Bagaimana tingkat hipotek yang lebih tinggi membantu mengecilkan inflasi? Berikut penjelasannya.

Grafik bank sentral menaikkan suku bunga dana federal minggu lalu sebesar 0.5%, atau setengah poin persentase. The Fed tidak menaikkan suku bunga dana federal setengah poin persentase dalam satu pertemuan sejak tahun 2000.

Kenaikan 0.5% dianggap sebagai gerakan “hawkish”, atau anti-inflasi yang agresif. Pejabat Fed terkemuka telah mengisyaratkan selama berminggu-minggu bahwa mereka akan memberikan kenaikan suku bunga yang lebih besar dari biasanya, dan tingkat hipotek sudah meningkat tajam untuk mengantisipasinya, naik kira-kira tiga perempat poin persentase dari pertengahan Maret hingga akhir April.

“Pidato yang terjadi dalam beberapa minggu terakhir adalah tentang sikap yang jauh lebih hawkish, dan di situlah sebenarnya dorongan suku bunga ini terjadi,” kata Selma Hepp, wakil kepala ekonom untuk CoreLogic, penyedia informasi dan analitik properti.

Baca: 'Ledakan pandemi dalam penjualan rumah telah berakhir': Suku bunga hipotek melonjak ke level tertinggi sejak 2009 karena The Fed menekan pasar perumahan

Efek The Fed pada tingkat hipotek dan ekuitas

Kenaikan The Fed akan menyebabkan kenaikan suku bunga lainnya, beberapa secara langsung dan lainnya secara tidak langsung.

Tingkat dana federal yang lebih tinggi akan secara langsung meningkatkan tarif yang dibebankan pada tarif yang dapat disesuaikan jalur kredit ekuitas rumah. Mereka akan naik 0.5% dalam satu atau dua siklus penagihan. Pinjaman ini, juga disebut HELOC, sering digunakan untuk membayar renovasi rumah.

The Fed juga memiliki dampak tidak langsung pada suku bunga hipotek, yang terus meningkat sepanjang Maret dan April karena pasar tahu kenaikan ini akan datang. Suku bunga hipotek kemungkinan akan terus naik, karena Fed telah menaikkan suku bunga dana federal hanya dua kali dalam siklus ini dan pasar mengharapkan beberapa kenaikan lagi.

Lawrence Yun, kepala ekonom National Association of Realtors, mencatat bahwa tingkat hipotek 30 tahun telah meningkat jauh lebih banyak tahun ini daripada tingkat dana federal. "Ini menyiratkan bahwa pasar sudah memperkirakan sekitar delapan hingga 10 putaran kenaikan suku bunga [Fed] tahun ini," kata Yun dalam email. "Jika inflasi berubah lebih tinggi, maka The Fed perlu lebih agresif, dan ini akan semakin menaikkan suku bunga hipotek."

Seberapa mahal hipotek mengecilkan inflasi

Biasanya, The Fed menaikkan suku bunga dana federal 0.25% pada suatu waktu. Tapi tidak ada yang akan menyebut ekonomi saat ini khas. Itu Indeks Harga Konsumen, ukuran inflasi, mencapai 8.5% di bulan Maret, level tertinggi dalam lebih dari 40 tahun. The Fed menunjukkan keseriusannya dalam mengatasi inflasi dengan menaikkan suku bunga dana federal dua kali lipat dari biasanya.

“Kami benar-benar berkomitmen untuk menggunakan alat kami untuk mendapatkan kembali inflasi 2%,” kata Ketua Fed Jerome Powell pada 21 April selama diskusi panel yang dipresentasikan oleh Dana Moneter Internasional.

Anda mungkin mempertimbangkan untuk menaikkan biaya pembelian rumah sebagai cara yang aneh untuk mengendalikan kendali atas kenaikan harga yang tidak terkendali. Tetapi tingkat hipotek yang lebih tinggi dapat menutup harga rumah yang meningkat pesat, karena banyak pembeli rumah berbelanja dengan mempertimbangkan pembayaran bulanan. Karena hipotek menjadi lebih mahal, pembeli rumah mungkin terpaksa berbelanja untuk rumah yang lebih murah, yang dapat memperlambat laju kenaikan harga rumah dan, pada gilirannya, menahan inflasi.

