Sentimen Homebuilder Menatap Terakhir — Inilah Mengapa Pasar Real Estat Semakin Optimis

Takeaway kunci

• Sentimen pembangun rumah meningkat untuk pertama kalinya dalam lebih dari setahun karena suku bunga hipotek turun secara nyata pada awal 2023. Suku bunga hipotek agak terkait dengan imbal hasil Treasury 10 tahun, yang telah turun dengan penurunan tingkat inflasi.
• Hanya karena sentimen naik secara nasional tidak berarti sama di semua pasar. Penting bagi investor real estat untuk memperhatikan tren regional.
• Mudah-mudahan optimisme ini akan berlanjut, tetapi jika peristiwa global berdampak pada pasar keuangan pada tahun 2023, kita dapat melihat pembalikan, terutama jika inflasi menyimpang dari jalurnya saat ini.

Setelah 12 bulan berturut-turut mengalami penurunan, sentimen pembangun rumah akhirnya naik kembali pada Januari 2023 untuk pertama kalinya dalam setahun.

National Association of Homebuilders (NAHB) mengungkapkan minggu lalu bahwa National Housing Market Index (HMI) melonjak dari level terendah Desember di 31 menjadi 35 yang lebih menggembirakan.

Pada bulan Desember, ada harapan bahwa kami telah mencapai titik terendah dari garis pesimistis, karena tingkat penurunan telah melambat meskipun sentimen masih turun. Untungnya, prediksi ini akurat.

Mengapa pembangun rumah sedikit kurang pesimis? Kami berterima kasih kepada inflasi yang memudar dan pengaruhnya terhadap pasar keuangan. Jangan khawatir, Q.ai siap membantu.

Suku bunga turun

Suku bunga hipotek naik dengan kecepatan yang mengecewakan pada tahun 2022 karena The Fed menerapkan kenaikan suku bunga untuk melawan inflasi. Mereka melonjak hingga lebih dari 7% pada Oktober 2022.

Meskipun ini adalah metrik yang mengecewakan bagi mereka yang bekerja di real estat, itu adalah koreksi pasar yang perlu terjadi. Biaya perumahan telah menjadi salah satu alasan utama inflasi, apakah kita berbicara tentang pembeli rumah atau penyewa.

Harga rumah telah meningkat sebesar 45% antara Desember 2019 dan Juni 2022, dan kenaikan suku bunga berfungsi untuk mendinginkan pasar yang terlalu panas.

Tetapi tarif di atas 7% menyebabkan harga turun. Kami melihat koreksi pasar pada November 2022, ketika suku bunga hipotek tetap 30 tahun turun menjadi 6.61%. Angka-angka ini kurang lebih berada di sekitar angka itu hingga 5 Januari 2023, ketika itu adalah 6.48%.

Namun, selama minggu-minggu pertama bulan Januari, kami telah melihat penurunan yang signifikan dengan tingkat rata-rata hipotek tetap 30 tahun, yang turun menjadi 6.15% pada 19 Januari 2023.

Hasil Treasury 10-tahun turun dengan inflasi

Alasan kami melihat koreksi pasar pada November 2022 adalah karena suku bunga hipotek terlalu jauh di depan Yield treasury 10 tahun. Metrik ini biasanya digunakan untuk menetapkan suku bunga hipotek, bahkan pada saat tingkat dana federal bergerak ke atas.

Apa yang kami lihat di bulan-bulan awal Januari kemungkinan disebabkan oleh penurunan imbal hasil Treasury 10-tahun. Hasil ini telah mengalami tren penurunan dalam beberapa minggu terakhir karena semua metrik ekonomi, dari pengangguran hingga CPI ke PPI, menunjukkan perlambatan definitif dalam inflasi.

Karena imbal hasil Treasury 10-tahun sedang dalam tren menurun, pergerakan paralel dalam suku bunga hipotek ini diharapkan.

Izin dan bangunan baru untuk rumah keluarga tunggal dapat meningkat

NAHB memperkirakan bahwa dengan meningkatnya sentimen pembangun rumah menyusul berita suku bunga hipotek yang lebih rendah, kita cenderung melihat peningkatan izin dan bangunan baru untuk rumah keluarga tunggal.

Jika ini membuahkan hasil, itu bisa meningkatkan persediaan di sektor pasar ini. Pembangun rumah terutama berfokus pada unit multi-keluarga selama setahun terakhir, karena mereka memandang pasar persewaan sebagai langkah yang lebih layak secara finansial.

