Harga rumah hampir dua kali lipat dalam 10 tahun terakhir – dan itu bisa berarti Anda berhutang pajak yang serius jika Anda menjual rumah Anda. Setelah mencapai titik terendah sekitar $259,000 pada tahun 2011, harga jual rata-rata sebuah rumah telah naik dengan mantap menjadi lebih dari $453,000 pada saat penulisan. Seperti banyak tren, pandemi mungkin telah mempercepat ini tetapi harga perumahan telah meningkat selama bertahun-tahun. Ini telah menjadi berita bagus bagi pemilik rumah yang ingin menjual. Mereka berdiri untuk menghasilkan uang nyata.
Sayangnya, dengan uang nyata datang pajak nyata. Jika Anda menjual real estat untuk mendapatkan keuntungan, Anda akan berutang pajak capital gain atas uang tersebut. Sayangnya, tidak seperti pajak yang ditahan dari upah, IRS tidak mengambil uang itu di muka. Anda harus menghitungnya dan memotong cek. Ada cara untuk mengurangi rasa sakit itu. Jika Anda ingin membantu meminimalkan tagihan pajak Anda dari penjualan rumah, pertimbangkan untuk bekerja dengan penasihat keuangan.
Apakah Pajak Keuntungan Modal atas Real Estat?
Pajak capital gain dikenakan pada setiap keuntungan yang Anda hasilkan dari penjualan investasi. Ini berlaku untuk sebagian besar uang yang Anda hasilkan melalui pembelian dan penjualan aset seperti saham, obligasi, dan bahkan real estat (seperti rumah Anda). Dalam kasus real estat, Anda akan menghitung laba kena pajak Anda sebagai:
Harga Anda menjual properti – Harga yang Anda bayarkan untuk membeli properti = Keuntungan kena pajak
Jadi, misalnya, Anda membeli rumah seharga $260,000 sepuluh tahun yang lalu. Anda menjualnya hari ini seharga $ 450,000. Anda akan berutang pajak capital gain sebesar $190,000 (selisih antara harga beli dan harga jual Anda).
Keuntungan modal jangka panjang - yaitu, keuntungan atas aset yang dimiliki setidaknya selama satu tahun - umumnya dikenai pajak dengan tarif yang jauh lebih rendah daripada pendapatan yang diperoleh (uang yang Anda peroleh dari bekerja). Pada tahun 2021, untuk pelapor lajang/menikah, tarif pajak capital gain telah ditetapkan sebesar:
0 Persen – $0-$40,400 Single/$0-$80,800 Menikah
15 Persen – $40,401-$445,850 Single/$80,801-$501,600 Menikah
20 persen – $445,851+ Single/$501,601 Menikah
Pada tahun 2022, kisarannya adalah sebagai berikut:
0 Persen – $0-$41,675 Lajang/$0-$83,350 Menikah
15 Persen – $41,676-$459,750 Tunggal/$83,351-$517,200 Menikah
20 persen – $459,751+ Lajang/$517,201 Menikah
Jadi, dari contoh kami di atas, katakanlah Anda menjual rumah Anda dan menghasilkan keuntungan $190,000 pada tahun 2021. Dengan asumsi bahwa Anda lajang, Anda akan menghitung pajak capital gain atas penjualan ini sebagai berikut:
$40,400 * 0 Persen = $0
($190,000 – $40,401) = $149,599
$149,599 * 15 Persen = $22,439
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Ini adalah versi sederhana untuk menemukan beban pajak capital gain Anda, tetapi dasar-dasarnya ada di sana. Anda bisa berutang $22,429 pajak atas penjualan ini. Ini banyak sekali, bahkan ketika Anda ingat bahwa Anda menghasilkan keuntungan $190,000 untuk membayarnya. (Ini bahkan lebih ketika Anda ingat bahwa, setelah menjual rumah Anda, Anda harus menemukan yang baru di pasar putih panas ...) Untungnya, IRS telah mengukir pengecualian untuk membantu pemilik rumah dengan masalah itu.
Pengecualian Capital Gain
Jika Anda mendapat untung dari penjualan rumah Anda, Anda dapat mengecualikan $250,000 pertama dari laba itu dari pajak. Untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama, jumlah itu meningkat menjadi $ 500,000.
Secara kritis, pengecualian ini berlaku untuk keuntungan Anda, bukan total penjualan. Jadi dari contoh kami di atas, katakanlah Anda menjual rumah Anda seharga $ 450,000 sebagai satu orang. Keuntungan Anda dari penjualan mencapai $190,000. Anda dapat mengecualikan seluruh keuntungan itu dari pajak Anda dan tidak akan berutang apa pun.
Di sisi lain, katakanlah Anda mendapat untung $280,000 dari penjualan. Setelah pengecualian keuntungan modal, Anda akan berhutang pajak atas sisa $30,000. (Yang, karena semua itu akan termasuk dalam kelompok pajak capital gain 0 persen, lagi-lagi menjadi $0 dalam pajak.)
