Saya membeli rumah dengan ibu saya yang berusia 74 tahun, tetapi hipoteknya akan atas nama saya. Bagaimana seharusnya kita memberi nama rumah?

MarketWatch yang terhormat,

Saya ingin melihat apakah Anda dapat memberi saya beberapa saran tentang membeli rumah dengan ibu saya yang berusia 74 tahun. Saya akan meletakkan $240,000 — menggunakan hasil dari penjualan rumah saya sendiri — untuk rumah baru dan memulai dengan hipotek sebesar $220,000. Hipotek akan atas nama saya saja. Begitu rumah ibu saya terjual, dia akan memberi saya sebagian dari pendapatan rumahnya — $100,000, jadi saya dapat menyusun kembali hipotek saya dan menurunkan pembayaran bulanan saya.

Pertanyaan kami adalah: Bagaimana seharusnya kami memberi nama rumah yang akan kami tinggali berdua? Haruskah kita menempatkan kedua nama kita di rumah dengan penyewa bersama dengan hak kelangsungan hidup? Juga, apakah uang yang dia berikan kepada saya untuk dimasukkan ke dalam hipotek yang saya buat ulang akan dianggap sebagai hadiah bagi saya di mana saya harus membayar pajak untuk itu? Apakah ada cara untuk menghindari hal ini? Dan pertanyaan terakhir saya adalah, haruskah saya juga menempatkan anak perempuan saya yang sudah dewasa pada hak atas rumah itu, juga sebagai penyewa bersama dengan hak perwalian, sehingga rumah itu dapat menjadi miliknya ketika ibu saya dan saya tidak lagi berada di bumi ini?

Jika Anda tidak dapat menjawab pertanyaan ini, apakah Anda dapat memberi tahu saya jika saya perlu berbicara dengan pengacara real estat, atau pengacara pajak, atau CPA? Saya tidak yakin kepada siapa saya harus mengajukan pertanyaan semacam ini. Saya senang membaca kolom Anda. Terima kasih atas bantuan Anda.

Hormat kami,

Pindah bersama ibu

'The Big Move' adalah kolom MarketWatch yang melihat seluk beluk real estat, dari menavigasi pencarian rumah baru hingga mengajukan hipotek.

Apakah Anda memiliki pertanyaan tentang membeli atau menjual rumah? Apakah Anda ingin tahu kemana langkah Anda selanjutnya? Kirim email ke Jacob Passy di [email dilindungi].

Pindah sayang,

Sangat menyenangkan bahwa Anda berencana untuk membeli rumah bersama ibu Anda, karena saya yakin itu akan memberinya rasa nyaman seiring bertambahnya usia dan membutuhkan lebih banyak bantuan. Saya tahu Anda tidak menanyakan pendapat saya tentang pengaturan ini, tetapi saya akan lalai jika saya tidak menyarankan untuk melakukan banyak percakapan jujur ​​satu sama lain di mana Anda mendiskusikan harapan Anda untuk hidup bersama. Ini akan menjadi perubahan besar bagi Anda berdua, dan seperti halnya pengaturan teman sekamar, sebaiknya berada di halaman yang sama sebelumnya untuk memastikan hidup bersama yang damai.

Harus kuakui bahwa aku bingung dengan timeline yang kalian berdua pilih. Kecuali ada alasan mengapa membeli rumah sendiri untuk memulai masuk akal, saya tidak mengerti mengapa Anda berdua tidak akan menunggu lebih lama untuk membeli rumah bersama - terutama jika Anda mempertimbangkan keduanya berada di rumah. akta. Mengumpulkan sumber daya Anda sekaligus sangat mungkin memungkinkan Anda memanfaatkan pembiayaan yang lebih baik.

Sebuah menyusun kembali hipotek dapat menguntungkan bagi banyak pemilik rumah. Ini akan memungkinkan Anda untuk mengurangi kewajiban utang Anda tanpa mengubah tingkat bunga atau jangka waktu pinjaman. Pada saat tingkat hipotek meningkat, itu bisa menjadi pilihan yang lebih baik bagi banyak pemilik rumah daripada membiayai kembali jika tujuan utama Anda adalah mengurangi jumlah hutang yang Anda miliki.

Ada beberapa kelemahan dari strategi ini. Sebagai permulaan, tidak semua pemberi pinjaman hipotek mengizinkannya, jadi ini perlu menjadi sesuatu yang Anda klarifikasi terlebih dahulu. Dan bahkan jika pemberi pinjaman mengizinkannya, mereka tidak dapat melakukannya untuk semua jenis pinjaman. Secara khusus, pinjaman yang didukung pemerintah termasuk pinjaman FHA dan VA tidak dapat disusun kembali. Dan pemberi pinjaman akan membebankan Anda biaya untuk menyusun kembali. Untuk alasan ini, beberapa peminjam akan memilih untuk melakukan pembayaran ekstra untuk hipotek mereka daripada melalui proses penuh dari penyusunan kembali.

