CEO Hongkong Land Mengarahkan Perusahaan Properti Berusia Abad ke Taruhan Terbesar Di Daratan China

Krisis properti daratan tidak menghalangi Robert Wong. Kepala bisnis berusia 133 tahun itu mengatakan sekaranglah saatnya untuk berani.

Asaat ketika hanya sedikit yang berani berinvestasi di pasar properti China yang terkepung, Tanah Hongkong CEO Robert Wong berlipat ganda. Selama dua tahun terakhir, pengembang telah membuat komitmen investasi terbesar dalam sejarah 133 tahun untuk mengubah tepi sungai selatan pusat kota Shanghai menjadi pusat keuangan baru, sementara juga menambahkan proyek perumahan di kota-kota Cina tertentu.

Pada Februari 2020, ketika Covid-19 mencengkeram China dan menyebar secara global, perusahaan mengakuisisi situs seluas 231,300 meter persegi di Shanghai seharga $ 4.4 miliar, yang sekarang sedang dikembangkan dengan total biaya $ 8.4 miliar sebagai bagian dari usaha patungan. Tahun berikutnya, bahkan ketika beberapa pengembang China terkemuka mulai menunjukkan tekanan keuangan, Hongkong Land membeli delapan lokasi perumahan baru untuk membangun sebagian besar rumah kelas menengah hingga kelas atas, meningkatkan portofolio daratannya menjadi 35 proyek di tujuh kota pada Desember 2021.

“Seseorang tidak boleh ditunda oleh fluktuasi jangka pendek,” Wong, 61, mengatakan dalam sebuah wawancara eksklusif di kantor pusat perusahaan di Hong Kong pada akhir Juni. “Ketika peluang datang, kita harus berani dan meraihnya.” Sementara banyak rekan properti telah menunda rencana investasi menyusul tindakan keras Beijing terhadap pinjaman berlebihan yang telah berubah menjadi krisis utang, Wong telah hampir menggandakan investasi Hongkong Land di seluruh Asia menjadi rata-rata $3.3 miliar selama dua tahun terakhir dari tingkat pra-pandemi sebesar $1.8 miliar, termasuk memperkuat portofolio inti perusahaan di Hong Kong dan memperluas jejaknya di Asia Tenggara.

Permata mahkota konglomerat Asia Jardine Matheson, Hongkong Land telah mengatasi banyak tantangan melalui sejarahnya yang panjang. Dari selamat dari pendudukan Jepang di Hong Kong selama Perang Dunia II hingga krisis keuangan Asia 1997 dan seterusnya, perusahaan telah membantu membentuk cakrawala kota yang terkenal dan mengubah Central menjadi salah satu kawasan bisnis paling bergengsi di dunia.

Perusahaan yang terdaftar di Singapura ini sering menemukan lapisan perak di masa ekonomi yang gelap. Exchange Square-nya, yang menampung Bursa Efek Hong Kong serta bank global dan firma hukum, dibuka selama keruntuhan pasar saham Hong Kong pada 1980-an. Setelah krisis keuangan 1997, Hongkong Land memanfaatkan harga yang tertekan untuk mengambil alih situs di Asia Tenggara, memungkinkannya menjadi pengembang regional utama. Namun, dengan kemerosotan pasar properti China daratan yang berkepanjangan dan gelombang default oleh pengembang lokal terkemuka termasuk China Evergrande Group dan Sunac China Holdings, ditambah dengan meningkatnya lowongan di Hong Kong di tengah pembatasan ketat Covid-19, Hongkong Land sekali lagi menghadapi turbulensi.

Wong—yang bergabung dengan perusahaan pada tahun 1985 setelah lulus dari Universitas Politeknik Hong Kong sebagai surveyor dan naik pangkat menjadi CEO enam tahun lalu—telah mendapatkan reputasi untuk menangkap peluang dan tetap bertahan di tengah krisis. Pada pergantian milenium, antara krisis keuangan Asia dan wabah SARS 2003, ia mulai membangun kembali dari awal bisnis properti residensial Hongkong Land, yang telah divestasi pada 1980-an.

Proyek pertamanya, pembangunan kembali kompleks apartemen tua di Hong Kong bernama Lai Sing Court, mengalami awal yang tidak mulus. Setelah Wong menghabiskan lebih dari dua setengah tahun membujuk setidaknya 90% pemilik rumah untuk menyetujui penjualan kolektif dan mengatasi keberatan dari pihak berwenang untuk melonggarkan pembatasan ketinggian, SARS menghancurkan pasar properti Hong Kong. Charles Ng, salah satu pemilik rumah Lai Sing Court, mengingat Wong masih menghormati komitmennya—meskipun dia bisa saja mencoba untuk bernegosiasi ulang—dan terus maju dengan pembangunan kembali meskipun terjadi kemerosotan ekonomi pada saat itu membuat proyek itu tidak ekonomis. Hongkong Land akhirnya memperoleh keuntungan sekitar $300 juta dari kompleks tersebut, yang kemudian diubah namanya menjadi Serenade.

Wong sekali lagi yakin bahwa investasi Hongkong Land di Cina daratan dan langkah-langkah untuk meningkatkan daya tarik portofolionya di Hong Kong di tengah ketidakpastian pasar saat ini akan menuai keuntungan. Laba dan kinerja saham perusahaan mencerminkan optimismenya. Pada paruh pertama tahun 2022, pendapatan naik tipis 0.9% dari tahun sebelumnya menjadi $894 juta meskipun ada penurunan 69% dalam kontrak penjualan di daratan menjadi $419 juta, dan laba bersihnya berubah menjadi $292 juta dari kerugian bersih $865 juta. pada periode tahun lalu, Hongkong Land mengatakan dalam laporan pendapatan terbarunya.