Agar memenuhi syarat untuk pengecualian ini, Anda harus memenuhi uji kepemilikan dan penggunaan. Ini berarti bahwa Anda harus memiliki rumah tersebut dan menggunakannya sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun dari lima tahun sebelum dijual. Ini tidak harus terus menerus. Anda dapat tinggal di rumah secara berkala, selama setidaknya dua tahun agregat. (Lihat Publikasi IRS 523 untuk penjelasan lengkap tentang persyaratan uji pengecualian.) Anggota militer AS, dinas luar negeri, Korps Perdamaian, dan intelijen aktif dapat menghitung penggunaan berkelanjutan mereka secara berbeda berdasarkan jadwal penempatan mereka.
Hitung Pajak Keuntungan Modal Anda dengan Benar
Seperti yang kami sebutkan di atas, keuntungan modal atas penjualan rumah sedikit lebih rumit daripada keuntungan investasi biasa. Selain harga pembelian asli rumah, Anda juga dapat mengurangi beberapa biaya penutupan, biaya penjualan, dan dasar pajak properti dari keuntungan modal kena pajak Anda.
Biaya penutupan dapat mencakup biaya terkait hipotek (misalnya jika Anda memiliki bunga prabayar saat membeli rumah) dan biaya terkait pajak.
Biaya penjualan umumnya berlaku untuk setiap uang yang Anda keluarkan untuk menjual rumah. Ini termasuk biaya broker, biaya daftar, biaya hukum, biaya iklan, uang yang Anda keluarkan untuk membuat rumah terlihat lebih rapi untuk dijual, dan biaya terkait lainnya.
Dasar pajak rumah adalah biaya perbaikan besar yang Anda lakukan pada properti selama bertahun-tahun. Ini pada dasarnya adalah jumlah uang yang Anda habiskan untuk struktur fisik yang menambah nilai rumah. Ini dikurangi dengan penyusutan apa pun dalam struktur itu (misalnya, jika Anda menambahkan dek tetapi kemudian membiarkan dek itu berantakan), meskipun penyusutan adalah masalah yang tidak umum untuk rumah yang dihuni secara aktif.
Jadi, misalnya, katakan bahwa Anda lajang dan membeli rumah seharga $250,000. Anda menjualnya seharga $750,000. Anda memiliki biaya terkait berikut:
$40,000 untuk renovasi dapur dan kamar mandi;
$35,000 dalam biaya broker;
$2,500 dihabiskan untuk pembersihan dan pementasan open house;
$5,000 untuk biaya pengacara dan biaya penutupan terkait lainnya.
Anda akan menghitung keuntungan modal kena pajak Anda sebagai:
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (pengecualian capital gain) = $167,500
Anda akan berutang pajak sebesar $167,500.
Jangan Jual Cepat
Jika memungkinkan, jangan menjual rumah Anda dalam waktu kurang dari setahun. Anda harus menunggu setidaknya dua tahun untuk menjual rumah Anda agar memenuhi syarat untuk pengecualian keuntungan modal. Namun, bahkan jika Anda tidak memenuhi syarat untuk pengecualian, Anda biasanya masih dapat membayar tarif pajak yang dikurangi yang dikenakan pada aset investasi.
Tingkat penurunan ini dikenal sebagai tingkat investasi jangka panjang. Ini hanya berlaku untuk aset yang telah Anda pegang selama lebih dari satu tahun. Jika Anda memiliki properti Anda selama kurang dari 12 bulan, Anda harus membayar pajak atas setiap keuntungan dengan tingkat pendapatan biasa (yaitu, tingkat di mana pajak IRS bekerja dan memperoleh pendapatan). Ini jauh lebih tinggi daripada tarif pajak capital gain.
The Bottom Line
Cara utama untuk mengurangi pajak capital gain Anda adalah dengan memastikan Anda menghitung semua pengurangan yang diizinkan IRS untuk keseluruhan keuntungan Anda. Setelah itu, pengecualian keuntungan modal akan menghilangkan sebagian besar uang yang akan diperoleh sebagian besar pemilik rumah dari penjualan mereka.
Tips Membeli Rumah
Sangat bagus jika Anda dapat menghasilkan uang dari rumah Anda, tetapi pertama-tama dan terutama ini harus menjadi tempat tinggal. Dengan kalkulator Hipotek SmartAsset, Anda dapat mengetahui dengan tepat berapa biaya rumah baru itu, memungkinkan Anda membuat keputusan yang tepat untuk anggaran dan masa depan Anda.
Seorang penasihat keuangan dapat membantu Anda dengan perencanaan pajak sehingga Anda tidak membayar lebih. Menemukan penasihat keuangan yang berkualitas tidak harus sulit. Alat gratis SmartAsset mencocokkan Anda dengan hingga tiga penasihat keuangan yang melayani wilayah Anda, dan Anda dapat mewawancarai penasehat yang cocok tanpa biaya untuk memutuskan mana yang tepat untuk Anda. Jika Anda siap untuk menemukan penasihat yang dapat membantu Anda mencapai tujuan keuangan Anda, mulailah sekarang.
Kredit foto: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Posting Cara Menghindari Pajak Capital Gain pada Real Estat muncul pertama kali di Blog SmartAsset.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html