Membalikkan rumah bisa menjadi bisnis yang menggiurkan. Tapi jangan biarkan acara TV membalik rumah yang diidealkan memengaruhi pandangan Anda tentang cara kerjanya. Anda harus berpengalaman, didanai, dan berpengetahuan tentang apa yang Anda lakukan. Itu terutama benar ketika datang ke membalik rumah dan pajak. Panduan real estat ini merinci apa yang diharapkan dengan pajak membalik rumah. SEBUAH penasihat keuangan dapat membantu Anda membuat rencana keuangan untuk tujuan investasi real estat Anda dan membantu melindungi bisnis Anda dari kesalahan keuangan.
Apakah Anda Investor atau Dealer Real Estat?
Pertanyaan pertama yang perlu Anda jawab adalah apakah Anda seorang investor real estat atau dealer. Alasannya adalah IRS mengenakan pajak pada kedua kelas ini secara berbeda. Seorang investor biasanya membeli dan memegang properti selama minimal satu tahun. Biasanya, investor menggunakan properti untuk pendapatan sewa dan sebagai aset, mereka mengharapkan kenaikan nilai secara perlahan selama bertahun-tahun.
Dealer, di sisi lain, adalah tradisional Anda sirip rumah. Seluruh alasan mereka di balik membeli properti adalah untuk dijual kembali. Berikut adalah beberapa poin yang akan dicari IRS untuk menentukan apakah Anda seorang dealer:
Frekuensi dan jumlah pembelian dan penjualan real estat
Apakah properti itu pernah terdaftar sebagai milik Anda tempat tinggal utama
Mengapa milik diadakan dan apakah itu melayani tujuan lain selain untuk dijual kembali
Berapa banyak iklan dan promosi masuk ke penjualan properti
Berapa banyak perbaikan yang dilakukan
Kegiatan umum wajib pajak menjual properti
Secara umum, jika Anda membalik rumah, Anda membelinya dengan tujuan untuk memperbaikinya dan menjualnya kembali. Ini membuat Anda menjadi dealer real estat. Jika Anda memiliki pertanyaan lebih lanjut, Anda harus menghubungi penasihat keuangan atau pakar pajak.
Membalik Rumah dan Pajak Capital Gain
Ada dua jenis pajak keuntungan modal, jangka pendek dan jangka panjang. Pajak capital gain jangka pendek dikenai pajak dengan tarif yang sama dengan pajak penghasilan Anda dan untuk keuntungan aset (seperti real estat) yang dimiliki kurang dari setahun. Pajak capital gain jangka panjang adalah untuk aset yang dimiliki lebih dari setahun dan dibebankan pada tingkat yang lebih menguntungkan, mulai dari 0% – 20% tergantung pada braket.
Sirip rumah sebagian besar akan jatuh ke kubu keuntungan modal jangka pendek. Ingat, saat Anda membalik rumah, setiap hari Anda memegang properti itu, Anda kehilangan uang. Anda ingin masuk, melakukan perbaikan, dan menjual untung dengan cepat. Itu terutama benar jika Anda mendanai pembelian dengan pinjaman.
Perlakuan Pajak Penuh untuk Dealer Real Estat
Pada titik ini, kami telah menetapkan bahwa sirip rumah yang aktif adalah dealer real estat. Itu berarti ada pajak lain yang perlu mereka ketahui. Seiring dengan membayar pajak penghasilan pribadi (yang bisa mencapai 37%), dealer real estat perlu membayar pajak wiraswasta tambahan sebesar 15.3%.
Mari kita bekerja melalui contoh menggunakan Kalkulator pajak SmartAsset. Jika dealer real estat yang mengajukan secara terpisah menerima pendapatan $200,000 untuk tahun tersebut, mereka dapat mengharapkan untuk membayar pajak pendapatan federal sebesar $40,811. Tambahkan $30,600 untuk pajak wiraswasta dan Anda memiliki total tagihan pajak sebesar $71,411 atau 35.71% dari $200,000.
Tentu saja, ini tanpa memperhitungkan pengurangan pajak. Mari kita bicara tentang beberapa langkah untuk menurunkan tagihan pajak Anda.
Menurunkan Beban Pajak Pembalikan Rumah Anda
Bahkan dengan pajak yang tinggi sebagai dealer real estat, ada cara untuk menurunkan beban pajak rumah Anda. Berikut adalah tiga langkah yang harus diambil untuk membantu menurunkan tagihan pajak Anda saat Anda mulai membalik rumah.
1. Membentuk LLC
Sebelum Anda masuk ke rumah flipping, pintar untuk mengatur bisnis Anda. Salah satu struktur bisnis yang paling populer adalah a perseroan terbatas atau LLC. LLC memungkinkan Anda melakukan pengurangan untuk pengeluaran bisnis. Selain itu, mereka membantu Anda melindungi aset pribadi Anda dari klaim hukum jika terjadi kesalahan.
Fleksibilitas mereka adalah alasan lain mengapa mereka begitu populer. LLC dapat berupa kepemilikan perseorangan atau kemitraan atau diatur sebagai korporasi untuk memanfaatkan manfaat pajak yang berlaku. Perlu diingat bahwa LLC adalah entitas yang diatur oleh negara bagian, jadi aturan pasti tentang pembentukannya dan manfaat yang mereka berikan berbeda-beda di setiap negara bagian.
2. Melakukan Pengurangan Pajak
Sebagai LLC, Anda dapat menghapus banyak pengeluaran bisnis rumah Anda. Berikut adalah sembilan deduksi umum yang mungkin dapat Anda lakukan:
Biaya perbaikan rumah pada properti yang dijual
Bunga atas pinjaman real estat
Pajak properti atas properti investasi
Biaya izin mendirikan bangunan
Komisi real estat
Biaya perjalanan
Peralatan Kantor
Semua pengeluaran kantor di luar lokasi, seperti sewa, internet, utilitas, dll.
Biaya hukum dan akuntansi
3. Dikurangi Kerugian Modal
Anda mungkin tidak mendapat untung setiap saat sebagai sirip rumah. Hasilnya adalah Anda dapat mengurangi kerugian modal yang Anda hadapi dan menggunakannya untuk mengimbangi pajak keuntungan modal Anda. Bicaralah dengan penasihat keuangan Anda tentang cara terbaik untuk mengimbangi keuntungan ini dengan kerugian dan apakah Anda memenuhi syarat akumulasi kerugian modal.
Keringanan Pajak yang Tidak Akan Anda Dapatkan sebagai Sirip Rumah
Terlepas dari apa yang mungkin Anda baca di internet, jika Anda adalah sirip rumah yang aktif membalik beberapa rumah dalam setahun, ada keringanan pajak yang tidak Anda dapatkan. Berikut adalah beberapa keringanan pajak yang mungkin ingin Anda pertimbangkan:
121 pengecualian: Kredensial mikro Aturan IRS berlaku untuk tempat tinggal utama Anda. Ini memungkinkan Anda menghindari pajak capital gain atas laba penjualan tempat tinggal utama Anda, hingga laba $250,000 (atau $500,000 jika menikah). Untuk menegaskan kembali, rumah ini harus terdaftar sebagai tempat tinggal utama Anda untuk memenuhi syarat. Pengecualian mengharuskan Anda untuk tinggal di rumah setidaknya selama 24 dari 60 bulan sebelumnya. Itu berarti rumah untuk membalik cepat tidak memenuhi syarat.
pertukaran 1031: Kredensial mikro program penangguhan pajak memungkinkan investor untuk menjual satu properti investasi dan menunda pajak penjualan dengan membeli properti investasi baru. IRS memberi Anda 45 hari untuk mengidentifikasi properti pengganti dan 180 hari untuk melakukan transaksi. Tapi mengapa sirip rumah tidak bisa memanfaatkan ini? IRS sangat khusus tentang siapa yang dapat berpartisipasi dalam Pertukaran 1031. Mereka secara khusus melarang properti yang dibeli untuk dijual kembali agar tidak berpartisipasi.
The Bottom Line
Membeli dan menjual real estat dapat menjadi a kompleks proses, terutama setelah Anda memasukkan pajak pembalikan rumah. Yang terbaik adalah masuk ke bisnis yang sudah disiapkan dan tahu apa yang akan Anda hadapi. Anda perlu mengetahui apa yang diminta IRS untuk Anda bayar, bersama dengan cara menyusun bisnis Anda sehingga Anda menempatkan diri Anda pada posisi terbaik untuk berhasil dalam jangka panjang.
Tip untuk Membalik Rumah
Bisnis pembalik rumah Anda tidak harus mencoba mengelola keuangannya sendiri dari modal pertumbuhan hingga perencanaan pajak. Memiliki penasihat keuangan di sudut Anda dapat meringankan beban Anda dan memberi Anda lebih banyak peluang untuk tumbuh. Jika Anda tidak memiliki penasihat keuangan, mencarinya tidak harus sulit. Alat gratis SmartAsset mencocokkan Anda dengan hingga tiga penasihat keuangan terverifikasi yang melayani wilayah Anda, dan Anda dapat mewawancarai penasihat Anda yang cocok tanpa biaya untuk memutuskan mana yang tepat untuk Anda. Jika Anda siap untuk menemukan penasihat yang dapat membantu Anda mencapai tujuan keuangan Anda, mulai sekarang.
Bersamaan dengan mengatur pajak Anda, Anda harus memperhatikan di mana Anda bank. Beberapa bank hanya lebih ramah terhadap usaha kecil. Lihat daftar kami bank terbaik untuk usaha kecil untuk memanfaatkan peluang ini.
Kredit foto: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Pos Membalik Rumah dan Pajak: Panduan Real Estat muncul pertama pada Blog Aset Cerdas.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html