Selama dua tahun selama pandemi covid-19, penjual rumah di Quakers Hill, pinggiran kota terjauh di barat Sydney yang luas, meraup untung. Sekitar 60 atau 70 pemirsa akan mondar-mandir di setiap rumah untuk dijual, kenang Josh Tesolin dari Ray White, seorang agen real estat. Pembeli berdesak-desakan di lelang, menawar jauh di atas peluang. “Kami akan meminta, katakanlah, $1 juta dan menjual $1.4 juta,” kata Tesolin. “Pasar saat itu gila—gambaran yang sangat berbeda dengan sekarang.” Tahun ini harga di lingkungan itu turun 20%, dia memperkirakan. Pemilik menarik rumah mereka, karena mereka tidak dapat menjualnya sebanyak yang mereka inginkan. Pasar sedang bergejolak.
Harga rumah Australia telah turun selama lima bulan berturut-turut, menempatkan Quakers Hill di garis depan tren global. Ketika bank sentral berlomba untuk menjinakkan inflasi, mereka menaikkan suku bunga dengan kecepatan tercepat setidaknya dalam empat dekade—yang sekarang diterjemahkan menjadi pembantaian pasar perumahan. Harga turun di sembilan dari 18 negara yang dipantau oleh Oxford Economics, sebuah konsultan, dan turun paling cepat di pasar yang paling panas. Di Kanada dan Swedia mereka telah turun lebih dari 8% sejak Februari; di Selandia Baru mereka telah turun lebih dari 12% sejak puncaknya tahun lalu. Harga sudah mulai meluncur di Amerika dan Inggris juga. Banyak negara lain sedang menuju ke arah yang sama.
Transaksi juga turun. Penjualan rumah di Amerika turun seperlima pada Agustus, dibandingkan dengan tahun sebelumnya, menurut National Association of Realtors, sebuah kelompok lobi. Di Selandia Baru, penjualan triwulanan berada pada titik terlemah sejak 2010 dalam tiga bulan hingga Juni. Harga saham pembangun besar Inggris, seperti Barratt dan Taylor Wimpey, telah berkurang setengahnya tahun ini. Jumlah dr Horton dan Lennar, yang terbesar di Amerika, turun lebih dari 30%.
Ini menunjukkan akhir dari ledakan panjang—yang dianggap biasa oleh banyak pemilik rumah. Tingkat hipotek yang sangat rendah dan pasokan yang terbatas memicu kenaikan stabil harga rumah di dunia kaya dalam dekade setelah krisis keuangan global 2007-09. Harga di Amerika, misalnya, naik hampir 60% dari titik terendahnya pada 2012 hingga akhir 2019. Kemudian muncul pandemi, di mana harga benar-benar meroket. Di Amerika, Kanada, dan Belanda, kenaikannya lebih dari 30% sejak 2020. Penguncian dan peralihan ke pekerjaan jarak jauh meningkatkan permintaan untuk properti pinggiran kota dengan taman atau kantor. Pemerintah, yang khawatir dengan krisis perumahan karena penyebaran covid, untuk sementara melonggarkan atau menghapus peraturan hipotek, membuatnya lebih mudah untuk dibeli. Penghematan pandemi membantu pembeli pertama kali mengumpulkan simpanan yang besar dan kuat.
Tetapi kenaikan suku bunga kini telah mengembalikan suku bunga hipotek ke tingkat yang tidak terlihat selama beberapa dekade. Setahun yang lalu hipotek suku bunga tetap 30 tahun di Amerika berada di bawah 3%. Hari ini hanya sedikit malu dari 7%. Di Selandia Baru, tingkat hipotek telah melewati 7% untuk pertama kalinya dalam delapan tahun; di Inggris, rata-rata pinjaman lima tahun dengan tingkat bunga tetap sekarang melebihi 6% untuk pertama kalinya dalam selusin. Ini akan membuat hidup lebih sulit bagi calon pembeli, dan akan meningkatkan kemungkinan kesusahan di antara pemilik rumah yang ada. Ini adalah perubahan yang kemungkinan akan membawa konsekuensi politik dan sosial yang tidak nyaman selama bertahun-tahun yang akan datang.
Tiga faktor akan menentukan di mana rasa sakit paling akut, dan dengan demikian di mana konsekuensi ini paling mungkin terjadi. Yang pertama adalah pertumbuhan harga baru-baru ini. Pasar perumahan di mana harga melonjak sejak pandemi sangat rentan terhadap penurunan permintaan. Sementara banyak negara kaya melambat ke tingkat pertumbuhan tahunan dalam satu digit pada awal tahun ini, Amerika dan Kanada mempertahankan kenaikan dua digit, didorong oleh permintaan besar untuk perumahan di kota-kota pegunungan dan negara bagian yang menarik minat warga California dan New Yorker, bersama dengan kota-kota seperti Toronto.
