Berikut adalah berapa banyak hipotek 40 tahun akan menghemat setiap bulan vs pinjaman 30 tahun. Dan biaya akhir.

Di bawah ini adalah contoh pembayaran pinjaman untuk pinjaman hipotek suku bunga tetap 40 tahun, dibandingkan dengan pinjaman 30 tahun dan 15 tahun pada umumnya.

Jacob Passy menjelaskan bahwa diskusi di antara lembaga pemerintah tentang pinjaman hipotek 40 tahun sejauh ini berpusat di sekitar modifikasi pinjaman untuk peminjam yang kesulitan agar pembayaran mereka lancar. Tapi ini bisa menunjukkan jalan untuk penerimaan yang luas dan ketersediaan pinjaman 40 tahun untuk semua pembeli rumah.

Baca: Sungguh, hipotek 40 tahun? Seorang pejabat Fed berpikir itu ide yang bagus. Tetapi yang lain mengatakan itu adalah proposisi yang berisiko.

AS memiliki pasar pinjaman hipotek yang sangat likuid, dipimpin oleh Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
dan Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
yang membeli sebagian besar pinjaman baru, mengemasnya dan menjual sekuritas berbasis hipotek kepada investor. Kedua raksasa hipotek, yang keduanya diambil di bawah konservatori pemerintah pada 2008, menetapkan standar penjaminan kredit untuk pinjaman yang mereka beli. Keduanya telah berpartisipasi dalam program untuk mengubah pinjaman hipotek yang ada menjadi persyaratan 40 tahun untuk peminjam yang kesulitan, dan keduanya akan terlibat jika pinjaman 40 tahun tersedia secara luas untuk pembeli rumah.

Potensi keuntungan dari pinjaman 40 tahun

Keuntungan potensial yang jelas dari pinjaman 40 tahun adalah pembayaran bulanan yang lebih rendah. Sebelum kita membuat perbandingan jangka waktu pinjaman, berikut adalah grafik dari Federal Reserve Bank of St. Louis, yang menunjukkan pergerakan harga jual rumah rata-rata AS sejak tahun 1970:

Perkiraan terbaru The Fed St. Louis untuk median harga jual rumah USUS diterbitkan pada 26 Januari dan adalah $408,100, dan contoh kami didasarkan pada angka ini. Grafik multidekade menunjukkan banyak kemunduran untuk pasar, termasuk yang panjang dan menyakitkan dari kuartal pertama 2007 hingga kuartal pertama 2009, tetapi sebaliknya, arah grafik cukup jelas, terutama ketika mempertimbangkan panjang sebagian besar hipotek. Pinjaman.

Mengesampingkan program khusus untuk peminjam berpenghasilan rendah, yang mungkin memiliki persyaratan uang muka yang rendah, contoh kami akan mengasumsikan uang muka 20% sebesar $81 untuk jumlah pinjaman $620.

Harga rata-rata nasional mungkin tidak berlaku untuk area di mana Anda ingin membeli rumah, tetapi harus berfungsi dengan baik untuk menggambarkan perbedaan persyaratan pinjaman dan untuk menunjukkan bagaimana bobot pembayaran pinjaman ke pokok dan bunga bergeser dari waktu ke waktu.

Suku bunga dan amortisasi pembayaran pinjaman

Karena pasar pembiayaan hipotek saat ini di AS didominasi oleh pinjaman hipotek suku bunga tetap 30 tahun dan 15 tahun, kami akan membandingkan keduanya dengan pinjaman hipotetis 40 tahun. Pinjaman hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan juga tersedia. Namun, ini memiliki periode tetap awal yang bervariasi.

Sebuah langkah besar: Tingkat hipotek melampaui 4.5% — inilah yang perlu diketahui pembeli rumah

Perlu juga mempertimbangkan bahwa meskipun kenaikan suku bunga baru-baru ini, suku bunga pinjaman perumahan masih pada tingkat yang rendah secara historis.

Berikut grafik Freddie Mac yang menunjukkan pergerakan suku bunga pinjaman hipotek 30 tahun sejak April 1971, dengan pinjaman 15 tahun ditambahkan pada tahun 1991 dan tingkat pinjaman yang dapat disesuaikan ditambahkan pada tahun 2005:

Menurut survei Freddie untuk pekan yang berakhir 31 Maret 2022, tingkat bunga rata-rata untuk pinjaman 30 tahun adalah 4.67% dan rata-rata untuk pinjaman 15 tahun adalah 3.83%.

