Pinjaman Ekuitas Rumah vs. HELOC: Gambaran Umum
Pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs) adalah pinjaman yang dijamin dengan rumah peminjam. Peminjam dapat mengambil pinjaman ekuitas atau jalur kredit jika mereka memiliki keadilan di rumah mereka. Ekuitas adalah perbedaan antara apa yang terutang pada hipotek pinjaman dan nilai pasar rumah saat ini. Dengan kata lain, jika peminjam telah membayar pinjaman hipotek mereka ke titik di mana nilai rumah melebihi saldo pinjaman, peminjam dapat meminjam persentase dari perbedaan atau ekuitas, umumnya hingga 85% dari ekuitas peminjam.
Karena pinjaman ekuitas rumah dan HELOC menggunakan rumah Anda sebagai jaminan, mereka biasanya memiliki persyaratan bunga yang jauh lebih baik daripada pinjaman pribadi, Kartu kredit, Dan lainnya hutang tanpa jaminan. Ini membuat kedua opsi sangat menarik. Namun, konsumen harus berhati-hati dalam memanfaatkan keduanya. Menagih hutang kartu kredit dapat membebani Anda ribuan bunga jika Anda tidak dapat melunasinya, tetapi menjadi tidak mampu melunasi pinjaman HELOC atau ekuitas rumah Anda dapat mengakibatkan kehilangan rumah Anda.
Pengambilan Kunci
- Pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs) adalah berbagai jenis pinjaman berdasarkan ekuitas peminjam di rumah mereka.
- Pinjaman ekuitas rumah datang dengan pembayaran tetap dan tingkat bunga tetap untuk jangka waktu pinjaman.
- HELOC adalah jalur kredit bergulir yang datang dengan suku bunga variabel dan, sebagai hasilnya, jumlah pembayaran minimum yang bervariasi.
- Periode penarikan HELOC memungkinkan peminjam untuk menarik dana dari jalur kredit mereka selama mereka melakukan pembayaran bunga.
Apakah HELOC adalah Hipotek Kedua?
Jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) adalah jenis hipotek kedua, seperti pinjaman ekuitas rumah. Sebuah HELOC, bagaimanapun, bukanlah sejumlah uang. Ini bekerja seperti kartu kredit yang dapat digunakan berulang kali dan dilunasi dalam pembayaran bulanan. Ini adalah pinjaman yang dijamin, dengan rumah pemegang rekening berfungsi sebagai keamanan.
Pinjaman ekuitas rumah memberi peminjam sejumlah uang di muka, dan sebagai imbalannya, mereka harus melakukan pembayaran tetap selama masa pinjaman. Pinjaman ekuitas rumah juga telah diperbaiki suku bunga. Sebaliknya, HELOC memungkinkan peminjam untuk memanfaatkan ekuitas mereka sesuai kebutuhan hingga batas kredit tertentu yang telah ditentukan sebelumnya. HELOC memiliki suku bunga variabel, dan pembayaran biasanya tidak tetap.
Baik pinjaman ekuitas rumah dan HELOC memungkinkan konsumen untuk mendapatkan akses ke dana yang dapat mereka gunakan untuk berbagai tujuan, termasuk mengkonsolidasikan utang dan melakukan perbaikan rumah. Namun, ada perbedaan yang jelas antara pinjaman ekuitas rumah dan HELOCs.
Investopedia / Sabrina Jiang
Pinjaman Ekuitas Rumah
Pinjaman ekuitas rumah adalah pinjaman jangka tetap yang diberikan oleh pemberi pinjaman kepada peminjam berdasarkan ekuitas di rumah mereka. Pinjaman ekuitas rumah sering disebut sebagai hipotek kedua. Peminjam mengajukan sejumlah uang yang mereka butuhkan, dan jika disetujui, menerima jumlah tersebut sekaligus di muka. Pinjaman ekuitas rumah memiliki tingkat bunga tetap dan jadwal pembayaran tetap untuk jangka waktu pinjaman. SEBUAH pinjaman ekuitas rumah juga disebut pinjaman angsuran ekuitas rumah atau pinjaman ekuitas.
