Batas Pinjaman GSE Sekarang Di Atas $1 Juta

Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) baru saja diumumkan Batas pinjaman GSE yang sesuai akan melampaui $1 juta untuk pertama kalinya. Dalam bahasa Inggris sederhana, pengumuman ini berarti bahwa pada tahun 2023 Fannie MaeFnma
dan Freddie Mac akan, untuk pertama kalinya, dapat membeli hipotek rumah yang melebihi $1 juta.

Ini baru batas yang lebih tinggi sebesar $1,089,300 hanya akan berlaku untuk pasar “berbiaya tinggi”., tetapi batas pinjaman GSE meningkat secara keseluruhan. Sebagian besar wilayah geografis Amerika Serikat akan memiliki batas pinjaman sebesar $726,000 pada tahun 2023, naik dari $647,200 pada tahun 2022. (Untuk catatan FHA memiliki batas pinjaman yang sama tingginya.)

Siapa pun yang berpikir "Angka-angka ini tampaknya sangat tinggi" berada di jalur yang benar.

Bahkan batas "biasa" $726,000 jauh di atas $455,000, harga jual rata-rata (saat ini tinggi) untuk rumah di Amerika Serikat. Jadi batas tinggi ini adalah salah satu lubang dalam cerita yang diceritakan oleh mereka yang bersikeras bahwa kebijakan perumahan federal adalah tentang membantu orang miskin mendapatkan rumah, daripada memaksimalkan jumlah hipotek yang dapat ditulis oleh industri keuangan.

Membiarkan dukungan federal untuk hipotek untuk rumah liburan, rumah kedua, properti investasi, dan pembiayaan kembali tunai, serta untuk pembeli “pertama kali” yang memiliki rumah yang dimiliki sebelumnya dan bagi mereka yang berpenghasilan pendapatan di atas rata-rata, hanyalah beberapa lubang lagi. Tapi saya ngelantur.

Batas pinjaman ini seharusnya diturunkan secara sistematis selama dua dekade terakhir, seiring dengan peningkatan g-biaya yang akan menempatkan semua wilayah geografis pada pijakan yang sama. Kegagalan untuk mengubah sistem itu berarti bahwa ketika harga rumah meningkat, dukungan federal untuk hipotek meningkat bersama mereka, sehingga memicu kenaikan harga lebih lanjut.

Sangat sedikit pejabat pemerintah yang mengakui masalah ini.

Terlepas dari itu, melewati ambang batas satu juta dolar setidaknya harus menarik perhatian pada masalah kebijakan ini. The Wall Street Journal tampaknya penuh harapan, melaporkan “Batas yang lebih tinggi juga kemungkinan akan memperbaharui perdebatan tentang seberapa besar hipotek terlalu besar untuk didukung oleh pemerintah.” Tapi sebenarnya tidak banyak perdebatan dalam 15 tahun lebih terakhir.

Paling-paling, beberapa anggota Kongres dari daerah “berbiaya tinggi” di negara itu – ada kira-kira 100 kabupaten tersebut di lebih dari selusin negara bagian - memiliki mengakui masalah ini dan menyerukan g-fee yang lebih tinggi daripada batas yang lebih rendah. Petunjuk tentang ini tidak-debat muncul di mantan direktur FHFA Ed DeMarco baru-baru ini komentar ke Wall Street Journal:

Mungkin batas pinjaman yang benar-benar melebihi $1 juta akan menarik perhatian seseorang dan setidaknya memicu diskusi kebijakan yang sangat dibutuhkan tentang jejak langkah pemerintah di pasar hipotek.

DeMarco benar. Diskusi is sangat dibutuhkan. Sayangnya, hampir tidak ada kemajuan yang dicapai di bidang ini dalam beberapa dekade terakhir. Terlepas dari partai politik mana yang mengendalikan Kongres atau Gedung Putih, pejabat pemerintah terus memperluas jejak federal di pasar hipotek.

Misalnya, pemerintah telah mendominasi pasar hipotek sekunder sejak krisis keuangan tahun 2008, dengan GSE masih berada di bawah pengawasan pemerintah. Namun, hanya sedikit yang ingat bahwa situasinya tidak jauh berbeda sebelum krisis. Dari 1996 untuk 2007, pangsa tahunan Fannie dan Freddie dari total pasar sekuritas yang didukung hipotek (MBS) rata-rata 60 persen, hanya sekitar 10 poin persentase lebih rendah dari pangsa pasca krisis.

Meskipun pangsa pasar semacam ini tampaknya tidak mengganggu siapa pun di Washington, piagam Fannie menetapkan bahwa operasi pasar sekunder mereka “harus dilakukan dengan syarat-syarat yang secara wajar akan mencegah penggunaan fasilitas korporasi secara berlebihan.” Piagam Freddie mencakup bahasa yang hampir identik.

Mungkin masalah jenis aturan hukum ini terlalu kabur untuk dipedulikan oleh pejabat terpilih.

Jika demikian, mereka hanya dapat mengandalkan beberapa fakta pembiayaan perumahan yang mudah dihubungkan yang bertepatan dengan lebih banyak keterlibatan federal. Misalnya, tingkat kepemilikan rumah AS hampir persis di mana sebelum ketergantungan yang diperluas pada Fannie dan Freddie; apresiasi harga rumah memiliki secara konsisten melampaui pendapatan pertumbuhan, dan pembayar pajak telah dipaksa untuk membayar dana talangan ratusan miliar dolar.

Fannie dan Freddie (bersama dengan FHA) telah membantu bahan bakar lebih banyak hutang hipotek, dengan lebih sedikit ekuitas, untuk rumah dengan harga lebih tinggi. Kebijakan ini telah sangat berbahaya bagi keluarga berpenghasilan rendah, dan semua orang Amerika pada umumnya harus menunjukkan sistem pembiayaan perumahan yang ada adalah hutang yang berlebihan, biaya perumahan yang tinggi, harga rumah yang fluktuatif, overregulasi, dan jejak bailout federal.

Kebijakan federal juga telah menekan bisnis sektor swasta yang dapat membantu membangun sistem yang lebih berkelanjutan, mungkin dengan pilihan pinjaman dan asuransi yang lebih beragam.

Seperti yang saya tunjukkan di bab kepemilikan rumah Memberdayakan Pekerja Amerika Baru, buku yang akan datang yang diedit oleh rekan saya Scott Lincicome, kebijakan federal telah membahayakan kemampuan pekerja untuk membangun kekayaan dan mengumpulkan aset, terutama di pasar tenaga kerja yang bergejolak. Hutang ekuitas rendah jangka panjang adalah pertaruhan, terlepas dari aset dasarnya.

Solusi yang ideal adalah menghapus pemerintah federal sepenuhnya dari industri pembiayaan perumahan. Sementara perubahan seperti itu terbukti sulit secara politis, Kongres dapat menerapkan sejumlah reformasi bertahap yang hanya akan meningkatkan sistem pembiayaan perumahan ke arah yang lebih baik.

Tidak lagi secara federal mendukung rumah senilai $ 1 juta tampaknya merupakan tempat yang masuk akal untuk memulai.