Apakah Pasar Perumahan Melambat: Prediksi Redfin 2023

Takeaway kunci

• Karena tingkat hipotek naik dan inflasi tetap keras kepala, ada tanda-tanda bahwa pasar perumahan melambat
• Pialang real estat Redfin memperkirakan bahwa penjualan perumahan akan turun ke level terendah sejak 2011
• Harga yang tinggi dan tingkat pembangunan yang tidak memadai kemungkinan akan menopang harga, mencegah gelombang besar penyitaan

Pada tahun lalu, kenaikan inflasi dan melonjaknya suku bunga telah menyebar ke pasar perumahan yang bergejolak.

Setahun yang lalu, tingkat hipotek mendekati rekor terendah karena harga rumah melonjak. Sekarang, suku bunga mendekati 7%, sementara harga rumah melonjak hampir 40% sejak Maret 2022.

Tidak mengherankan, tingkat pertumbuhan rumah itu tidak berkelanjutan di pasar saat ini. Sekarang, ada harapan pasar perumahan melambat – meskipun secara bertahap.

Dampak Covid-19 pada pasar perumahan

Covid-19 menghasilkan angka yang lumayan di pasar perumahan.

Karena jutaan kehilangan pekerjaan dan ekonomi melambat secara substansial dalam semalam, pemerintah merespons dengan stimulus yang belum pernah terjadi sebelumnya. Cek keluar untuk hampir setiap Tom, Rick dan Mary. Suku bunga yang lebih rendah membuat harga utang menjadi hampir nol. Suku bunga hipotek jatuh ke level terendah sepanjang masa sebesar 2.65% pada Januari 2021.

Dan kemudian, rumah tangga mulai bergerak.

Antara tunjangan kerja-dari-rumah dan individu memprioritaskan hidup mereka, orang mencari rumah di tempat baru. Pasar perumahan, yang didorong oleh hipotek yang sangat terjangkau, mulai memanas. Nilai melonjak, dan tak lama kemudian, orang-orang biasa mendapati diri mereka kehilangan harga dari salah satu pasar terpanas dalam beberapa dekade.

Melonjaknya harga perumahan dan sewa, dikombinasikan dengan pasar tenaga kerja yang ketat dan masalah rantai pasokan, berkontribusi terhadap inflasi yang luar biasa. Kenaikan harga memuncak pada 9.1% pada Juni 2022. Untuk mendinginkan pasar dari semua deskripsi, Federal Reserve menerapkan kenaikan suku bunga untuk menaikkan harga utang dan memperlambat pengeluaran.

Sekarang, suku bunga acuan Fed berada di dekat 4% – dan suku bunga hipotek telah naik bersamanya.

Apakah pasar perumahan melambat?

Penggabungan harga tinggi dan tingkat tinggi menunjukkan bahwa pasar perumahan harus berada dalam penurunan tajam. Dan sementara bagian dari pasar perumahan melambat, tampaknya perubahan itu bisa terjadi secara bertahap.

Melonjaknya tingkat hipotek membuat perbedaan

Karena tingkat dana federal melonjak, tingkat hipotek juga naik. (Dalam beberapa kasus, sebelum kenaikan suku bunga Fed benar-benar berlaku.)

Pada awal Desember, tingkat hipotek 30 tahun rata-rata hampir 6.5% – lebih dari dua kali lipat tingkat rata-rata Januari 2021. Meskipun jauh di bawah tingkat 18% yang terlihat pada 1980-an, masih hampir 15 tahun sejak tingkat rata-rata melebihi 15%.

Bahkan ketika harga rumah tetap stagnan, dampak dari tarif setinggi itu sangat besar.

Pertimbangkan pinjaman dengan suku bunga tetap sebesar $300,000 selama 30 tahun (tidak termasuk pajak dan bunga).

Dengan bunga 6.5%, pembayaran bulanan Anda hanya di bawah $1,900. Selama 30 tahun, Anda akan membayar hampir $683,000. Dengan kata lain, Anda akan membayar lebih banyak bunga daripada nilai awal rumah Anda sendiri.

Tetapi dengan bunga 3%, pembayaran bulanan Anda mendekati $1,265 per bulan, atau lebih dari $455,330 selama 30 tahun. Dengan tarif serendah itu, Anda hanya akan membayar bunga setengah dari nilai awal rumah Anda.