Cara Menghitung Ekuitas Rumah Anda
Untuk menghitung ekuitas rumah Anda, perkirakan nilai properti Anda saat ini dengan melihat laporan terbaru penilaian, membandingkan rumah Anda dengan penjualan rumah serupa baru-baru ini di lingkungan Anda, atau menggunakan alat perkiraan nilai di situs web seperti Zillow, Redfin, atau Trulia. Ketahuilah bahwa perkiraan ini mungkin tidak 100% akurat. Saat Anda memiliki perkiraan, gabungkan saldo total semua hipotek, HELOC, pinjaman ekuitas rumah, dan hak gadai di properti Anda. Kurangi saldo total hutang Anda dari apa yang menurut Anda dapat Anda jual untuk mendapatkan ekuitas Anda.
Klik Mainkan untuk Mempelajari Semua yang Perlu Anda Ketahui Tentang Pinjaman Ekuitas Rumah
Jaminan dan persyaratan pinjaman
Ekuitas di rumah Anda berfungsi sebagai jaminan, itulah sebabnya disebut hipotek kedua dan bekerja mirip dengan hipotek suku bunga tetap konvensional. Namun, perlu ada ekuitas yang cukup di rumah, yang berarti bahwa hipotek pertama harus dibayar cukup untuk memenuhi syarat peminjam untuk pinjaman ekuitas rumah.
Jumlah pinjaman didasarkan pada beberapa faktor, termasuk: rasio pinjaman terhadap nilai (CLTV) gabungan. Biasanya, jumlah pinjaman bisa mencapai 80% hingga 90% dari properti nilai yang dinilai. Faktor-faktor lain yang masuk ke dalam keputusan kredit pemberi pinjaman termasuk apakah peminjam memiliki riwayat kredit, artinya mereka belum melewati jatuh tempo pembayaran untuk produk kredit lainnya, termasuk pinjaman hipotek pertama. Pemberi pinjaman dapat memeriksa peminjam nilai kredit, yang merupakan representasi numerik dari peminjam kelayakan kredit.
Risiko Penyitaan
Baik pinjaman ekuitas rumah dan HELOCs menawarkan suku bunga yang lebih baik daripada opsi umum lainnya untuk meminjam uang tunai, dengan kerugian utama yang bisa membuat Anda kehilangan rumah. penyitaan jika Anda tidak membayar mereka kembali. Dengan kutipan ini: Biro Perlindungan Keuangan Konsumen.
Pembayaran dan suku bunga
Suku bunga pinjaman ekuitas rumah adalah tetap, artinya suku bunga tidak berubah selama bertahun-tahun. Juga, pembayarannya tetap, jumlah yang sama selama masa pinjaman. Sebagian dari setiap pembayaran digunakan untuk bunga dan jumlah pokok pinjaman. Biasanya, jangka waktu pinjaman ekuitas dapat berkisar antara lima hingga 30 tahun, namun jangka waktu tersebut harus disetujui oleh pemberi pinjaman. Apa pun periodenya, peminjam akan memiliki pembayaran bulanan yang stabil dan dapat diprediksi selama masa pinjaman ekuitas.
Pro dan Kontra Pinjaman Ekuitas Rumah
Jumlah tetap, membuat pengeluaran impuls lebih kecil kemungkinannya
Jumlah pembayaran bulanan yang tetap membuatnya lebih mudah untuk dianggarkan
Suku bunga yang lebih rendah vs. opsi lain untuk mendapatkan uang tunai (seperti pinjaman pribadi/kartu kredit)
Tidak dapat mengambil lebih banyak untuk keadaan darurat tanpa pinjaman lain
Harus membiayai kembali untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah
Mungkin kehilangan rumah Anda jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran
Pinjaman ekuitas rumah memberi Anda pembayaran sekaligus yang memungkinkan Anda meminjam sejumlah besar uang tunai dan membayar suku bunga tetap yang rendah dengan pembayaran bulanan tetap. Opsi ini berpotensi lebih baik bagi orang-orang yang rentan terhadap pengeluaran berlebihan, seperti pembayaran bulanan yang dapat mereka anggarkan, atau memiliki satu pengeluaran besar yang membutuhkan sejumlah uang tunai, seperti uang muka untuk properti lain, biaya kuliah , atau proyek perbaikan rumah besar.
