Apakah real estat atau pasar saham berkinerja lebih baik secara historis?

Untuk sebagian besar sejarah AS – atau setidaknya sejauh informasi yang dapat dipercaya berjalan – harga perumahan telah meningkat hanya sedikit lebih dari tingkat inflasi dalam perekonomian. Hanya selama periode antara 1990 dan 2006, yang dikenal sebagai Moderasi Hebat, pengembalian perumahan menyaingi pasar saham. Pasar saham secara konsisten menghasilkan lebih banyak boom dan bust daripada pasar perumahan, tetapi juga memiliki pengembalian keseluruhan yang lebih baik.

Hasil apa pun yang diperoleh dari membandingkan kinerja relatif saham dan harga real estat bergantung pada periode waktu yang diperiksa. Meneliti pengembalian hanya dari abad ke-21 terlihat sangat berbeda dari pengembalian yang mencakup sebagian besar atau seluruh abad ke-20.

Bukti Sejarah

Data yang dapat diandalkan tentang nilai real estat di AS relatif tidak jelas sebelum tahun 1920-an. Menurut Indeks Perumahan Case-Shiller, tingkat pengembalian tahunan rata-rata untuk perumahan meningkat 3.7% antara tahun 1928 dan 2013. Saham kembali 9.5% disetahunkan selama waktu yang sama.

Apresiasi yang disesuaikan dengan inflasi pada Dow Jones Industrial Average (DJIA) selama periode 84 tahun yang sama adalah 1.9% per tahun. Diperparah dari waktu ke waktu, perbedaan itu menghasilkan kinerja lima kali lipat lebih besar untuk pasar saham.

Namun, tidak banyak investor dengan cakrawala investasi 84 tahun. Ambil periode waktu yang berbeda: 38 tahun antara 1975 dan 2013. Investasi $100 di rumah rata-rata (seperti yang dilacak oleh Indeks Harga Rumah dari Federal Housing Finance Agency (FHFA)) pada tahun 1975 akan tumbuh menjadi sekitar $500 pada tahun 2013. Investasi $100 serupa di S&P 500 selama jangka waktu tersebut akan tumbuh menjadi sekitar $2,000.

Apel dan Jeruk

Sementara harga saham dan harga rumah mencerminkan nilai pasar suatu aset, kita tidak boleh membandingkan rumah dan saham hanya untuk keuntungan pasar.

Saham mewakili kepentingan kepemilikan di perusahaan publik. Mereka tidak berwujud, aset fisik dan tidak melayani utilitas selain penyimpan nilai dan instrumen keamanan cair. Meskipun ada beberapa alasan untuk percaya bahwa pasar saham secara keseluruhan akan memperoleh nilai riil (berlawanan dengan nominal) dari waktu ke waktu, ada sedikit alasan untuk percaya bahwa satu saham akan tumbuh selamanya.

Real estate tidak seperti saham. Beberapa orang berspekulasi dengan harga real estat, tetapi real estat komersial dan residensial memiliki fungsi yang nyata. Orang-orang tinggal di rumah dan kondominium. Bisnis beroperasi dari properti komersial. Properti fisik memiliki nilai dalam dirinya sendiri.

Ini memperkenalkan dua fenomena yang saling bertentangan. Di satu sisi, struktur real estat yang ada secara alami akan kehilangan nilai seiring waktu melalui keausan, kerusakan, dan depresiasi. Rumah yang tidak dimodifikasi tidak memiliki alasan untuk tumbuh nilainya dari waktu ke waktu; semua lantai, langit-langit, peralatan dan isolasi usia dan menjadi kurang berharga.

Di sisi lain, rata-rata rumah yang dibangun pada tahun 2015 bisa dibilang lebih unggul daripada rata-rata rumah yang dibangun pada tahun 1915. Sementara struktur yang ada seharusnya tidak mendapatkan nilai, struktur baru harus lebih berharga berdasarkan perbaikan struktural dan fungsionalnya.