Belum Terlambat Bagi Cincinnati Untuk Mengadopsi Tindakan Kepadatan Perumahan

Proposal yang sangat sederhana dan berguna untuk memungkinkan lebih banyak perumahan multi-keluarga di Cincinnati ditolak pada bulan Maret oleh Dewan Kota. Proposal, yang ditawarkan oleh Anggota Dewan Liz Keating, akan menghapus batas kepadatan di beberapa bagian kota dengan aturan zonasi yang memungkinkan lebih banyak perumahan dan orang. Proposal itu tidak akan menyentuh zona keluarga tunggal, sesuatu yang hilang dari gerombolan lawan yang tampaknya membunuh proposal itu. Jika disetujui, proposal tersebut akan menguntungkan orang-orang baru yang pindah ke Cincinnati dengan menciptakan lebih banyak pasokan perumahan. Terlepas dari kekalahan tersebut, diskusi telah dimulai di kota tentang cara terbaik untuk mengatasi harga perumahan, dengan lebih banyak atau lebih sedikit perumahan.

Pertempuran di Cincinnati terlalu familiar bagiku, mengingatkanku pada pertempuran atas kepadatan yang dimulai ketika pasar perumahan mulai pulih setelah keruntuhan tahun 2008. Saat dekade kedua abad ini berlangsung, tetangga keluarga tunggal yang marah bersatu melawan kepadatan dengan berbagai ikan haring merah: perumahan baru itu terlalu besar, terlalu kecil, jelek , terlalu tinggi, dan menghalangi cahaya dan udara. Juga, perumahan baru akan memusnahkan kanopi pohon kota. Dan tentu saja, apa yang selalu mereka tawarkan sebagai deal breaker, tidak akan membuat perumahan menjadi lebih terjangkau. Perumahan baru, kata mereka, terlalu mahal.

Editor tamu di Cincinnati Enquirer membuat poin yang sama.

“Saat ini tidak ada data yang mendukung asumsi bahwa zonasi dengan kepadatan lebih tinggi menghasilkan biaya perumahan yang lebih rendah. Faktanya, studi tentang metrik kepadatan dan keterjangkauan seperti Median Multiple, (digunakan oleh PBB, Bank Dunia, dan Pusat Bersama untuk Perumahan Harvard) menunjukkan kebalikannya. Perumahan dengan kepadatan lebih tinggi rata-rata lebih mahal!”

Yah, itu tidak benar. Ada satu studi baru-baru ini (Kontrol Kepadatan, Apresiasi Harga Rumah, dan Pertumbuhan Sewa di Amerika Serikat) yang menegaskan bahwa, “di sektor multikeluarga, kami menemukan bahwa hubungan antara kontrol kepadatan dan pertumbuhan sewa adalah positif: harga sewa meningkat lebih cepat di area dengan kontrol kepadatan yang ketat, konsisten dengan kendala pasokan.”

Satu hal yang mengganggu argumen ini tentang lebih banyak perumahan (yang merupakan kepadatan) tidak mengakibatkan harga keseluruhan yang lebih rendah adalah bahwa perumahan baru – seperti sweter baru atau mobil baru – selalu lebih mahal daripada produk yang ada. Jadi, jika kita hanya melihat pada peningkatan kepadatan dalam bentuk penambahan perumahan baru, harga rata-rata akan lebih tinggi dan harga yang lebih tinggi itu akan sering mencondongkan rata-rata keseluruhan. Namun, secara keseluruhan, ketika jumlah unit rumah baru meningkat, secara keseluruhan dan dari waktu ke waktu, ada efek positif pada harga.

Seiring dengan kesimpulan yang masuk akal ini, ada juga fakta bahwa apartemen semakin kecil. Mengapa? Karena itulah yang diinginkan orang-orang yang tinggal di kota. Inilah yang saya tulis tentang ukuran unit dan keterjangkauan beberapa tahun yang lalu:

“Ukuran unit turun karena semakin banyak orang ingin tinggal di kota-kota padat penduduk di mana lahan langka. Ketika tanah langka itu akan menjadi mahal. Membeli dan membangun di atas tanah yang mahal berarti harga sewanya juga harus tinggi untuk merasionalkan biaya tanahnya. Apa solusinya? Ukuran unit yang lebih kecil memecahkan masalah ini karena konsumen menukar ukuran persegi dengan harga yang lebih rendah, dan pengembang mendapatkan hasil yang lebih tinggi per kaki persegi dari investasi mereka.”

Akhirnya, dan mungkin yang paling jelas, proposal Keating ditentang keras oleh tetangga keluarga tunggal, salah satu yang berpendapat dalam editorial bahwa “survei pendapat menunjukkan bahwa rumah keluarga tunggal yang terpisah dengan halaman, dan sebagai alternatif, town house di daerah yang lebih padat yang berada dalam jarak berjalan kaki ke fasilitas, adalah pilihan yang disukai oleh sebagian besar orang Amerika.

Namun, sebelum pandemi, ini tidak benar. Penelitian oleh Freddie Mac pada tahun 2018 menemukan bahwa, “walaupun Profil menemukan semakin banyak penyewa yang percaya bahwa situasi ekonomi mereka telah membaik dibandingkan musim panas lalu, Profil juga menemukan bahwa biaya semakin mendorong keputusan sewa.” Ya, benar, orang memilih rumah sewa karena lebih terjangkau. Dan lebih banyak perumahan di Cincinnati akan membuatnya lebih murah juga.

Dan yang terakhir namun tidak kalah pentingnya, tidak ada dalam proposal Keating yang berpengaruh pada zona keluarga tunggal yang ada. Mengapa mereka begitu marah? Jelas bagi orang luar mana pun; ketika perumahan langka dan mahal, hal itu menghasilkan transfer uang dari kantong orang miskin dalam bentuk sewa yang lebih tinggi ke rumah keluarga tunggal yang bernilai lebih tinggi. Tetangga yang marah tampaknya menentang perubahan di tempat yang tidak mereka tinggali karena hal itu membantu nilai rumah mereka. Kelangkaan perumahan membantu pemilik saat ini mendapatkan nilai investasi.

Berita buruknya adalah bahwa peningkatan sederhana kepadatan di zona yang sudah padat diremukkan oleh tetangga keluarga tunggal yang marah di Cincinnati. Ini tidak berbeda dengan kebiadaban yang dilakukan oleh Dewan Kota Seattle tahun lalu, mengurangi kepadatan di daerah yang sudah dikategorikan untuk kepadatan. “Kemenangan” bagi tetangga ini akan mendorong mereka untuk melakukan hal ini juga. Namun, kabar baiknya adalah bahwa belum terlambat bagi Cincinnati untuk belajar dari kesalahan Seattle dan tetap melakukan perubahan. Jika dewan kota di Cincinnati tidak mempelajari pelajaran ini, mereka mengirim orang-orang dengan sedikit uang untuk dibelanjakan, kebanyakan penyewa, menghadapi kenaikan harga di tahun-tahun mendatang.