Suku bunga tetapnya berarti peminjam dapat memanfaatkan arus tingkat suku bunga rendah. Namun, jika peminjam memiliki kredit macet dan menginginkan suku bunga yang lebih rendah di masa depan, atau suku bunga pasar turun secara signifikan lebih rendah, mereka harus refinance untuk mendapatkan tarif yang lebih baik.
Garis Kredit Ekuitas Rumah (HELOC)
HELOC adalah jalur kredit bergulir. Ini memungkinkan peminjam untuk mengambil uang terhadap batas kredit hingga batas yang telah ditentukan, melakukan pembayaran, dan kemudian mengambil uang lagi.
Dengan pinjaman ekuitas rumah, peminjam menerima hasil pinjaman sekaligus, sementara HELOC memungkinkan peminjam untuk memanfaatkan jalur sesuai kebutuhan. Jalur kredit tetap terbuka sampai jangka waktunya berakhir. Karena jumlah pinjaman dapat berubah , pembayaran minimum peminjam juga dapat berubah, tergantung pada penggunaan batas kredit.
Suku Bunga
Dalam jangka pendek, tingkat pinjaman [ekuitas rumah] mungkin lebih tinggi daripada HELOC, tetapi Anda membayar untuk tingkat bunga tetap yang dapat diprediksi.
-Margarita Cheng, Perencana Keuangan Bersertifikat, Kekayaan Global Blue Ocean
Jaminan dan persyaratan pinjaman
Seperti pinjaman ekuitas, HELOC dijamin oleh ekuitas di rumah Anda. Meskipun HELOC memiliki karakteristik yang sama dengan a kartu kredit karena keduanya kredit bergulir baris, HELOC dijamin dengan aset (rumah Anda), sementara kartu kredit tidak aman. Dengan kata lain, jika Anda berhenti melakukan pembayaran di HELOC, mengirim Anda ke kegagalan, Anda bisa kehilangan rumah Anda.
HELOC memiliki tingkat bunga variabel, artinya tingkat bunga dapat meningkat atau menurun selama bertahun-tahun. Akibatnya, pembayaran minimum dapat meningkat seiring dengan kenaikan tarif. Namun, beberapa pemberi pinjaman menawarkan tingkat bunga tetap untuk jalur kredit ekuitas rumah. Juga, tingkat yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman—seperti halnya pinjaman ekuitas rumah—bergantung pada kelayakan kredit Anda dan seberapa banyak Anda meminjam.
Periode penarikan dan pelunasan
Istilah HELOC memiliki dua bagian. Yang pertama adalah periode penarikan, sedangkan yang kedua adalah periode pelunasan. Itu periode pengundian, di mana Anda dapat menarik dana, mungkin bertahan 10 tahun, dan periode pembayaran mungkin berlangsung 20 tahun lagi, menjadikan HELOC pinjaman 30 tahun. Ketika periode pengundian berakhir, Anda tidak dapat meminjam uang lagi.
Selama periode pengundian HELOC, Anda masih harus melakukan pembayaran, yang biasanya hanya bunga. Akibatnya, pembayaran selama periode pengundian cenderung kecil. Namun, pembayaran menjadi jauh lebih tinggi selama periode pembayaran karena jumlah pokok yang dipinjam sekarang termasuk dalam jadwal pembayaran bersama dengan bunganya.