Ambil contoh hipotetis seseorang siapa yang mampu $1,700 sebulan untuk pokok dan bunga hipotek, dan yang mulai membeli rumah di bulan Februari. Saat itu, hipotek suku bunga tetap 30 tahun rata-rata sekitar 4%. Katakanlah pemburu rumah kami akhirnya membuat penawaran yang sukses pada akhir April, ketika hipotek 30 tahun telah meningkat menjadi sekitar 5.25%. Inilah bagaimana kenaikan suku bunga mempengaruhi jumlah yang dapat dipinjam oleh pembeli ini:

• Pada 4%, pembeli mampu meminjam $356,100.

• Pada 5.25%, pembeli dapat membayar hipotek $307,900 — kehilangan $48,200 dalam kapasitas pinjaman.

Peminjam dan penjual rumah HELOC tidak terhindar

Suku bunga yang lebih tinggi mempengaruhi lebih dari pembeli rumah. Mereka mengubah matematika untuk peminjam HELOC dan penjual rumah juga.

Suku bunga pada HELOC dengan suku bunga variabel terikat pada suku bunga utama, yang bergerak sejalan dengan suku bunga dana federal. Pemilik rumah dengan saldo di HELOC mereka mungkin melihat biaya bunga mereka naik saat tingkat bunga naik. Untuk setiap $50,000 yang terutang pada HELOC, kenaikan suku bunga 0.5% meningkatkan bunga bulanan sebesar $20.83.

Penjual rumah harus ingat bahwa tingkat hipotek yang lebih tinggi mengurangi keterjangkauan. Mungkin bermanfaat untuk memeriksa apakah prapersetujuan pembeli didasarkan pada tarif hipotek saat ini, bukan tarif yang lebih rendah dari beberapa minggu yang lalu.

Dan dengan lebih sedikit orang yang mampu membeli rumah dengan tingkat hipotek yang lebih tinggi saat ini, penjual mungkin menemukan bahwa mereka tidak lagi dapat mengandalkan untuk menarik banyak penawaran. Situasi ini patut diperhitungkan saat menetapkan harga yang diminta.

Juga lihat: Jika Roe v. Wade dibatalkan, apa yang terjadi pada pasar real estat di negara bagian dengan undang-undang 'pemicu' yang akan segera melarang aborsi?

Suku bunga hipotek Mei

Suku bunga hipotek lebih cenderung naik daripada turun di bulan Mei, karena Federal Reserve mungkin mengirim sinyal bahwa mereka akan terus menaikkan suku bunga jangka pendek dengan kenaikan setengah poin persentase pada pertemuan Juni dan Juli. Jika bank sentral melakukan pendekatan agresif semacam itu terhadap kebijakan moneter, maka suku bunga hipotek hampir pasti akan naik untuk mengimbanginya.

Sebaliknya, jika tingkat hipotek turun, kemungkinan besar penyebabnya adalah krisis geopolitik.

Apa yang terjadi di bulan April

Pada akhir Maret, saya memperkirakan bahwa suku bunga hipotek akan terus naik karena mereka belum selesai naik. Prakiraan ini setara dengan melihat ke luar jendela pesawat tiga menit setelah lepas landas dan memprediksi bahwa pesawat akan terus mendaki untuk sementara waktu. Dengan kata lain, saya tidak mendasarkan prediksi pada analisis mendalam. Saya secara metaforis melihat ke luar jendela.

Saya menebak dengan benar. Tingkat hipotek meroket. Tingkat hipotek 30-tahun rata-rata 5.09% pada bulan April, naik dari rata-rata 4.37% bulan Maret.

Selebihnya Dari NerdWallet

Holden Lewis menulis untuk NerdWallet. Surel: [email dilindungi]. Twitter: @@HoldenL.