Contoh pembayaran berikut tidak mencerminkan biaya atau poin originasi, atau biaya lain untuk berbagai layanan selama proses originasi pinjaman. Pembayaran pinjaman juga tidak termasuk pajak properti dan premi asuransi, yang biasanya disimpan dan dikumpulkan oleh pemberi pinjaman sebagai bagian dari total pembayaran bulanan.

Untuk pinjaman 40 tahun, kami menggunakan tingkat bunga yang sama dengan pinjaman 30 tahun. Salah satu alasannya adalah tidak ada rata-rata yang tersedia untuk pasar pembelian rumah atau pembiayaan kembali 40 tahun yang belum benar-benar ada.

Alasan lain adalah bahwa pinjaman 40 tahun tidak selalu memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman 30 tahun. (Per 1 April, imbal hasil obligasi Treasury AS 20-tahun
TMUBMUSD20Y,
2.618%
adalah 2.59%, lebih tinggi dari hasil 2.44% pada obligasi Treasury 30-tahun
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Pembayaran pinjaman amortisasi adalah pembayaran yang mengembalikan saldo pokok pinjaman selama jangka waktu pinjaman. Jadi pembayaran pinjaman awal sangat dibebani dengan bunga, dan pembayaran menjelang akhir pinjaman sangat dibebani dengan pokok.

Berikut perbandingan pembayaran pokok dan bunga bulanan untuk hipotetis pinjaman hipotek 40 tahun dan pinjaman 30 tahun dan 15 tahun sebesar $326,480, berdasarkan uang muka 20% untuk pembelian rumah sebesar $408,100, harga rata-rata nasional menurut data terbaru yang tersedia dari St. Louis Fed:

Semua angka dolar telah dibulatkan.

Tabel tersebut memiliki perbandingan total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman masing-masing. Jelas total bunga lebih tinggi karena persyaratannya semakin lama. Tetapi ada juga perbandingan untuk lima tahun pertama dan 10 tahun pertama pembayaran bunga untuk setiap pinjaman, dan perbandingan jumlah ekuitas yang dibangun dalam lima dan 10 tahun pertama, termasuk uang muka.

Dalam contoh ini, jumlah bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman 40 tahun akan melebihi jumlah pinjaman. Itu hampir menggandakan harga rumah.

Anda juga dapat melihat bahwa dengan pinjaman 15 tahun, Anda akan membangun ekuitas hampir 70% dari harga pembelian setelah 10 tahun.

Keuntungan dan kerugian

Pinjaman 40 tahun memiliki pembayaran bulanan terendah sebesar $1,504. Tapi itu mewakili "penghematan" hanya $ 183 per bulan dari pinjaman 30 tahun. Saat mempertimbangkan total harga rumah dalam contoh ini, menambahkan 10 tahun lagi untuk masa pinjaman tampaknya merupakan harga yang mahal untuk menurunkan pembayaran kurang dari $200 per bulan.

Sangat mudah untuk mengatakan bahwa bagi seseorang yang membeli rumah, pinjaman selama 40 tahun tampaknya tidak terlalu bagus. Tetapi bagi pemilik rumah yang berjuang untuk melakukan pembayaran bulanan mereka yang ditawari modifikasi pinjaman 40 tahun, pembayaran yang lebih rendah mungkin membuat semua perbedaan.

Perbandingan angka 30 tahun dan 15 tahun lebih ekstrim. Pembayaran bulanan untuk pinjaman 15 tahun adalah $700 lebih tinggi. Beberapa pembeli rumah mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi. Keuntungan dari pinjaman 15 tahun adalah bahwa total bunga yang dibayarkan untuk pinjaman adalah $103,218, dibandingkan dengan $289 untuk pinjaman 970 tahun. Lima belas tahun tampaknya dapat berlalu dengan cepat, dan berhenti melakukan pembayaran adalah perasaan yang mendebarkan.

Anda dapat menjalankan perbandingan pinjaman 15 tahun dan 30 tahun Anda sendiri, serta periode lain dan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan menggunakan MarketWatch kalkulator hipotek.