Penting untuk dicatat bahwa transisi dari pembayaran hanya bunga ke pembayaran penuh, pokok dan bunga bisa sangat mengejutkan, dan peminjam perlu menganggarkan untuk pembayaran bulanan yang meningkat tersebut.
Pembayaran harus dilakukan pada HELOC selama periode penarikan, yang biasanya hanya berupa bunga.
Pembayaran harus dilakukan pada HELOC selama periode penarikan, yang biasanya hanya berupa bunga.
Pro dan Kontra HELOC
Pilih berapa banyak (atau sedikit) penggunaan batas kredit Anda
Suku bunga variabel berarti bahwa suku bunga Anda (dan pembayaran) bisa turun jika kredit Anda membaik atau suku bunga pasar turun (kemungkinan kecil)
Suku bunga yang lebih rendah vs. opsi lain untuk mendapatkan uang tunai (seperti pinjaman pribadi/kartu kredit)
Jalur kredit tersedia untuk keadaan darurat
Pembayaran berfluktuasi, membuatnya lebih sulit untuk dianggarkan
Suku bunga variabel berarti bahwa suku bunga Anda (dan pembayaran) bisa naik jika kredit Anda menurun atau suku bunga pasar meningkat (lebih mungkin)
Mungkin kehilangan rumah Anda jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran
Mudah untuk belanja impulsif hingga batas kredit Anda
HELOC memberi Anda akses ke batas kredit variabel dengan suku bunga rendah yang memungkinkan Anda membelanjakan hingga batas tertentu. HELOC adalah pilihan yang berpotensi lebih baik bagi orang-orang yang menginginkan akses ke jalur kredit bergulir untuk biaya variabel dan keadaan darurat yang tidak dapat mereka prediksi. Misalnya, investor real estat yang ingin menarik garis mereka untuk membeli dan memperbaiki properti, kemudian membayar garis mereka setelah properti dijual atau disewa dan mengulangi proses untuk setiap properti, akan menemukan HELOC pilihan yang lebih nyaman dan efisien daripada pinjaman ekuitas rumah. HELOC memungkinkan peminjam untuk membelanjakan sebanyak atau sesedikit batas kredit mereka (sampai batas) yang mereka pilih dan mungkin merupakan pilihan yang lebih berisiko bagi orang-orang yang tidak dapat mengontrol pengeluaran mereka dibandingkan dengan pinjaman ekuitas rumah.
HELOC memiliki tingkat bunga variabel, sehingga pembayaran berfluktuasi berdasarkan berapa banyak pengeluaran peminjam selain fluktuasi pasar. Hal ini dapat membuat HELOC menjadi pilihan yang buruk bagi individu dengan pendapatan tetap yang mengalami kesulitan mengelola perubahan besar dalam anggaran bulanan mereka.
Perbedaan Utama
HELOC dapat berguna sebagai pinjaman perbaikan rumah karena memberikan Anda fleksibilitas untuk meminjam sebanyak atau sesedikit yang Anda butuhkan. Jika ternyata Anda membutuhkan lebih banyak uang, Anda bisa mendapatkannya dari jalur kredit Anda — dengan asumsi masih ada ketersediaan — tanpa harus mengajukan permohonan kembali untuk pinjaman hipotek lagi.
Anda harus bertanya pada diri sendiri satu pertanyaan: Apa itu? tujuan pinjaman? Pinjaman ekuitas rumah adalah pilihan yang baik jika Anda tahu persis berapa banyak yang perlu Anda pinjam dan bagaimana Anda ingin membelanjakannya. Ketika disetujui, Anda dijamin sejumlah tertentu, yang Anda terima secara penuh saat pinjaman dimajukan. Akibatnya, pinjaman ekuitas rumah dapat membantu dengan pengeluaran besar seperti membayar dana kuliah anak-anak, renovasi, atau konsolidasi hutang.
