Meningkatkan Angka Kredit Untuk Perumahan Sewa, Bukan Melarangnya, Adalah Jawabannya

Di seluruh negeri, kekhawatiran tentang bagaimana dan mengapa orang gagal memenuhi syarat untuk perumahan sewa semakin meningkat. Aktivis yang mengklaim mencari kepentingan terbaik calon penghuni perumahan sewa telah berusaha untuk melarang pemeriksaan latar belakang kriminal, catatan penggusuran sebelumnya, dan skor kredit sebagai bagian dari penilaian risiko yang digunakan oleh penyedia perumahan untuk menyaring penyewa. Di Minneapolis, misalnya, Dewan Kota memberlakukannya batasan penggunaan skor kredit. Anggota Dewan yang mendukung intervensi tersebut mengatakan bahwa kenaikan harga dan kelangkaan perumahan, “menempatkan urgensi untuk mendukung orang-orang yang merupakan penyewa yang paling rentan.” Tetapi apakah membatasi atau melarang cek kredit adalah cara terbaik untuk membantu orang-orang dengan kredit yang tipis, buruk, atau tanpa kredit?

Laporan terbaru dari Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB) mungkin menambah bahan bakar ke api. Laporan itu, dengan judul yang canggung, Pasar Pemeriksaan Latar Belakang Penyewa, menginventarisasi setiap kemungkinan keluhan dengan penilaian risiko oleh penyedia perumahan. Inilah salah satu favorit saya tentang data penggusuran:

“Mengumpulkan data ini, khususnya data catatan publik sipil dan kriminal, dan mencocokkan data yang dikumpulkan dengan benar ke calon penyewa individu, dapat menjadi tantangan. Misalnya, menurut sebuah penelitian terhadap 3.6 juta catatan pengadilan penggusuran, 22 persen kasus penggusuran negara adalah catatan yang ambigu atau palsu. Akibatnya, data yang dilaporkan dalam laporan penyaringan penyewa dan diandalkan dalam menghasilkan skor risiko penyewa hak milik seringkali ambigu atau ketinggalan zaman dan bisa salah.”

Ini membuat saya tertawa terbahak-bahak karena seluruh industri telah berkembang mengklaim bahwa negara sedang menghadapi "krisis penggusuran" atau "epidemi". Ini terbukti salah dan salah satu alasan mudahnya mencapai kesimpulan itu justru karena tidak ada data yang jelas atau konsisten tentang penggusuran. Di dunia sekarang ini, tidak mungkin membuat pernyataan apa pun tentang penggusuran – yang didefinisikan sebagai pemindahan aktual dengan paksa dari properti sewaan – sangat langka. Setelah pengajuan, sebagian besar penggusuran menghasilkan hasil pemecatan atau ambigu. Hanya sejumlah kecil yang menyebabkan penegak hukum tampak menarik barang-barang keluar dari apartemen. Tetap saja, pendukung agresif menginginkan keduanya; data menunjukkan "krisis" tetapi datanya buruk, jangan gunakan untuk penyaringan.

Litani pada pembukaan laporan mungkin secara akurat mencerminkan rasa frustrasi tentang konsumen yang harus memaparkan diri mereka pada penilaian risiko; tetapi menyewa rumah bukanlah hak dan bukan “hak” menurut definisi apa pun. Saya akan menambahkan "belum" untuk itu, karena inilah yang diklaim oleh para pendukung, memang demikian hak setiap orang untuk menuntut akses ke properti pribadi untuk ditinggali terlepas dari profil risiko.

Beberapa dari kita memandang perumahan sebagai komoditas, dan menyewakannya seperti menyewa mobil atau barang lainnya. Menilai risiko memungkinkan perumahan sewa dan tanpa kemampuan untuk menyaring atau meninjau kinerja masa lalu, perumahan yang lebih kecil dan lebih terjangkau akan hilang. Pandangan bahwa perumahan adalah hak, dan bahwa setiap manusia dapat mengambil milik orang lain untuk memiliki perumahan adalah pandangan yang berbahaya dan mengancam untuk merusak perumahan sewa swasta. Perdebatan yang keras dan keras tentang hal ini patut dilakukan.