Dalam situasi Anda, kontribusi ibu Anda mungkin dianggap sebagai hadiah jika dia tidak membayar hipotek, meskipun Anda bukan orang yang membayar pajak untuk itu. Anda harus berkonsultasi dengan akuntan untuk mendapatkan saran ahli mereka, tetapi kemungkinan dia perlu mengajukan pengembalian pajak hadiah. Yang mengatakan, kecuali dia memberikan jutaan dolar kepada Anda dan orang lain, kemungkinan dia tidak akan pernah berutang pajak atas uang itu karena pengecualian seumur hidup.

Dia bisa mendapatkan gelar tanpa digadaikan, tapi itu tidak selalu langsung. Jika Anda berpikir untuk menambahkannya ke akta nanti setelah Anda membeli rumah dan mengambil hipotek, Anda harus berkonsultasi dengan pengacara real estat. Beberapa pemberi pinjaman akan memasukkan klausul yang menetapkan bahwa pinjaman harus dibayar kembali secara penuh jika perubahan signifikan dilakukan pada judul rumah, dan Anda akan menginginkan ahli hukum untuk meninjau kontrak hipotek untuk memverifikasi apakah itu akan terjadi di sini.

Jika Anda malah berencana untuk meminta ibu Anda dalam akta sejak awal tanpa memintanya menggadaikan, Anda perlu berkonsultasi dengan pemberi pinjaman hipotek untuk mendapatkan persetujuan mereka untuk pengaturan ini. Seperti yang dijelaskan oleh pengacara real estat yang berbasis di New York, Victoria Spodek dalam sebuah posting blog, “Bank harus yakin bahwa bunga mereka dilindungi, karena mereka meminjamkan sejumlah besar uang. Kemampuan bank untuk menjual properti jika terjadi default sangat penting untuk model mereka dan mereka tidak akan meminjamkan uang kecuali mereka dilindungi.”

Masalah yang dapat timbul dengan memiliki banyak orang di atas judul, tetapi hanya satu di hipotek, adalah bahwa kepemilikan rumah menjadi rumit. Dari sudut pandang pemberi pinjaman, ibumu akan memiliki hak atas rumah yang bisa membuat sulit untuk dijual jika kamu melakukan penyitaan. Jadi apa yang sering dilakukan pemberi pinjaman dalam skenario seperti itu, kata Spodek, adalah meminta kedua pemilik menandatangani hipotek, sementara hanya satu orang yang menandatangani catatan, yaitu janji untuk membayar kembali pinjaman. Dengan cara ini, “jika pinjaman tidak dibayar atau gagal bayar, maka bank masih memiliki jalan lain untuk menjual rumah agar dapat dilunasi,” tulisnya.

Sekali lagi, Anda mungkin ingin mempertimbangkan agar ibu Anda terdaftar di hipotek. Kecuali dia memiliki masalah kredit, pendapatan dan aset Jaminan Sosial tambahannya dapat membantu Anda mendapatkan tingkat hipotek yang lebih baik. Itu juga akan meringankan masalah yang akan timbul karena dia membayar pinjaman ketika rumahnya terjual.

Mengenai bagaimana Anda memberi gelar rumah, saya pikir penting untuk mempertimbangkan mengapa Anda ingin menjadi juara dan apa tujuan Anda di sana. Tampaknya jelas bahwa menghindari pengesahan hakim penting bagi Anda berdua, tetapi sewa bersama dapat membawa beberapa risiko. Misalnya, jika salah satu dari Anda berutang dan tidak dapat melunasinya, kreditur dapat menuntut properti tersebut. Itu juga mengapa menambahkan putri Anda ke gelar juga bisa menjadi langkah yang berisiko.

Bagi Anda semua, menempatkan rumah sebagai perwalian hidup mungkin paling masuk akal. Ini akan memberi Anda kendali atas apa yang terjadi di rumah saat Anda dan ibu Anda masing-masing meninggal dunia, sekaligus memungkinkan Anda untuk tetap tinggal di rumah saat Anda berdua masih hidup. Tidak hanya rumah dapat dengan mudah diberikan kepada putri Anda, tetapi dia dapat menghindari pajak dan biaya pengesahan hakim tertentu. Anda perlu menyewa pengacara untuk menyusun kepercayaan dan menyusunnya dengan benar untuk Anda, tetapi mengingat kerumitan pengaturan hidup Anda, ini mungkin solusi terbaik untuk masalah Anda dan memberi Anda dan ibu Anda jaminan bahwa Anda akan dapat hidup di rumah ini selama sisa hari-hari Anda.

Dengan mengirimkan pertanyaan Anda melalui email, Anda setuju untuk menerbitkannya secara anonim di MarketWatch. Dengan mengirimkan cerita Anda ke Dow Jones & Company, penerbit MarketWatch, Anda memahami dan setuju bahwa kami dapat menggunakan cerita Anda, atau versinya, di semua media dan platform, termasuk melalui pihak ketiga.