Sebaliknya, HELOC adalah pilihan yang baik jika Anda tidak yakin berapa banyak yang perlu Anda pinjam atau kapan Anda akan membutuhkannya. Umumnya, ini memberi Anda akses berkelanjutan ke uang tunai untuk jangka waktu tertentu—terkadang hingga 10 tahun. Anda dapat meminjam di luar batas Anda, membayar kembali semuanya atau sebagian, lalu meminjam uang itu lagi nanti, selama Anda masih dalam periode pengundian HELOC.
Namun, jalur kredit ekuitas dapat dibatalkan—sama seperti kartu kredit. Jika situasi keuangan Anda memburuk atau rumah Anda nilai pasar menurun, maka pemberi pinjaman Anda dapat memutuskan untuk menurunkan atau menutup batas kredit Anda. Jadi, meskipun ide di balik HELOC adalah Anda dapat menarik dana sesuai kebutuhan, kemampuan Anda untuk mengakses uang itu bukanlah hal yang pasti.
Pertimbangan Khusus
Penting untuk dicatat bahwa mendapatkan HELOC mungkin lebih sulit pada tahun 2021: Pada tahun 2020, dua bank besar — Wells Fargo dan JPMorgan Chase — membekukan HELOC baru sebagai konsekuensi dari pandemi virus corona. Bank lain dapat mengunci kredit di masa depan.
Pasar HELOC
Kami tidak melihat tren apa pun di pasar HELOC yang mengikuti cara Wells Fargo dan Chase. Faktanya, pasar HELOC menjadi jauh lebih agresif dalam penawaran mereka dan melonggarkan beberapa pedoman. Kami mengantisipasi bahwa bank akan menjadi sedikit lebih konservatif dalam hal maks pinjaman untuk nilai rasio leverage ketika mereka melihat nilai rumah mulai stabil.
—Shmuel Shayowitz, Presiden Pendanaan yang Disetujui
Awalnya ada beberapa kebingungan tentang apakah pemilik rumah dapat kurangi bunga dari pinjaman ekuitas rumah dan HELOCs atas pengembalian pajak mereka setelah berlalunya Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan (TCJA). Tidak seperti di depan hukum, pemilik rumah tidak dapat mengurangi bunga untuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOC kecuali dana tersebut digunakan untuk “membeli, membangun, atau secara substansial meningkatkan” rumah Anda, dan uang yang Anda keluarkan untuk perbaikan tersebut harus digunakan untuk properti yang berfungsi sebagai ekuitas untuk pinjaman.
Dengan kata lain, Anda tidak bisa lagi mengurangi bunga dari pinjaman ini jika Anda menggunakan uang itu untuk membayar kuliah anak Anda atau untuk menghilangkan hutang. Undang-undang tersebut berlaku untuk tahun pajak hingga tahun 2025. Pengurangan terbatas pada bunga pinjaman yang memenuhi syarat sebesar $750,000 atau kurang ($375,000 untuk seseorang yang sudah menikah yang mengajukan secara terpisah). Ada aturan tambahan, terutama jika Anda juga memiliki hipotek pertama, jadi pastikan untuk berkonsultasi dengan ahli pajak sebelum menggunakan pengurangan ini.
Kapan pinjaman ekuitas rumah lebih baik daripada jalur kredit ekuitas rumah (HELOC)?
Pinjaman ekuitas rumah adalah pilihan yang lebih baik daripada jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) jika:
- Anda tahu persis jumlah yang Anda butuhkan untuk biaya tetap.
- Anda ingin mengkonsolidasikan utang tetapi tidak ingin mengakses jalur kredit baru dan berisiko menciptakan lebih banyak utang.
- Anda hidup dengan pendapatan tetap dan membutuhkan pembayaran bulanan yang tidak berfluktuasi.
Kapan HELOC lebih baik daripada pinjaman ekuitas rumah?
HELOC adalah pilihan yang lebih baik daripada pinjaman ekuitas rumah jika:
- Anda memerlukan jalur kredit bergulir untuk meminjam dan membayar biaya variabel.
