Utang yang telah memicu ledakan properti China—dan sebagai akibatnya pertumbuhan ekonominya—telah lama menjadi sumber kekhawatiran bagi investor jangka panjang. Mereka tidak sendirian: pembuat kebijakan China telah berusaha mengatasi utang dalam ekonominya—alasan mereka jauh lebih menahan diri dalam memberikan stimulus terkait Covid pada tahun 2020 dan alasan tindakan keras properti yang memicu kemerosotan saat ini.
Tetapi para pembuat kebijakan menghadapi tantangan sebagai boikot pada pembayaran hipotek menyebar ke sekitar 300 proyek yang belum selesai di 90 kota. Pihak berwenang mencoba untuk menyeimbangkan dua tujuan yang kontradiktif: menjaga batas—atau bahkan menurunkan—jumlah utang di sektor propertinya sambil juga mendukung pengembang properti untuk menyelesaikan proyek dan mencegah kerusuhan sosial lebih lanjut, tulis ahli strategi Pavilion Global dalam sebuah catatan kepada klien. Utang pengembang properti menumpuk dengan cepat, sementara laba bersih turun.
Penangguhan hipotek adalah fitur yang berbeda dari selama gundukan masa lalu di pasar perumahan, dan Eswar Prasad, mantan kepala China untuk Dana Moneter Internasional dan saat ini seorang profesor ekonomi di Universitas Cornell, khawatir hal itu dapat membatasi pengembang bahkan proyek yang layak yang akhirnya mendapatkan terhenti karena kekurangan dana. Itu bisa menciptakan riak lebih lanjut di pasar di mana harga perumahan sudah merosot dan ketidakpastian ekonomi tinggi setelah penguncian terkait Covid menyebabkan pertumbuhan ekonomi kuartal kedua yang lesu.
Tidak dapat disangkal risiko ekonomi mengingat pasar properti adalah mesin utama pertumbuhan. Default dapat meningkat karena likuiditas yang lebih ketat menekan pengembang dan beberapa bank juga dapat menderita, meskipun Prasad mencatat bahwa banyak yang dimiliki negara dan pemerintah dapat dengan mudah memasukkan likuiditas, membatasi risiko krisis keuangan sistemik.
Plus, tidak seperti krisis keuangan global AS, jumlah leverage yang menopang investasi spekulatif jauh lebih terbatas dan neraca rumah tangga dan tingkat tabungan yang tinggi bertindak sebagai penyangga, kata Prasad. Persyaratan uang muka juga sangat besar sehingga penurunan harga lebih lanjut yang signifikan tidak akan membuat banyak hipotek terendam, tambahnya.
“Momen Lehman mungkin datang suatu hari nanti, tetapi saya mulai menghargai berapa banyak pengungkit kebijakan yang mereka miliki,” kata Prasad. “Kita akan melihat banyak tersandung dan kecelakaan karena respons kebijakan yang tidak seimbang, tetapi apakah akan ada momen Lehman yang nyata di mana sistem keuangan berantakan? Saya pikir tidak."
Kekhawatiran yang lebih besar adalah pukulan terhadap ekonomi. Para ekonom terus mencermati bagaimana masalah di pasar properti merembes ke dalam sentimen konsumen karena real estat merupakan sumber utama kekayaan China.
Sebuah survei oleh People's Bank of China terhadap deposan perkotaan tiga tahun lalu menemukan kira-kira tiga kali lebih banyak orang memperkirakan harga akan naik dibandingkan harga yang diperkirakan akan turun, tetapi bulan lalu 16% memperkirakan harga akan naik dan 16% memperkirakan harga akan turun. Meskipun bergejolak, survei menawarkan ukuran sentimen di antara orang Cina perkotaan—dan jelas telah ada perubahan besar di antara cara mereka berpikir tentang pasar properti, tulis Michael Pettis, profesor keuangan Universitas Peking, dalam catatan baru-baru ini.
Masalah di pasar properti dan ekonomi secara lebih luas bisa membebani saham China. Saham A domestik diperdagangkan dengan harga premium dibandingkan saham H di Hong Kong, dan leverage yang diukur dengan rasio utang bersih terhadap pendapatan adalah dua hingga tiga kali lebih tinggi di China daratan versus AS atau bahkan pasar negara berkembang di luar China, menurut Pavilion Ahli strategi global. Dalam sebuah catatan kepada klien, mereka mengatakan pasar saham-A domestik menawarkan peluang jangka pendek yang lebih baik daripada jangka panjang bagi investor.
Grafik
iShares MSCI Cina
A-shares exchange-traded fund (CNYA) turun 17% sepanjang tahun ini, sedikit lebih buruk dari
iShares MSCI Cina
ETF (MCHI), yang turun 15% year-to-date.
Kemerosotan perumahan China tidak seperti yang dialami AS selama krisis keuangan global, dan Beijing memiliki kotak peralatan yang luas untuk menghindari krisis seperti Lehman, tetapi itu tidak berarti tidak akan berantakan.
Kirim surat ke Reshma Kapadia di [email dilindungi]