Laba yang mendasari, ukuran pendapatannya dari bisnis yang sedang berjalan, naik 8% menjadi $ 425 juta, tetapi perusahaan memperkirakan akan turun "secara signifikan" untuk setahun penuh setelah penundaan konstruksi terkait pandemi. Saham pengembang telah meningkat sekitar 15% dalam 12 bulan terakhir pada 25 Agustus, dibandingkan dengan penurunan masing-masing sekitar 26% dan 30% pada saingannya Henderson Land dan New World Development, dan penurunan lebih dari 21% pada benchmark Hang Indeks Seng.

Wong percaya usaha patungan Shanghai—di mana perusahaan memegang 43% saham, dan yang mencakup investor yang berbasis di daratan dan kendaraan tujuan khusus milik pemerintah—memiliki atribut untuk menjadi sukses. Proyek ini akan menghasilkan luas lantai kotor 1.1 juta meter persegi, setara dengan sekitar 110 blok kota Manhattan, di sepanjang tepi sungai West Bund. Ini akan menawarkan 650,000 meter persegi kantor kelas A, 230,000 meter persegi ruang ritel mewah, 1,700 tempat tinggal kelas atas dan apartemen berlayanan, dua hotel bintang lima, pusat pameran dan konferensi, dan tepi laut 1.4 kilometer dengan ruang hijau, menurut presentasi perusahaan dan Wong.

“Jika kami tidak memperoleh situs itu, kemungkinan akan dibagi menjadi beberapa paket dan dijual ke orang yang berbeda. Kesempatan akan hilang selamanya, tidak peduli berapa banyak yang bisa dibayar di masa depan, ”kata Wong. “Melihat ke belakang sekarang, itu benar-benar keputusan yang tepat.” Taruhan Hongkong Land menunjukkan tanda-tanda awal pembayaran dengan beberapa perusahaan dan merek ritel memasukkan proyek ke dalam rencana pengeluaran mereka untuk tiga sampai lima tahun ke depan, Wong menambahkan. Analis S&P Global Ratings Oscar Chung memperkirakan proyek tersebut akan mulai berkontribusi pada arus kas Hongkong Land pada tahun 2022 dan 2023, dengan dimulainya pra-penjualan bagian perumahan. “Sementara pandemi tetap menjadi ketidakpastian untuk waktu dekat, kami pikir proyek West Bund terletak dengan baik di Shanghai,” kata Chung.

Ekonomi Shanghai menyusut hampir 14% pada kuartal kedua dan penjualan ritel merosot 21% YoY, data pemerintah menunjukkan, karena pendekatan tanpa toleransi China terhadap Covid-19 memaksa pusat komersial itu dikunci dari akhir Maret hingga akhir Mei. Badan pembuat kebijakan utama China pada akhir Juli menegaskan kembali komitmennya untuk menghentikan wabah di masa depan melalui pengujian massal dan pembatasan pergerakan, meskipun negara itu mencatat pertumbuhan ekonomi terlemah dalam lebih dari dua tahun.

Sementara itu, krisis properti daratan telah semakin dalam dengan pembeli rumah yang frustrasi dari setidaknya 328 proyek perumahan yang terhenti di 100 kota yang mengancam akan menahan pembayaran hipotek, menurut data pada platform pengembangan perangkat lunak GitHub pada 25 Agustus. Sebagian besar proyek milik pengembang China yang dibebani utang , termasuk miliarder Hui Ka Yan Evergrand dan Sun Hongbin Sunac, yang telah berjuang untuk menyelesaikan apartemen pra-penjualan di tengah penguncian dan kesengsaraan likuiditas. S&P telah memperkirakan bahwa dalam skenario terburuk, bank-bank China dapat menghadapi kerugian hipotek $350 miliar.

Wong mengatakan strateginya yang hanya berfokus pada tujuh kota di China—termasuk Chongqing, Shanghai, dan Nanjing—dan membangun rumah berkualitas, telah menjauhkan Hongkong Land dari masalah. “Dinamika pasar sedang berubah di China. Dulu, Anda hanya perlu memiliki keberanian untuk bertindak karena setelah itu, urbanisasi yang cepat akan menyelamatkan Anda, ”katanya. “Ketika urbanisasi melambat, Anda harus melakukannya dengan benar karena orang-orang saat ini mencari penerbangan ke kualitas.”

Sementara proyek Shanghai telah meningkatkan utang pengembang dalam beberapa tahun terakhir, leverage tetap relatif rendah. Utang bersih Hongkong Land mencapai $6.1 miliar pada 30 Juni, naik dari $5.1 miliar pada akhir 2021 dan $4.6 miliar pada akhir 2020 karena meningkatnya pinjaman untuk membeli tanah, dan kas menurun karena pra-penjualan dan pembagian perumahan yang lebih rendah pembelian kembali. Meskipun gearing bersih naik menjadi 18% dari 15% pada akhir tahun lalu, itu adalah sebagian kecil dari 177% untuk Evergrande yang diperkirakan oleh JPMorgan. Baik Moody's dan S&P telah mempertahankan peringkat kredit Hongkong Land masing-masing di A3 dan A.

Jejak Asia

Hongkong Land memiliki lebih dari 850,000 meter persegi properti komersial dan memiliki sekitar 11 juta meter persegi area yang dapat dikembangkan pada tahun 2021.