- Anda ingin batas kredit tersedia untuk keadaan darurat di masa depan tetapi tidak membutuhkan uang tunai sekarang.
- Anda berhati-hati dalam pengeluaran Anda dan dapat mengontrol pengeluaran impulsif dan anggaran variabel.
Mana yang memberi saya uang lebih cepat: HELOC atau pinjaman ekuitas rumah?
Jika Anda membutuhkan uang secepat mungkin, HELOC umumnya akan memproses sedikit lebih cepat daripada pinjaman ekuitas rumah. Beberapa pemberi pinjaman mengiklankan garis waktu pemrosesan pinjaman ekuitas rumah dari dua hingga enam minggu, sedangkan beberapa pemberi pinjaman mengiklankan bahwa HELOC mereka dapat ditutup dalam waktu kurang dari 10 hari. Waktu penutupan yang sebenarnya akan berfluktuasi berdasarkan jumlah pinjaman, nilai properti, dan kelayakan kredit peminjam.
Apa alternatif yang baik untuk HELOC atau pinjaman ekuitas rumah?
Anda bisa menggunakan a pembayaran kembali tunai, pembiayaan kembali standar, atau a pinjaman dari 401 (k) Anda jika Anda membutuhkan lump sum besar untuk biaya tetap. Jika Anda ingin akses ke jalur kredit dengan suku bunga rendah, maka kartu kredit dengan a 0% tingkat persentase tahunan (APR) tingkat bunga promosi memiliki tingkat bunga yang lebih baik daripada HELOC, asalkan Anda melunasinya sebelum periode tingkat perkenalan Anda berakhir. Jika Anda tidak keberatan dengan suku bunga yang sedikit lebih tinggi dan ingin menghindari risiko penyitaan, maka a pinjaman pribadi merupakan alternatif yang solid. Setiap opsi memiliki pro dan kontra dan harus dipertimbangkan dengan cermat.
Apa saja persyaratan untuk HELOC atau pinjaman ekuitas rumah?
Umumnya, peminjam baik untuk HELOC atau pinjaman ekuitas rumah perlu:
- Lebih dari 20% ekuitas di rumah mereka
- Skor kredit lebih besar dari 600
- Riwayat pendapatan yang stabil dan dapat diverifikasi selama dua tahun lebih
Dimungkinkan untuk mendapatkan persetujuan tanpa memenuhi persyaratan ini dengan melalui pemberi pinjaman yang berspesialisasi dalam peminjam berisiko tinggi, tetapi berharap untuk membayar suku bunga yang jauh lebih tinggi. Jika Anda adalah peminjam berisiko tinggi, mungkin ide yang baik untuk mencari konseling kredit layanan untuk saran dan bantuan sebelum mendaftar untuk HELOC berbunga tinggi atau pinjaman ekuitas rumah.
The Bottom Line
Ingatlah bahwa hanya karena Anda dapat meminjam dari ekuitas rumah Anda bukan berarti kamu harus. Tetapi jika perlu, ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan ketika memutuskan cara terbaik untuk meminjam: bagaimana Anda akan menggunakan uang itu, apa yang mungkin terjadi pada suku bunga, rencana keuangan jangka panjang Anda, dan rencana keuangan Anda. toleransi risiko dan tingkat fluktuasi.
Beberapa orang tidak nyaman dengan tingkat bunga variabel HELOC dan lebih memilih pinjaman ekuitas rumah untuk stabilitas dan prediktabilitas pembayaran tetap dan mengetahui berapa banyak mereka berutang.
Namun, jika Anda tidak yakin tentang jumlah yang dibutuhkan dan Anda merasa nyaman dengan tingkat bunga variabel, maka HELOC mungkin pilihan terbaik Anda. Seperti halnya produk kredit lainnya, penting untuk tidak berlebihan dan meminjam lebih dari yang dapat Anda bayar kembali karena rumah Anda adalah jaminan untuk pinjaman tersebut.
Sumber: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo