'Saya tidak tahu apakah layak berurusan dengan penyewa': Haruskah saya mengubah rumah saya menjadi sewa, atau menjualnya?

Namun, saya sedang mempertimbangkan apakah saya harus menjual atau menyewakan rumah yang saya miliki saat ini. Saya membeli rumah itu seharga $188,500. Saya telah membiayai kembali dua kali dan mendapatkan uang tunai terakhir kali. Tingkat bunga saya adalah 2.75%, dan saya masih memiliki 18 tahun untuk melunasinya. Saya bisa menyewanya seharga $1,800 hingga $2,000. Tapi saya tidak tahu apakah ini pilihan terbaik karena saya juga bisa menjualnya dengan harga mendekati $500,000, yang merupakan nilai tertinggi saat ini.

Akan sangat bagus jika penyewa membayar hipotek kedua saya, tetapi saya tidak tahu apakah layak berurusan dengan penyewa dan perbaikan yang mungkin mereka minta sepanjang waktu. Bagaimanapun, itu adalah rumah tua. Apa yang harus saya lakukan? 

Hormat kami,

Berkemas di Portland

'The Big Move' adalah kolom MarketWatch yang melihat seluk beluk real estat, dari menavigasi pencarian rumah baru hingga mengajukan hipotek.

Apakah Anda memiliki pertanyaan tentang membeli atau menjual rumah? Apakah Anda ingin tahu kemana langkah Anda selanjutnya? Kirim email ke Jacob Passy di [email dilindungi].

Kemasan yang terhormat,

Pasar perumahan yang lengkap memiliki banyak pemilik rumah yang mempertimbangkan langkah yang sedang Anda pikirkan. Pemilik rumah melihat kenaikan tarif sewa, dan banyak yang mengambil keuntungan. Pada bulan Februari, harga sewa hampir 18% lebih tinggi dibandingkan dengan tahun lalu secara nasional, menurut situs web real-estate Apartment List, yang mewakili rekor pertumbuhan.

Sampai batas tertentu, pemilik rumah memicu pertumbuhan sewa itu dengan mengubah rumah awal mereka menjadi persewaan. Rumah-rumah itu akan menyediakan pasokan yang sangat dibutuhkan ke pasar pembelian rumah. Sebaliknya, ada begitu sedikit rumah untuk dijual sehingga banyak orang Amerika terpaksa menyewa lebih lama dari yang mereka harapkan karena mereka tidak dapat menemukan properti untuk dibeli. Semakin banyak orang yang menyewa berarti semakin banyak persaingan untuk mendapatkan unit sewa, dan dengan demikian harga sewa meningkat.

Hanya karena begitu banyak pemilik rumah yang menempuh rute ini tidak berarti Anda harus melakukannya. "Masuk akal untuk mengubah rumah menjadi properti sewaan jika dan hanya jika Anda memahami semua potensi masalah yang ada dengan menjadi tuan tanah," kata Michelle Gessner, pendiri dan pemilik Gessner Wealth Strategies, sebuah perusahaan penasihat keuangan yang berbasis di Houston. .

Sangat mudah untuk membayangkan keuntungan menjadi tuan tanah - menggunakan penghasilan tambahan untuk melunasi hipotek kedua Anda dan mungkin setelah itu lunas mengantongi uang untuk menabung untuk masa pensiun. Tetapi jika pandemi telah mengajari kita sesuatu, menjadi tuan tanah ibu-dan-pop kecil bukanlah untuk menjadi lemah hati.

Anda telah menemukan beberapa tantangan dalam menjadi tuan tanah. Anda harus berinteraksi dengan penyewa dan bekerja dengan mereka untuk memelihara properti. Dan kemungkinan besar, penyewa tidak akan memperlakukan rumah sebaik mungkin, memaksa Anda membayar untuk memperbaikinya secara teratur. Itu hanya puncak gunung es.

Kedengarannya Anda stabil secara finansial, tetapi apakah Anda mampu membayar hipotek untuk rumah pertama dan rumah baru Anda sendiri? Banyak tuan tanah mendapati diri mereka menghadapi penyitaan dan kebangkrutan atas properti sewaan mereka dalam beberapa tahun terakhir karena penyewa berjuang untuk membayar sewa mereka karena pandemi. Pada akhirnya, banyak dari pemilik properti ini memilih untuk menjual rumah untuk mengurangi kerugian mereka.

Jika Anda tidak berpikir Anda akan stres, maka saya akan sangat mempertimbangkan kembali menjadi tuan tanah. Ada alasan keuangan lain untuk berpikir dua kali. Ketika seseorang menjual tempat tinggal utama mereka, mereka dapat mengecualikan keuntungan modal hingga $250,000 (atau $500,000 jika menikah dan mengajukan bersama.) Jadi, jika misalnya, Anda menjual rumah seharga $500,000, tetapi hanya membayar $300,000 untuk membelinya pada awalnya, Anda tidak akan menghadapi pajak capital gain atas $200,000 laba yang Anda peroleh.

Jika Anda memilih untuk mengubah properti menjadi rumah sewa dan kemudian memutuskan untuk menjual, Anda mungkin menghadapi tagihan pajak yang tinggi. Untuk memanfaatkan pengecualian atas keuntungan modal, Anda harus telah tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir, tetapi tidak harus dua tahun terakhir. Jadi, pada dasarnya, Anda memiliki sedikit masa tenggang. Dan ada potongan pajak yang bisa Anda kenakan sebagai tuan tanah.

Katakanlah Anda menyewa rumah itu selama enam tahun dan kemudian memutuskan untuk menjualnya. Anda tidak akan mendapatkan pengecualian $ 250,000 (atau $ 500,000), jadi semua uang yang Anda hasilkan dari penjualan akan dianggap sebagai penghasilan kena pajak. Ada beberapa cara Anda dapat menghindari pukulan pajak itu — khususnya, Anda dapat menginvestasikan kembali uang itu ke properti sewaan lain melalui pertukaran Bagian 1031. Jika tidak, tagihan pajak akan lebih besar.

Pertimbangan keuangan lainnya adalah apakah pemberi pinjaman hipotek Anda akan mengizinkan Anda untuk mengubah properti menjadi sewa di tempat pertama. Hipotek biasanya mencakup klausul yang mengharuskan peminjam untuk tinggal di rumah untuk jangka waktu tertentu. Jika Anda mencoba untuk pindah dan menyewa properti sebelum jangka waktu tersebut berakhir, Anda mungkin terlibat dalam penipuan hipotek. Mengingat bahwa Anda baru saja membiayai kembali, Anda harus mempelajari dokumen hipotek Anda dengan cermat.

Anda memiliki pemahaman yang lebih baik tentang toleransi Anda terhadap risiko dan kompleksitas keuangan daripada saya. Jika Anda masih tertarik untuk melanjutkan rencana ini, berkonsultasilah dengan akuntan dan perencana keuangan yang dapat membantu Anda memetakan pendekatan terbaik. Insting saya adalah bahwa Anda tidak menjual ide ini. Jika itu masalahnya, maka saya akan mempertimbangkan opsi lain. Lagi pula, uang yang Anda hasilkan dari menjual rumah kemungkinan besar akan digunakan untuk membayar utang atau tujuan keuangan lainnya.

Plus, menjadi tuan tanah bukan satu-satunya cara untuk berinvestasi di real estat. “Hasil tambahan dapat diinvestasikan untuk menghasilkan pendapatan atau pertumbuhan atau bahkan dalam sekuritas terkait real estat,” kata Kashif Ahmed, presiden American Private Wealth, sebuah perusahaan penasihat keuangan di Bedford, Mass. Berinvestasi dalam kepercayaan investasi real estat, untuk misalnya, dapat memperluas portofolio Anda, tetapi jauh lebih likuid daripada memiliki semua uang yang diikat di sebuah rumah.

Pada akhirnya, saya merasa bahwa Anda tidak bisa salah dengan membuat pilihan yang terasa paling nyaman bagi Anda. Jadi apapun pilihannya, saya doakan yang terbaik untuk Anda.

Dengan mengirimkan pertanyaan Anda melalui email, Anda setuju untuk menerbitkannya secara anonim di MarketWatch. Dengan mengirimkan cerita Anda ke Dow Jones & Company, penerbit MarketWatch, Anda memahami dan setuju bahwa kami dapat menggunakan cerita Anda, atau versinya, di semua media dan platform, termasuk melalui pihak ketiga.