Apakah Pasar Perumahan Melambat? Takeaways Dari Pendapatan Real Estat.

Keterjangkauan sebagian besar di atas rata-rata jangka panjangnya, menurut analis RBC Capital Markets Mike Dahl, yang melacak metrik dengan menghitung pembayaran bulanan untuk rumah yang ada sebagai bagian dari pendapatan rata-rata suatu daerah. Analis mengatakan keterjangkauan kemungkinan akan tetap tegang juga, karena jumlah pembeli tetap lebih kuat daripada persediaan rumah yang tersedia untuk dibeli.

Investor akan mendapatkan indikasi terbaru tentang bagaimana kenaikan harga dan tingkat hipotek telah mempengaruhi permintaan minggu ini. Awal dan izin perumahan April, dua ukuran konstruksi rumah baru yang dirilis oleh Biro Sensus dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, diharapkan pada hari Rabu. Pada hari Kamis, National Association of Realtors akan merilis data penjualan rumah yang ada bulan lalu.

Semua metrik yang dirilis minggu ini diperkirakan akan merosot berdasarkan penyesuaian musiman dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Konsensus yang diperkirakan dilacak oleh FactSet memperkirakan izin April turun ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 1.8 juta dari 1.87 juta pada Maret, sementara perumahan baru diharapkan menjadi 1.77 juta pada April, turun dari sekitar 1.79 juta pada bulan sebelumnya.

Penjualan rumah yang ada diperkirakan turun ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 5.6 juta, turun dari 5.77 juta di bulan Maret. Penjualan rumah yang tertunda, indikator utama aktivitas pembelian rumah yang disusun oleh kelompok perdagangan, turun 1.2% di bulan Maret.

Sementara itu, serentetan rilis pendapatan baru-baru ini dari perusahaan teknologi real estat

Redfin

(tiker: RDFN),

Teknologi Pintu Terbuka

(BUKA), dan

Grup Zillow

(Z) memberikan petunjuk tentang apa yang akan terjadi di pasar perumahan.

Berikut adalah tiga takeaways untuk investor:

1. Pasar Perumahan Mendingin

Pasar perumahan tetap panas di sebagian besar pandemi, dengan permintaan untuk membeli rumah sebagian besar melebihi pasokan yang terbatas. Sekarang, karena masalah keterjangkauan rumah menjadi pusat perhatian, perusahaan mengatakan mereka mengharapkan pasar menjadi kurang hiruk pikuk. 

"Apa yang kami hadapi adalah asumsi bahwa pasar perumahan akan mendingin menjelang paruh pertama tahun ini," Carrie Wheeler, CFO Opendoor, mengatakan pada panggilan pendapatan awal Mei. Wheeler mengatakan perusahaan mengharapkan apresiasi harga rumah melambat secara bertahap karena suku bunga naik dan keterjangkauan rumah berada di bawah tekanan. 

Kenaikan suku bunga hipotek telah ditambahkan untuk pembeli. Sebuah analisis dari pemohon hipotek oleh Asosiasi Bankir Hipotek menemukan bahwa pembayaran hipotek rata-rata diterapkan secara nasional adalah $1,736 pada bulan Maret, meningkat sebesar $387 dari satu tahun sebelumnya.

Zillow juga mengantisipasi perubahan yang akan datang di pasar perumahan. Dalam laporan 9 Mei, ekonom senior Zillow Jeff Tucker mengatakan rekor pasar perumahan kemungkinan akan segera berakhir, karena pasar perumahan melewati titik belok. Perubahan yang akan datang, seperti apresiasi harga rumah yang melambat dan inventaris rumah tambahan, akan menguntungkan pembeli, tulis Tucker. 

Tetapi pasar yang melambat tidak selalu berarti bahwa kehancuran akan datang. “Sementara keterjangkauan telah berkurang dengan meningkatnya harga selama dua tahun terakhir, saat ini ada sedikit risiko penjualan paksa mengingat kekuatan neraca konsumen,” kata Wheeler dari Opendoor. 

2. Tapi Betapa Kerennya Mendapat Tebakan Siapa Saja

Setidaknya untuk saat ini, masih ada masalah pasokan.

“Kami masih memiliki persediaan terbatas,” kata CEO Redfin Glenn Kelman pada panggilan pendapatan awal bulan ini—tetapi ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan tidak sama di semua tempat. “Hanya ada beberapa pasar seperti Seattle, Denver, Tacoma, sebagian California, di mana rumah-rumah duduk di pasar, dan mereka hanya duduk sedikit.”

Perkiraan penjualan rumah yang ada terbaru dari Fannie Mae, Mortgage Bankers Association, dan National Association of Realtors menyerukan agar penjualan rumah yang ada turun tahun ini, dengan prediksi penjualan 2022 berkisar dari sekitar 5.6 juta hingga 5.9 juta. Itu turun dari sekitar 6.1 juta rumah yang terjual pada 2021, tetapi masih di atas tingkat prapandemi 5.34 juta pada 2019.

Tantangan industri—seperti tingkat persediaan yang rendah dan kenaikan suku bunga—membuat pembeli rumah lebih sulit untuk membeli, kata salah satu pendiri dan CEO Zillow Rich Barton. "Semua orang berkomentar tentang betapa anehnya pasar dengan ketidakseimbangan penawaran-permintaan atau permintaan-penawaran yang begitu tinggi, yang sebenarnya belum pulih dengan sendirinya untuk beberapa waktu," kata Barton. “Industri mengharapkannya untuk melakukannya, tetapi dinamika yang mendasarinya, demografi yang mendukung semakin banyak permintaan yang datang secara online kuat.”

“Tidak semua malapetaka dan kesuraman, tapi berkabut,” tambahnya. 

Data dari rilis ekonomi minggu ini kemungkinan akan membantu memberikan gambaran yang lebih pasti—dan memungkinkan investor untuk mengukur pernyataan perusahaan ini terhadap pasar perumahan secara lebih luas.

3. Beberapa Tren Pandemi Masih Berputar

Adopsi luas dari kebijakan kerja dari rumah di awal pandemi berkontribusi pada peningkatan persaingan dan pertumbuhan harga di pasar tertentu. 

Pangsa pekerja yang bekerja dari jarak jauh karena pandemi telah turun baru-baru ini, turun menjadi 7.7% pada April dari 10% pada Maret, menurut laporan tersebut. Biro Statistik Tenaga Kerja. Tetapi kemampuan beberapa pekerja untuk bekerja dari mana saja tetap menjadi kekuatan di pasar perumahan, menurut CEO Redfin.

“Dulu ketika perumahan menjadi kurang terjangkau, seseorang di San Francisco akan melihat lebih jauh dengan perjalanan 60 menit, 90 menit,” kata Kelman. "Tapi sekarang tidak ada perjalanan." 

Calon pembeli sekarang mencari di beberapa pasar sekaligus, kata CEO selama panggilan pendapatan perusahaan. “Ketika suku bunga naik dari 3% menjadi 4%, menjadi 5% dan seterusnya, alih-alih mampu membeli lebih sedikit rumah, [pembeli] pergi ke tempat di mana harga rumah lebih rendah,” kata Kelman. Permintaan telah bergeser ke pasar di Selatan dan Sunbelt dari pasar pesisir, kata perusahaan itu.

Tulis ke Shaina Mishkin di [email dilindungi]