya yang gagal untuk menahan gelombang terbaru, sementara penguncian di Shanghai menghancurkan harapan pemulihan cepat dari kemerosotan yang dipicu oleh tindakan keras terhadap utang yang berlebihan pada pengembang.
“Sejak krisis keuangan global, pemerintah di kawasan itu menjadi lebih waspada terhadap kenaikan harga aset, sementara pandemi juga membuat kesenjangan kekayaan semakin melebar,” kata Victoria Garrett, kepala perumahan Asia-Pasifik di Knight Frank. “Meskipun peralihan dari pasar penjual akan membuka lebih banyak peluang, pembeli kemungkinan akan menjadi lebih selektif dan sensitif terhadap harga.”
Untuk tahun 2022, harga perumahan di seluruh wilayah diproyeksikan tumbuh pada tingkat yang lebih ringan dan lebih berkelanjutan dari 3% hingga 5%, perkiraan Garrett. Itu lebih rendah dari kenaikan 9.1% tahun lalu.
Yang pasti, permintaan mungkin bertahan di beberapa pasar, sebagian karena kurangnya stok perumahan tidak mungkin berkurang dalam 12 bulan ke depan, kata Garrett. Dan dengan siklus kenaikan suku bunga yang masih dalam tahap awal, masih ada peluang bagi pembeli untuk memanfaatkan suku bunga pembiayaan yang masih kondusif, tambahnya.
Pembeli di tempat lain tidak terhalang. Di Inggris, harga rumah naik pada laju tahunan tercepat sejak 2004 di bulan Maret, sementara nilai di 20 kota di AS juga melonjak.
Di bawah ini adalah ikhtisar tren perumahan terbaru di kota-kota utama.
Sydney
Harga rumah di kota terpadat Australia menunjukkan tanda-tanda kelelahan mendekati rekor tertinggi seiring tumbuhnya ekspektasi bahwa bank sentral akan segera mulai menaikkan suku bunga.
Sudah, keterjangkauan membebani pasar kelas atas dengan pertumbuhan pendapatan tertinggal jauh di belakang kenaikan harga: antara Maret 2020 dan Desember 2021, upah meningkat 3.3% dibandingkan dengan peningkatan 22.6% dalam nilai tempat tinggal. Nilai median rumah di Sydney lebih dari 17 kali gaji rata-rata di negara ini.
Selain itu, utang rumah tangga bruto Australia sebagai bagian dari pendapatan yang dapat dibelanjakan mendekati 200% yang memabukkan. Semua itu telah membuat pembeli di pasar perumahan terbesar di negara itu berhati-hati. Harga rumah di kota pelabuhan turun 0.2% bulan lalu di atas kerugian pada Februari, menghentikan kenaikan beruntun yang dimulai pada Oktober 2020.
"Banyak yang berkaitan dengan pembicaraan suku bunga, dan Sydney, karena itu adalah pasar yang mahal, sangat sensitif untuk membicarakan kenaikan suku bunga," kata Nerida Conisbee, kepala ekonom di perusahaan real estate Ray White. Memudarnya persaingan di lelang “mencerminkan sentimen yang benar-benar berubah terhadap kesediaan orang untuk membayar jauh di atas harga cadangan.”
Hong Kong
Harga perumahan di Hong Kong telah mengalami tren turun sejak Agustus tanpa pemulihan cepat yang terlihat. Tantangan berkisar dari ekonomi yang merosot dan kenaikan suku bunga hingga kepergian penduduk lokal dan ekspatriat yang terus-menerus yang frustrasi dengan ketegangan politik dan langkah-langkah jarak sosial yang ketat.
Pasar perumahan kota tampak tak terbendung tahun lalu, dengan harga memecahkan rekor pada bulan Agustus. Nilai telah turun 7.3%, menurut Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG memperkirakan harga akan turun tahun ini karena arus keluar populasi dan kenaikan suku bunga. Goldman Sachs Group Inc. bahkan lebih pesimistis, memprediksi penurunan 20% pada tahun 2025.
"Harga rumah akan tetap di bawah tekanan setidaknya dalam waktu dekat," kata Rosanna Tang, kepala penelitian untuk Hong Kong dan Greater Bay Area di Colliers International. “Selain Covid-19, ketidakpastian pasar lainnya termasuk ketegangan geopolitik dan risiko suku bunga juga menunda pengambilan keputusan pembeli rumah.”
Singapura
Setelah tahun spanduk yang melihat harga naik paling dalam lebih dari satu dekade, pasar perumahan Singapura mendingin di belakang pembatasan properti dan pajak yang lebih tinggi. Pertumbuhan harga rumah pribadi baru melambat menjadi 0.4% pada kuartal terakhir, sementara penjualan di bulan Maret merosot ke level terendah dalam 21 bulan.
Pihak berwenang memperkenalkan langkah-langkah pendinginan pada bulan Desember untuk mengatasi kurangnya keterjangkauan bersama dengan risiko bahwa rumah tangga mungkin berjuang untuk membayar hipotek mereka pada tingkat yang lebih tinggi. Pada bulan Februari, pemerintah mengumumkan pajak properti yang lebih tinggi yang ditargetkan untuk penduduk kaya, yang dapat mendorong beberapa pembeli di segmen itu untuk tidak hadir.
Namun, para analis mengatakan bahwa pembatasan mungkin hanya perbaikan jangka pendek mengingat ada permintaan yang tulus di antara penduduk setempat, seperti mereka yang meningkatkan ke unit pribadi dari apartemen umum mereka serta milenium yang ingin hidup sendiri.
Naiknya harga konsumen juga dapat memacu pembeli potensial untuk memasuki pasar lebih cepat daripada nanti dan mempertahankan daya beli, kata Alan Cheong, direktur eksekutif penelitian di Savills Plc. “Inflasi adalah opioid yang mendorong permintaan,” katanya.
menculik
Harga residensial di Shanghai, salah satu pasar perumahan paling tangguh di China, kembali naik pada Desember menyusul penurunan selama tiga bulan, setelah para pejabat mengambil langkah-langkah untuk menahan pelambatan yang disebabkan oleh krisis likuiditas di pengembang. Sekarang rebound sedang terancam oleh penguncian besar-besaran pusat keuangan.
“Kami sekarang telah melihat Covid mengambil alih lebih kuat di Shanghai, yang dapat membatasi pasar pada kuartal kedua sebagai hasilnya,” kata Roddy Allan, kepala peneliti untuk Asia Pasifik di Jones Lang LaSalle.
Namun, prospek jangka panjang kota terlihat lebih baik, berkat persediaan yang rendah dan pemotongan suku bunga. Perlambatan ekonomi telah mendorong China ke mode pelonggaran, dalam perbedaan kebijakan yang mencolok dengan ekonomi utama lainnya. Bank sentral pada Januari memangkas suku bunga utama untuk pertama kalinya dalam hampir dua tahun, sementara bank-bank besar telah menurunkan suku bunga hipotek dan mempersingkat waktu persetujuan pinjaman.
Penjualan rumah di Shanghai mungkin akan stabil tahun ini, berpotensi rebound sekitar akhir tahun, kata Yang Hongxu, direktur di lembaga penelitian E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html