Nilai rumah dan kekurangan jangka panjang

Biasanya, saat suku bunga naik, harga rumah turun sebagai kompensasi. Sayangnya, hal ini belum terjadi pada tahun 2022.

Salah satu alasan terbesar adalah masalah penawaran dan permintaan yang sederhana.

Bahkan sebelum pandemi melanda, AS bergulat dengan kekurangan perumahan. National Association of Realtors (NAR) memperkirakan pada tahun 2021 itu kekalahan 5.5 menjadi 6.8 juta rumah baru diperlukan untuk mengisi kesenjangan.

Akibatnya, nilai rumah mungkin tetap tinggi. Meskipun lebih sedikit orang yang mampu membeli, kekurangan pasokan kemungkinan besar akan membatasi penurunan harga ke tingkat marjinal. Meskipun demikian, dengan pasar kerja yang lebih aman dan kelayakan aplikasi yang lebih baik dibandingkan dengan krisis tahun 2008, kemungkinan penyitaan tidak akan terjadi secara massal.

Namun, bukan berarti harga rumah tidak akan – atau belum – turun sedikit.

Menurut S&P Case-Shiller Index, nilai rumah meningkat 7.8% YOY pada September 2022. Namun, antara Juni dan September, harga turun 2.6%, menunjukkan bahwa beberapa bantuan sedang dalam perjalanan.

Penurunan ini lebih terlihat di kota-kota di mana rumah semakin turun. San Francisco dan Seattle mengalami penurunan tiga bulan sebesar 10%, sementara Denver dan LA turun sekitar 5.6%.

Penurunan hipotek dan permintaan penjualan

Meskipun suku bunga dan nilai rumah sangat tinggi, konstruksi sedang menurun. Rumah baru mulai turun 8.8% secara tahunan di bulan Oktober, sementara aplikasi untuk izin rumah baru anjlok 10% di periode yang sama.

Penjualan rumah eksisting juga mulai merosot.

Menurut National Association of Realtors, penjualan rumah yang tertunda pada properti yang ada turun 4.6% di bulan Oktober. Itu menandai penurunan bulan kelima berturut-turut. Sedangkan existing home sales jatuh 32% antara Januari dan Oktober 2022.

Secara keseluruhan, aplikasi pinjaman baru telah anjlok lebih dari 41%, sementara aplikasi refinancing – tidak mengherankan – anjlok hampir 90%.

Mark Zandi, kepala ekonom di Moody's Analytics, meringkas pasar perumahan AS dengan rapi: "Menguap," lapornya.

Paul Ashworth, kepala ekonom di Capital Economics, mencerminkan pandangan ini. Dia menggambarkan aktivitas pasar perumahan AS sebagai "benar-benar hancur".

Prediksi pasar perumahan Redfin untuk tahun 2023

Pasar perumahan mungkin agak melambat – tetapi sejauh ini, penurunan harga tahunan belum terwujud. Meski begitu, pakar pasar perumahan memperkirakan hal itu tidak akan bertahan selamanya.

Misalnya, Morgan Stanley memprediksi bahwa harga rumah rata-rata dapat turun sebanyak 10% antara Juni 2022 dan awal 2024. Meskipun angka tersebut tampak drastis, itu hanya kentang kecil dibandingkan lonjakan harga pasar sebesar 40% sejak awal 2020.

Dengan kata lain, para ahli Morgan Stanley tidak bersiap untuk kecelakaan; sebaliknya, koreksi kecil untuk mengembalikan pasar yang terlalu panas.

Dan Redfin, pialang real estat Amerika Utara, telah menyusun a daftar prediksi untuk pasar perumahan pada tahun 2023. Kami tidak akan membahas seluruh kit di sini – hanya yang menarik.

Kesimpulan utama: pasar perumahan AS sudah mulai melambat – dan akan berlanjut setidaknya selama satu tahun lagi.

Penjualan rumah akan turun ke level terendah dalam satu dekade

Prediksi besar pertama Redfin adalah penjualan rumah akan turun sekitar 16% pada tahun 2023, mencapai sekitar 4.3 juta. Rumah yang baru dibangun juga diprediksi menurun sekitar 20%. Itu akan mendorong penjualan rumah ke level terendah sejak 2011, dengan prediksi 32 dari setiap 1,000 rumah tangga yang menjual pada tahun 2023.