Tingkat pinjaman adalah faktor kedua. Semakin tinggi utang rumah tangga sebagai bagian pendapatan, semakin rentan pemilik terhadap pembayaran hipotek dan default yang lebih tinggi. Bankir sentral akan menemukan penghiburan dalam kenyataan bahwa utang rumah tangga relatif terhadap pendapatan lebih rendah daripada pada malam krisis keuangan global di negara-negara termasuk Amerika, Inggris dan Spanyol. Namun beberapa negara menghadapi tumpukan utang. Hal ini membuat mereka sensitif bahkan terhadap kenaikan kecil dalam tingkat hipotek. Rumah tangga di Australia, Kanada dan Swedia, yang berhasil lolos dari beban penuh krisis keuangan, telah mengalami pinjaman yang mengejutkan di tahun-tahun sejak itu, memicu peringatan dari pengawas keuangan. Seperti yang dikatakan Stefan Ingves, gubernur bank sentral Swedia: "Ini seperti duduk di atas gunung berapi."
Faktor ketiga adalah kecepatan di mana suku bunga yang lebih tinggi diteruskan ke pemilik rumah. Risiko terbesar adalah peminjam pada hipotek suku bunga mengambang, yang berfluktuasi dengan perubahan suku bunga kebijakan. Mereka menghadapi pengurangan langsung dalam pendapatan mereka yang dapat dibelanjakan. Di Kanada, hipotek tingkat variabel menyumbang lebih dari setengah dari semua pinjaman. Di Australia dan Swedia, jumlahnya hampir dua pertiga.
Di negara lain, pinjaman jangka tetap jauh lebih umum, yang berarti bahwa kenaikan suku bunga melewati dengan jeda yang cukup besar. Sebagian besar hipotek di Amerika memiliki persyaratan seperti itu. Hipotek ini juga lebih populer daripada sebelumnya di seluruh Eropa. Tapi tidak semua pinjaman jangka tetap sama. Di Amerika sebagian besar dari mereka diperbaiki selama dua atau tiga dekade. Di negara lain, bahkan peminjam dengan suku bunga tetap akan segera menghadapi kenaikan biaya hipotek. Di Selandia Baru, hipotek suku bunga tetap merupakan bagian terbesar dari pinjaman yang ada, tetapi lebih dari 70% memiliki jatuh tempo kurang dari dua tahun. Begitu juga hampir setengah dari mereka yang dibawa keluar di Inggris tahun lalu.
Satukan ini, dan semua bahan untuk kemerosotan perumahan yang dalam sudah ada. Namun kali ini kemungkinan besar tidak akan dipimpin oleh Amerika, tetapi oleh Kanada, Belanda, Australia, Selandia Baru, dan Norwegia (lihat tabel). Di Australia dan Kanada harga bisa turun sebanyak 14% dari puncaknya, sedikit lebih dari yang diharapkan di Amerika atau Inggris, menurut perkiraan dari sejumlah perusahaan properti. Para ekonom di Royal Bank of Canada memperkirakan volume penjualan negara itu akan turun lebih dari 40% pada 2022-23—melebihi penurunan 38% pada 2008-09.
Ambang batas nyeri
Di setiap negara, beberapa orang akan lebih menderita daripada yang lain. Kualitas kredit rata-rata peminjam telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir, karena peraturan yang lebih ketat yang diperkenalkan setelah krisis keuangan global telah mempersulit peminjam yang lebih berisiko untuk mengambil hipotek. Tapi kombinasi beracun dari kejutan tarif dan lonjakan biaya hidup akan menempatkan pemilik rumah di bawah tekanan berat.
Di Australia, misalnya, tiga perlima dari kredit perumahan adalah dengan syarat variabel. Menurut laporan stabilitas keuangan terbaru bank sentral, yang diterbitkan pada 7 Oktober, setengah dari peminjam ini akan melihat uang cadangan mereka, atau yang tersisa setelah hipotek dan biaya hidup penting, turun setidaknya seperlima jika suku bunga naik sejalan dengan pasar. ekspektasi—dan 15% akan melihat ukuran ini menjadi negatif. Di Inggris, hampir 2 juta rumah tangga, atau seperempat dari mereka yang memiliki hipotek, dapat melihat pembayaran yang lebih tinggi menyerap tambahan 10% dari pendapatan rumah tangga mereka pada awal 2025. Di Belanda, bagian pemilik rumah yang membayar lebih dari seperempat pendapatan mereka untuk hipotek mereka akan naik dari 12% menjadi 26% jika suku bunga naik tiga poin persentase.
Pembeli pertama kali dan peminjam baru sangat rentan. Banyak yang meregangkan keuangan mereka untuk membeli rumah, menyisakan lebih sedikit uang cadangan untuk menutupi lonjakan biaya hipotek. Di Amerika, pembeli pertama kali menghitung satu dari tiga penjualan tahun lalu. Banyak yang memiliki sedikit tabungan. Sekitar setengah dari pembeli Australia yang mengambil pinjaman antara awal 2021 dan Agustus 2022 memiliki pembayaran hipotek kurang dari tiga bulan yang disisihkan untuk hari hujan. Milenial yang akhirnya berhasil membeli properti berada dalam kejutan yang tidak menyenangkan.
Pembeli pertama kali juga memiliki lebih sedikit waktu untuk mengumpulkan ekuitas. Oxford Economics memperkirakan bahwa penurunan 15% harga rumah di Amerika selama setahun akan membatalkan dua pertiga dari ekuitas perumahan yang telah mereka kumpulkan sejak awal pandemi. Sebaliknya, pemilik yang lebih tua lebih aman. Lebih dari setengah pemilik rumah Amerika berusia 65 atau lebih pindah sebelum pergantian milenium. Hal ini membuat pemilik baru berisiko lebih besar terdorong ke ekuitas negatif, yang membuatnya sulit untuk pindah rumah atau menggadaikan kembali. Di Inggris, penurunan 20% dalam harga rumah akan meninggalkan sebanyak 5% hipotek dalam ekuitas negatif, menurut Neal Hudson dari Residential Analysts, sebuah konsultan. Sekitar satu dari sepuluh pemegang hipotek di London akan terpengaruh.
Kabar baiknya adalah bahwa bank harus mampu mengatasi kemerosotan. Pada 2007-09 kenaikan utang yang belum dibayar mendorong beberapa utang Amerika ke jurang. Bank-bank di Inggris sekarang memegang hampir empat kali lebih banyak modal untuk menutupi kerugian, menurut Capital Economics, konsultan lain. Tes stres terbaru Bank of England menunjukkan pemberi pinjaman negara akan mampu menyerap penurunan 33% dalam harga rumah dan kenaikan tingkat pengangguran dari 3.5% menjadi 12%. Di Amerika, bank telah mundur dari pasar hipotek, dengan non-bank sekarang menyediakan lebih dari setengah pinjaman hipotek baru. Dengan demikian risiko tidak lagi terkonsentrasi pada pemberi pinjaman yang penting secara sistemik.
Namun, pemerasan perumahan akan memiliki konsekuensi yang mendalam. "Siklus perumahan ADALAH siklus bisnis", tulis Edward Leamer dari University of California, Los Angeles, dalam sebuah makalah yang diterbitkan pada tahun 2007. Disebutkan bahwa perlambatan perumahan telah mendahului delapan dari sepuluh resesi terakhir di Amerika. Setelah krisis keuangan, Mr Leamer menindaklanjuti dengan makalah berjudul "Perumahan benar-benar siklus bisnis", jika pembaca gagal mendapatkan pesan. Hubungan antara dua siklus tersebut muncul karena perumahan memberikan “efek kekayaan” pada pemilik penghuni. Ketika harga rumah naik, orang merasa nyaman dengan situasi keuangan mereka, jadi pinjam dan belanjakan lebih banyak. Ketika mereka jatuh, orang-orang mengencangkan ikat pinggang mereka. Pada tahun 2019 penelitian oleh Bank of England menemukan bahwa kenaikan 10% harga rumah meningkatkan konsumsi sebesar 0.35–0.5%.
Saluran penting lainnya antara pasar perumahan dan perekonomian lainnya adalah investasi. Pengeluaran modal yang terkait dengan perumahan, terutama pembangunan rumah, bisa sangat fluktuatif—dan seringkali menjadi perbedaan antara ekonomi yang tumbuh atau menyusut. Memang, jatuhnya investasi residensial menyumbang sepertiga dari penurunan PDB Amerika pada 2007-09. Penelitian di Inggris telah menemukan hasil yang serupa. Pembangun rumah mengejar booming dan scarper di berita ekonomi yang buruk. Karena kekhawatiran telah meningkat kali ini, perumahan swasta Amerika mulai turun 20% sejak April. Kali ini peminjam yang tegang, yang sudah kekurangan uang karena inflasi dan tagihan energi yang besar, juga akan membelanjakan lebih sedikit untuk barang dan jasa lain saat mereka mencoba memenuhi pembayaran hipotek mereka yang lebih tinggi.