Tapi apa solusi untuk masalah sebenarnya dari orang-orang yang memiliki lebih sedikit uang dan berjuang dalam perekonomian memiliki profil risiko yang lebih tinggi dan dengan demikian tantangan yang lebih besar untuk menemukan perumahan? Salah satu jawabannya adalah melarang penyaringan atau membatasinya sedemikian rupa sehingga satu-satunya pilihan untuk mengurangi risiko adalah dengan menaikkan harga sewa. Advokat ingin membatasi ini juga, tentu saja, dengan kontrol sewa. Kontrol sewa memperburuk inflasi perumahan, menciptakan kelangkaan dan penjatahan.

Solusi sebenarnya adalah meningkatkan skor kredit dan membangun insentif bagi orang yang menyewa rumah untuk membayar sewa tepat waktu. Ketika mereka tidak bisa, bantuan tunai adalah yang paling dibutuhkan. Tapi apakah ada insentif pasar untuk membangun kredit dan meningkatkan profil risiko penyewa?

Laporan CFPB mengatakan ini tentang skor kredit:

“Riwayat pembayaran sewa sebelumnya, yang tampaknya sangat relevan dengan keputusan pemilik untuk menyewa, sebagian besar tidak tercermin dalam laporan penyaringan penyewa atau skor risiko. Perkiraan industri tentang cakupan riwayat pembayaran sewa dalam sistem pelaporan konsumen berkisar antara 1.7 hingga 2.3 persen dari penyewa AS.”

Sebuah perusahaan swasta, pinata, telah hadir dengan model bisnis yang melakukan persis seperti ini. Piñata menggabungkan pemasaran langsung dengan pengelolaan koleksi sewa. Saat penghuni yang berada di gedung yang dikelola oleh perusahaan yang menggunakan Piñata, dan membayar sewa tepat waktu, penghuni tersebut bisa mendapatkan poin untuk hadiah dari merek-merek populer. Anggap saja sebagai program frequent flier untuk penyewa. Piñata juga melaporkan informasi sewa yang positif ke biro kredit. Insentif bagi penduduk nyata, dengan penawaran gratis untuk produk yang mereka butuhkan dan nilai kredit yang lebih baik.

Saya berbicara dengan Lily Liu, CEO Piñata, jika dia mengkhawatirkan peraturan baru, terutama platform yang mengumpulkan informasi pelamar dan penduduk dalam skala besar. “Algoritma dengan kumpulan data yang sangat besar, menjadi sangat bagus sehingga sulit untuk melihat bagaimana mereka tidak akan diintegrasikan ke dalam keputusan ini,” kata Liu, “meskipun cocok dan menyembur sampai menjadi lebih normal.” Dia memuji Piñata sebagai solusi bagi penghuni karena ini adalah "produk interaktif dinamis yang membantu penyewa memahami 'kesalahan' mereka dan akibat dari tindakan tertentu serta membantu mereka mengubah perilaku untuk membangun masa depan keuangan yang lebih baik bagi diri mereka sendiri."

Tidak diragukan lagi bahwa banyak pendukung penyewa akan membenci model ini; orang tidak perlu membayar sewa sama sekali, dan mengapa kita harus memancing mereka dengan penawaran gratis di AmazonAMZN
untuk melakukan apa yang seharusnya tidak mereka lakukan. Baik. Itu adalah argumen yang konsisten secara internal untuk seorang sosialis. Namun, di dunia nyata, memperluas program seperti Piñata untuk orang-orang yang sudah memiliki kredit buruk, kurus, atau tidak ada sama sekali akan membantu orang membangun kredit yang lebih baik dan menjadikan hidup mereka sebagai penyewa lebih baik di masa depan. Hampir semua keluhan yang dikutip dalam laporan CFPB dapat diselesaikan dengan model konsumen berbasis insentif semacam ini, bahkan untuk orang-orang yang memiliki sedikit uang.

Jawaban atas masalah kredit macet atau cacat lain dalam riwayat persewaan bukanlah menghapusnya, tetapi menawarkan bantuan dan insentif nyata untuk meningkatkan catatan orang dan memberi penghargaan kepada mereka. Ini membangun kesuksesan investasi tidak hanya untuk penyedia perumahan yang melihat pengumpulan sewa pada 100%, tetapi juga untuk konsumen yang mulai melihat kredit positif yang akan membantu, mungkin, meningkatkan daya beli termasuk kepemilikan rumah. Menilai risiko tidak akan pernah hilang dalam ekonomi persewaan, dan jika diatur, bisnis yang lebih kecil dan lebih terjangkau akan berhenti menyewa, akan ada lebih banyak kelangkaan perumahan dan harga sewa yang lebih tinggi. Itu tidak membantu siapa pun, terutama orang yang berjuang dengan masalah kredit.