Data broker menunjukkan bahwa tingkat hipotek yang tinggi, inflasi yang tinggi, dan potensi resesi akan membuat orang tetap berada di tempatnya saat ini. (Redfin memprediksi penjualan bisa turun sebanyak 27% jika inflasi bertahan lebih tinggi atau lebih lama dari yang diharapkan.) Meskipun demikian, ekuitas yang tinggi dan pasar kerja yang tangguh akan mencegah tingkat penyitaan yang memicu kepanikan.

Tingkat hipotek juga akan menurun

Redfin juga memperkirakan suku bunga hipotek tetap 30 tahun akan menurun secara bertahap pada tahun 2023, mengakhiri tahun sekitar 5.8%. Penurunan ini bisa menghemat pemilik rumah rata-rata $150 per bulan di rumah $400,000. Namun, tingkat penurunan inflasi dan suku bunga tergantung pada bagaimana pengeluaran dan pertumbuhan (atau penurunan) PDB di tahun mendatang.

Harga rumah akan menurun

Secara keseluruhan, Redfin memperkirakan harga rata-rata penjualan rumah AS akan turun sekitar 4% menjadi $368,000 pada tahun 2023. Sementara perumahan akan tetap kurang terjangkau daripada sebelum pandemi karena tingkat dan nilai yang tinggi melebihi pertumbuhan upah, itu masih akan menandai penurunan tahunan pertama sejak 2012.

Analis Redfin percaya harga akan turun lebih banyak jika krisis perumahan tidak begitu menonjol. Namun, perusahaan memperkirakan listing baru akan menurun hingga lebih dari tahun 2023, menjaga inventaris tetap rendah dan menopang harga.

Sewa juga akan jatuh

Redfin juga melihat tarif sewa AS sedikit menurun pada tahun 2023.

Di pasar perumahan keluarga tunggal, suku bunga tinggi akan mendorong keengganan pemilik rumah untuk membeli dan menjual, yang berarti bahwa persewaan keluarga tunggal mungkin menjadi lebih umum.

Sementara itu, konstruksi multi-keluarga duduk di a Tinggi 50 tahun, yang akan membanjiri pasar dengan ratusan ribu unit baru pada tahun 2023. Tren pertumbuhan tersebut kemungkinan besar akan berlanjut karena unit multikeluarga menjadi lebih masuk akal secara finansial bagi para pembangun dibandingkan dengan unit keluarga tunggal.

Pasar perumahan AS melambat – secara bertahap

Membeli rumah telah lama menjadi impian Amerika klasik. Tetapi bagi keluarga modern yang terjebak di antara inflasi dan suku bunga, mimpi itu sebagian besar tidak dapat dijangkau.

Tapi bukan hanya konsumen yang merasakan sengatan pasar perumahan saat ini. Karena aktivitas perumahan melambat, harga beli tetap membandel dan nilai sewa turun, investor dapat melihat potensi keuntungan dari investasi mereka menurun.

Dalam hal itu, pasar perumahan yang melambat sebenarnya bisa menjadi kabar baik, karena memberikan kesempatan kepada investor untuk berinvestasi dengan harga lebih murah.

Tentu saja, Redfin juga memiliki prediksi tentang hal itu, menunjukkan bahwa banyak investor akan mundur sepenuhnya demi usaha yang lebih menguntungkan di tempat lain. Yang lain akan memperlambat aktivitas mereka sampai penurunan berlalu dan pengembalian di masa depan tidak terlalu jauh.

Namun, itu menyisakan banyak pertanyaan yang belum terjawab bagi investor. Dan jika Anda penggemar bukti nyata yang lebih besar dalam portofolio Anda, kami tidak menyalahkan Anda.

Itulah mengapa Q.ai tidak perlu menebak-nebak dalam berinvestasi dengan investasi yang didukung data untuk setiap toleransi risiko dan situasi keuangan. Investasi kami secara otomatis terdiversifikasi menggunakan Kit Investasi, sehingga Anda dapat membeli tren yang Anda perkirakan akan memenuhi kebutuhan jangka panjang Anda.

Yang terbaik dari semuanya, dengan Perlindungan Portofolio di sisi Anda, Anda dapat bertujuan untuk mengamankan keuntungan dan mengurangi kerugian, apa pun strategi alokasi Anda.

Berinvestasi menjadi sederhana, strategis – dan menyenangkan. (Tidak seperti pasar perumahan.)

Unduh Q.ai hari ini untuk akses ke strategi investasi bertenaga AI.