Beberapa orang melihat sisi positif dari kecelakaan perumahan. Mereka berharap harga yang lebih rendah akan memungkinkan kaum muda untuk membeli rumah pertama mereka. Harapan ini hampir pasti pupus. Dalam koreksi perumahan, dan kadang-kadang selama bertahun-tahun setelahnya, tingkat kepemilikan rumah cenderung turun, bukannya naik. Di Inggris, misalnya, sekitar 65% orang memiliki rumah sendiri, turun dari 70% pada awal krisis keuangan global. Di Irlandia, yang mengalami kehancuran dahsyat di akhir tahun 2000-an, tingkat kepemilikan rumah masih lebih dari sepuluh poin persentase di bawah puncaknya. Kondisi ekonomi yang menyebabkan harga rumah turun secara bersamaan membahayakan peluang calon pemilik rumah. Pengangguran meningkat dan upah menurun. Jika suku bunga melonjak, orang dapat meminjam lebih sedikit dan pemberi pinjaman hipotek cenderung menjadi lebih gelisah tentang pinjaman. Di Kanada, peningkatan biaya pinjaman akan "membanjiri" penghematan apa pun dari harga pembelian yang lebih rendah, prediksi Tsur Somerville dari University of British Columbia.
Pemukiman bersifat politis
Efek terbesar dari penurunan perumahan mungkin dalam politik. Di negara-negara di mana kepemilikan rumah dipandang sebagai ritus peralihan, harga yang lebih rendah tanpa peningkatan keterjangkauan akan menggosok garam pada luka yang sudah sakit. “Jatuh ke apa? Jatuh ke harga yang sangat aneh, bukannya tidak terpikirkan? ” tanya Robin Black, seorang pekerja komunitas dan mekanik sepeda di Montreal. “Pada dasarnya saya sudah menerima bahwa mimpi itu sudah berakhir. Aku merindukan jendela.” Beberapa milenium telah berhemat untuk membayar deposit; sekarang mereka harus berjuang untuk melakukan pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi. Ancaman kepemilikan kembali mengintai. Kehilangan rumah Anda adalah kemungkinan yang tidak pernah terjadi sebelumnya.
Selama bertahun-tahun pemilik rumah yang lebih mapan merasa nyaman dengan pemikiran bahwa, bahkan jika pertumbuhan upah riil mengerikan, setidaknya harga rumah mereka meningkat. Hari-hari itu sudah berakhir. Bahkan baby-boomer, pemenang besar dari satu dekade pertumbuhan harga, sekarang menghadapi prospek hidup dari sarang telur yang lebih kecil di masa pensiun, karena perampingan menjadi kurang menguntungkan. Semua ini berarti kenaikan suku bunga akan memiliki dampak politik yang tidak terduga, karena orang-orang yang pernah diuntungkan oleh status quo menemukan bagaimana rasanya kehilangan.
Maka, jangan heran jika pembuat kebijakan meluncurkan operasi penyelamatan yang sangat besar. Pemerintah Hongaria telah menawarkan perlindungan kepada warganya dari kenaikan suku bunga hipotek. Dalam analisisnya terhadap perumahan Selandia Baru, IMF khawatir bahwa "dukungan kebijakan mungkin diperlukan untuk menghindari efek putaran kedua dan penurunan yang nyata". Di Spanyol, bank dilaporkan mempertimbangkan untuk membatasi kenaikan pembayaran pada hipotek tingkat variabel. Martin Lewis, seorang pakar keuangan Inggris yang memiliki pengaruh lebih besar daripada gabungan semua surat kabar di negara itu, telah mulai mengkampanyekan dukungan negara untuk pemegang hipotek. Ketika harga rumah jatuh ke bumi, permintaan seperti itu hanya akan tumbuh.
Untuk analisis yang lebih ahli tentang kisah terbesar di bidang ekonomi, keuangan, dan pasar, daftar ke Pembicaraan Uang, buletin mingguan khusus pelanggan kami.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Seluruh hak cipta.
Dari The Economist, diterbitkan di bawah lisensi. Konten asli dapat ditemukan di https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html