Penjualan real estat Kohl di atas meja setelah pembicaraan kesepakatan berantakan

Kohl's mungkin tidak akan menjual bisnisnya. Tapi sekarang ingin menjual sebagian dari real estatnya, membalikkannya sikap sebelumnya.

Pengecer pada hari Jumat mengumumkan telah menghentikan pembicaraan kesepakatan dengan pemilik The Vitamin Shoppe Grup Waralaba, membenarkan laporan CNBC mulai Kamis malam. Sebaliknya, Kohl's mengatakan, akan terus beroperasi sebagai perusahaan publik yang berdiri sendiri.

Kohl's selama berbulan-bulan telah ditekan oleh perusahaan aktivis termasuk Macellum Advisors untuk mempertimbangkan penjualan perusahaan, sebagian besar untuk membuka nilai yang terikat di real estat Kohl.

Macellum berpendapat bahwa Kohl's harus menjual sebagian dari real estatnya dan menyewakannya kembali sebagai cara untuk membuka modal, terutama selama masa-masa sulit. Kohl, bagaimanapun, telah resisten terhadap apa yang disebut transaksi penjualan sewa kembali, setidaknya dalam skala besar.

Perusahaan itu menyelesaikan kesepakatan penjualan-sewa kembali kecil sebelumnya dalam pandemi Covid, menurut Peter Boneparth, ketua dewan Kohl. Ini mengakui keuntungan sebesar $ 127 juta dengan menjual dan menyewakan kembali pusat pemenuhan dan distribusi e-commerce San Bernardino.

Namun, pada hari Jumat, Kohl secara eksplisit mencatat dalam siaran persnya bahwa dewannya saat ini sedang mengevaluasi kembali cara pengecer dapat memonetisasi real estatnya. Grup Waralaba telah merencanakan untuk membiayai sebagian dari akuisisi Kohl dengan menjual sebagian real estat Kohl kepada pihak lain dan kemudian menyewakannya kembali. Ini mungkin memberi Kohl gagasan tentang nilai seperti apa yang dapat diambil untuk toko batu bata dan mortir dan pusat distribusi yang dimilikinya.

“Sekarang Anda memiliki lingkungan di mana pembiayaan telah berubah begitu banyak sehingga mungkin lebih menarik untuk menggunakan real estat sebagai kendaraan monetisasi,” kata Boneparth kepada CNBC dalam sebuah wawancara telepon.

“Ketika Anda menggabungkannya dengan apa yang kami pikirkan tentang tingkat stok, itu menjadi latihan yang jauh berbeda dari lingkungan pembiayaan sebelumnya,” jelasnya. "Bukan rahasia lagi bahwa Kohl's memiliki aset yang sangat besar di neraca: Real estat."

Pada 29 Januari, Kohl memiliki 410 lokasi, menyewakan 517 lainnya dan mengoperasikan sewa tanah di 238 tokonya. Semua real estat yang dimilikinya bernilai sedikit lebih dari $8 miliar pada waktu itu, menurut pengarsipan tahunan.

Pendukung kesepakatan jual-sewa kembali berpendapat ini adalah cara yang nyaman bagi perusahaan untuk menghasilkan dana untuk pertumbuhan di masa depan, selama ada pembeli untuk real estat. Tapi itu juga membuat penjual harus memenuhi kewajiban sewa karena mereka akan menyewa properti yang baru saja mereka jual.

Sewa tersebut bisa menjadi jauh lebih sulit untuk diputuskan dan harga sewa dapat berfluktuasi di seluruh pasar. Kohl's mengatakan dalam pengajuan tahunannya bahwa sewa toko tipikal memiliki jangka waktu awal 20 hingga 25 tahun, dengan empat hingga delapan opsi perpanjangan lima tahun.

Pada tahun 2020, Big Lot mencapai kesepakatan dengan perusahaan real estate ekuitas swasta Oak Street untuk mengumpulkan $ 725 juta dari menjual empat pusat distribusi milik perusahaan dan menyewakannya kembali. Ini memberi pengecer kotak besar likuiditas tambahan selama dekat permulaan Pandemi Covid-19.

Juga di 2020, Bed Bath & Beyond selesai transaksi jual-sewa kembali dengan Oak Street, di mana ia menjual sekitar 2.1 juta kaki persegi real estat komersial dan menghasilkan $250 juta. Mark Tritton, CEO Bed Bath pada saat itu, menyebut kesepakatan itu sebagai langkah untuk meningkatkan modal untuk diinvestasikan kembali dalam bisnis. Namun, sekarang, Bed Bath menghadapi krisis keuangan lainnya karena penurunan penjualan dan Tritton digulingkan dari perannya awal pekan ini.

Oak Street telah merencanakan untuk menawarkan pembiayaan kepada Grup Waralaba dalam kesepakatan Kohl, CNBC melaporkan sebelumnya, menurut seseorang yang akrab dengan diskusi tersebut. Seorang perwakilan dari Oak Street tidak menanggapi permintaan komentar CNBC.

Kohl's pada hari Jumat menegaskan kembali rencananya untuk melakukan pembelian kembali saham yang dipercepat senilai $500 juta akhir tahun ini. Ini mengurangi panduan pendapatannya untuk kuartal kedua fiskal, mengutip pelemahan permintaan konsumen baru-baru ini di tengah inflasi yang tinggi selama beberapa dekade.

“Jelas konsumen berada di bawah tekanan yang lebih besar hari ini,” kata CEO Kohl Michelle Gass kepada CNBC dalam sebuah wawancara telepon. “Kami tidak kebal terhadap itu … tetapi Kohl mewakili nilai. Dan pada saat-saat seperti ini, lebih penting dari sebelumnya untuk memperkuat pesan itu.”

Dia menambahkan bahwa kemitraan Kohl dengan Amazon dan Sephora tetap di tempatnya dan menjadi bagian dari strategi jangka panjang perusahaan untuk memenangkan pelanggan baru.

“Kesimpulan proses dewan benar-benar jawaban yang tepat,” katanya.

Saham Kohl turun lebih dari 20% pada hari Jumat mencapai level terendah 52-minggu. Saham Franchise Group baru-baru ini turun sekitar 9%, juga menyentuh level terendah 52-minggu.

Macellum tidak menanggapi permintaan komentar CNBC.