Angka inflasi pemerintah menegaskan bahwa harga segala sesuatu secara harfiah telah naik. Tetapi seorang ekonom mengatakan bahwa ada satu kelompok yang sebenarnya mungkin diuntungkan dari kenaikan biaya.
Inflasi mungkin pada Tinggi 41 tahun sebesar 9.1% pada bulan Juni, berkat kenaikan harga gas dan makanan, tetapi pemegang aset seperti pemilik rumah yang telah mengunci hipotek dengan suku bunga tetap sebenarnya dapat mengambil manfaat dari apresiasi harga rumah, Justin Wolfers, seorang ekonom di University of Michigan, mentweet:
"Ini bukan hal yang baik untuk semua orang," kata Wolfers MarketWatch dalam sebuah wawancara. “Klaimnya adalah beberapa orang diuntungkan dari inflasi.”
Ini Econ 101, Wolfers berkata: Jika utang dinilai $X sekarang, ketika inflasi naik, uang yang Anda berutang tidak naik menjadi $X+1, bahkan jika upah Anda naik; Tetap di $X. (Asalkan tingkat suku bunga tidak disesuaikan, berdasarkan inflasi.)
Pertimbangkan pemilik rumah yang mengunci hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun sebesar 3%. Sementara harga mobil, gas, listrik, dan pengeluaran lain mereka naik, pemilik rumah itu juga akan melihat kenaikan nilai rumah mereka dengan inflasi. Namun tingkat hipotek mereka tetap sama karena tidak disesuaikan dengan inflasi, yang berarti mereka masih membayar tingkat pra-inflasi yang sama.
“Bagi banyak keluarga, ini adalah penghematan puluhan ribu dolar”, kata Wolfers.
Jadi, ketika inflasi naik sebesar 9.1%, rumah yang Anda miliki mungkin juga bernilai lebih tinggi, tetapi Anda masih berutang dalam jumlah yang sama seperti sebelum harga naik.
Dengan kata lain, Anda mungkin mendapat kesepakatan besar dengan mengatur waktu pembelian sebelum harga naik secara drastis, berdasarkan harga dan (semoga) tingkat bunga tetap.
Jadi mari kita gunakan beberapa angka hipotetis: Seorang pemilik rumah membeli rumah seharga $500,000 pada bulan April 2020.
Indeks S&P CoreLogic Case-Shiller mengatakan bahwa secara keseluruhan, harga rumah tumbuh sebesar sekitar 20% pada bulan April dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Itu berarti bahwa pemilik rumah secara teknis mendapat kesepakatan untuk membeli sebelum harga naik – mereka menghasilkan sekitar $ 100,000 tahun ini.
Di sinilah pemilik rumah melihat keuntungan besar. Aset yang mereka pinjam masih dinilai dengan harga sebelumnya.
“Apa yang terjadi adalah mereka berkata pada diri mereka sendiri, 'Oh, saya baru saja mendapatkan $100,000 itu karena saya seorang investor jenius yang cukup pintar untuk membeli perumahan'," kata Wolfers, "tetapi kenyataannya, [mereka] bukan jenius — harga rumah naik karena semua harga naik.”
Tapi ada satu peringatan untuk "perayaan" ini, Wolfers mengakui, yaitu asumsi bahwa upah naik dengan inflasi.
Upah belum menyusul, jadi kemampuan untuk membayar hipotek yang sekarang jauh lebih sulit. Dan mungkin lebih sulit untuk beberapa pekerja daripada yang lain.
Pertumbuhan upah di bulan Juni umumnya tidak mengikuti inflasi, menurut data pemerintah. Satu sektor di mana itu, rekreasi dan perhotelan, umumnya menawarkan upah di bawah rata-rata dan masih belum menambahkan kembali semua pekerjaan yang hilang selama pandemi, Biro Statistik Tenaga Kerja mencatat.
Laporan pekerjaan bulan Juni menunjukkan gaji rata-rata per jam naik menjadi $32.08. Itu naik 0.3% dari Mei, dan naik 5.1% dari Juni lalu, kata agensi. Itu jauh dari tingkat inflasi tahunan 9.1% saat ini. Namun, itu meningkat dari tahun-tahun sebelumnya karena para pengusaha bersaing untuk mendapatkan bakat. Dari 2012 hingga Februari 2020, penghasilan per jam rata-rata tumbuh di kisaran 2% hingga 3% per tahun.
Meskipun demikian, upah akan mengejar inflasi, Wolfers menekankan.
"Saya mengerti bahwa orang-orang marah ... tetapi jika Anda mempelajari negara mana pun secara efektif dalam periode waktu historis, Anda akan menemukan bahwa ketika harga naik, begitu juga upah," jelasnya. Jadi "kecemasan orang saat ini adalah nyata, tetapi sementara."
Menulis ke: [email dilindungi]
(Andrew Keshner berkontribusi pada cerita ini.)
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/homeowners-who-locked-in-low-mortgage-rates-have-one-reason-to-celebrate-right-now-economist-says-heres-why- 11657881829?siteid=yhoof2&yptr=yahoo