Kekurangan di rumah keluarga tunggal adalah sebagian kontributor reli harga di luar kendali yang kita lihat sebelumnya dalam pandemi. Peningkatan pasokan tidak hanya dapat membantu perlambatan yang telah kita lihat selama setahun terakhir, tetapi juga berpotensi mereda Krisis perumahan yang terjangkau di Amerika jika jumlah izin dan bangunan baru meningkat dengan cara yang berarti.

Alasan paling optimis ada di Barat

Real estat bersifat regional. Sementara tren nasional menarik, mereka tidak serta merta memprediksi perubahan di masing-masing pasar secara merata.

Laporan NAHB tentang HMI baik secara nasional maupun regional. HMI memperhitungkan tiga metrik: penjualan keluarga tunggal saat ini, penjualan keluarga tunggal selama enam bulan ke depan, dan lalu lintas calon pembeli.

HMI naik satu poin di pasar Barat pada Januari 2023. Di pasar lain, optimisme pembeli dan pembangun rumah tampaknya belum terwujud. HMI tetap stabil di Selatan, dan benar-benar turun satu titik di Midwest dan Northeast.

Akan menarik untuk melihat bagaimana hasilnya, sebagai penurunan harga terbesar kami telah melihat selama setahun terakhir sebagian besar terjadi di kota-kota besar di Barat, meskipun ada juga kekhawatiran tentang potensi penurunan harga di kota-kota tempat orang pindah dengan kerja jarak jauh selama pandemi, seperti Pocatello, Idaho dan Morristown, Tennessee.

Optimisme itu relatif

Benar bahwa sentimen pembangun rumah telah meningkat. Ayunan dalam lintasan ini sangat penting karena trennya menurun dalam 12 bulan berturut-turut sebelumnya.

Tetapi penting untuk menempatkan segala sesuatunya dalam perspektif. Sentimen homebuilder tumbuh empat poin yang sehat dari bulan ke bulan menjadi 35. Meskipun 35 adalah skor yang lebih baik dari bulan lalu, secara umum, homebuilder dianggap optimis ketika jumlahnya mencapai 50 atau lebih tinggi.

Mungkin belum tepat untuk melabeli sentimen saat ini sebagai optimisme. Meskipun perubahannya menarik, mungkin lebih baik digambarkan sebagai kurang pesimis.

Potensi angin sakal di tahun 2023

The Fed bermaksud untuk terus menaikkan suku bunga pada tahun 2023. Kami belum mengetahui tingkat kenaikan suku bunga ini, tetapi kami yakin bahwa kenaikan suku bunga lebih lanjut akan datang.

Kabar baiknya adalah hal ini dapat disangga oleh imbal hasil Treasury 10 tahun jika inflasi terus turun.

Kabar buruknya adalah meskipun tampaknya inflasi akan segera berakhir, ada banyak hal yang dapat terjadi yang berdampak pada pasar dan rantai pasokan pada tahun 2023. IMF memprediksi resesi di sepertiga dunia tahun ini, dan sementara Amerika dapat menghindarinya, invasi Rusia ke Ukraina dan dinamika pandemi yang berubah di China dapat dengan mudah menyebabkan perselisihan ekonomi lebih lanjut di seluruh dunia.

Meskipun kami bisa dibilang sebagai negara dengan penyangga terbaik terhadap dampak negatif dari peristiwa dunia ini, kami kemungkinan besar akan merasakan dampaknya. Sejauh mana hal itu akan mempengaruhi kita masih harus dilihat.

Jika inflasi mulai naik lagi, kita akan lebih mungkin memasuki resesi yang berdampak pada pasar perumahan lebih jauh, karena imbal hasil Treasury 10 tahun dan suku bunga hipotek akan cenderung berbalik arah dan meningkat.

Intinya

Meski tidak menyenangkan bagi para pembangun rumah, perlambatan yang dialami pasar perumahan di tahun 2022 memang diperlukan. Fakta bahwa segala sesuatunya mulai terlihat kurang pesimis di awal tahun 2023 ini adalah sedikit kejutan yang menyenangkan.

Real estat adalah salah satu cara untuk menumbuhkan kekayaan Anda, tetapi itu bukan satu-satunya cara. Lihat Q.ai Kit Investasi untuk mendiversifikasi portofolio Anda.

Unduh Q.ai hari ini untuk akses ke strategi investasi bertenaga AI.