Sebuah kontra-argumen untuk pinjaman 15 tahun mungkin termasuk peluang yang hilang. Pinjaman 30 tahun memiliki tingkat bunga 4.67%, dan dalam jangka panjang orang dapat mengharapkan keuntungan dari tingkat pengembalian yang jauh lebih tinggi dari investasi luas di pasar saham. Tapi itu menimbulkan pertanyaan apakah uang tunai bulanan $700 yang dibebaskan dari pinjaman 30 tahun akan diinvestasikan. Mungkin tergoda untuk membelanjakan uang itu untuk kendaraan yang lebih mahal daripada yang seharusnya Anda beli.

Keputusan tentang rumah mana yang akan dibeli dan keputusan jangka waktu pinjaman harus mempertimbangkan kebutuhan keluarga, termasuk ruang, tabungan dan investasi untuk masa pensiun dan pendidikan, dan banyak sekali pengeluaran rumah tangga.

Pembeli rumah setidaknya harus memahami cara kerja berbagai jenis pinjaman.

Menggali lebih dalam tentang amortisasi

Melihat rincian amortisasi adalah cara lain untuk menggambarkan berapa banyak Anda membayar untuk membiayai rumah Anda. Misalnya, dengan pinjaman 30 tahun, bunga menghasilkan $1,271 dari pembayaran bulanan pertama Anda $1,687 (sekali lagi, angkanya dibulatkan). Berikut perbandingan porsi pokok pembayaran pinjaman bulanan untuk ketiga jenis pinjaman selama bulan pertama dan selanjutnya:

Bersama-sama, tabel menunjukkan seberapa cepat saldo pinjaman Anda dilunasi (atau ekuitas Anda dibangun) dengan periode pinjaman yang lebih pendek.

Pikiran terakhir dan peringatan

Saat membeli rumah — terutama rumah pertama Anda — semuanya harus ada di atas meja. Diskusi jangka panjang harus mencakup semua tujuan dan kebutuhan keuangan utama, termasuk tabungan pensiun, pendidikan, biaya pengobatan di masa depan, dan bahkan mobil, truk, atau SUV mana yang Anda rencanakan atau perlu Anda beli. Anda mungkin juga memperhatikan perkiraan awal Anda tentang berapa banyak ruang yang Anda butuhkan. Berapa banyak dari itu untuk penyimpanan? Apa yang kamu simpan? Jika Anda menyimpan lebih sedikit, Anda mungkin membayar lebih sedikit.

Pembelian kendaraan biasanya dibiayai, dan bagi banyak pasangan dapat menampilkan pembayaran bulanan yang mendekati pembayaran pinjaman rumah bulanan. Jadi pandangan yang keras di cermin diperlukan. Ada begitu banyak kebutuhan berbeda yang perlu dipertimbangkan saat membeli kendaraan, termasuk pekerjaan — Anda mungkin memerlukan truk yang mahal. Atau Anda mungkin perlu terlihat mengendarai mobil model terbaru yang bagus untuk membuat kesan yang baik jika Anda menjual real estat, misalnya.

Tetapi beberapa orang mungkin dapat menunda pembelian kendaraan baru, yang dapat mengurangi tekanan ketika membuat apa yang mungkin menjadi keputusan pembiayaan rumah selama beberapa dekade.

Peringatan kejutan

Pajak properti dihitung dengan cara yang berbeda, tergantung di negara bagian mana Anda tinggal. Di beberapa negara bagian, pajak didasarkan pada harga jual rumah atau perkiraan nilai rumah saat ini oleh penilai pajak properti, dengan kenaikan tahunan mungkin terbatas pada persentase rendah. Ini bisa berarti bahwa pembeli rumah akan membayar pajak properti yang jauh lebih tinggi daripada yang dibayar penjual.

Di awal proses keputusan pembelian rumah Anda, pastikan untuk membuat perkiraan Anda sendiri tentang berapa pajak properti Anda, daripada mengandalkan perkiraan pemberi pinjaman atau perusahaan judul, yang mungkin didasarkan pada pajak properti tahun sebelumnya. Anda dapat menghubungi penilai properti county untuk bantuan dengan perkiraan ini.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan adalah asuransi pemilik rumah, termasuk pertanggungan tambahan yang mungkin diperlukan jika Anda berada di zona banjir atau di daerah yang rawan bahaya lain, seperti angin topan. Jika Anda bergerak ke selatan dari negara bagian di Timur Laut atau Midwest, misalnya, Anda mungkin menghadapi pasar asuransi yang jauh berbeda — dan jauh lebih mahal — daripada yang pernah Anda hadapi sebelumnya.