Tantangan Hukum Dapat Membantu Mengubah Narasi Perumahan

Kegagalan terbesar pendidikan Amerika adalah cara kita mengajari diri kita sendiri tentang hak. Gagasan bahwa hak-hak yang kita nikmati – kebebasan beragama, berbicara, dll. – didirikan oleh revolusi kita melawan raja tirani di Inggris adalah salah. Sebaliknya, hak-hak kami datang kepada kami melalui proses evolusi yang panjang. Pedagogi dan propaganda yang malas telah menyebabkan perpecahan dan kebijakan yang buruk, termasuk kebijakan yang berdampak pada perumahan. Tidak ada hak untuk tempat tinggal. Tetapi ada hak yang mapan untuk milik pribadi. Mari kita lihat hak itu dan tantangan hukum kontrol sewa di New York, CHIP, RSA, dkk. v. Kota New York, dkk. (2d Lingkar), berdasarkan hak itu dan bagaimana tantangan itu membantu mengubah narasi perumahan.

Kisah hak di Amerika tidak dimulai di Philadelphia pada tahun 1776 tetapi di tempat yang disebut Runnymede, Inggris pada tahun 1215. Di sanalah berbagai baron dan raja-raja Kerajaan Inggris lainnya memaksa Raja John untuk menandatangani sebuah dokumen yang kemudian dikenal sebagai Magna Carta. Dokumen diabadikan untuk pertama kalinya secara tertulis gagasan bahwa cabang eksekutif pemerintah (maaf atas anakronismenya) dipaksa untuk menyerah pada apa yang sama dengan parlemen pertama. Meskipun tidak dipilih, para baron dan raja menuntut agar sebelum orang-orang di kerajaan dirampas kebebasannya, termasuk properti mereka, harus ada semacam proses.

Peristiwa penting ini tidak menyelesaikan masalah. Tidak sampai 17^th abad dan perang saudara lain di Inggris (mereka memiliki beberapa) bahwa masalah ini muncul lagi, kali ini dengan kekerasan. Raja Charles mengguncang orang-orang di pedesaan dan kota-kota untuk membayar perang di Eropa. DPR, yang sekarang menjadi lembaga yang lebih kuat, sudah cukup. Mereka dikeluarkan pada tahun 1628 disebut petisi hak. Di sana, mereka memanggil Magna Carta, meminta Raja untuk menghentikan upaya agresifnya untuk merebut dan menduduki properti orang.

“'The Great Charter of the Liberties of England,' dinyatakan dan diberlakukan, Bahwa tidak ada seorang Freeman yang dapat diambil atau dipenjarakan atau dirampas hak milik atau kebebasannya, atau kebiasaan bebasnya, atau dilarang atau diasingkan, atau dengan cara apa pun dihancurkan, tetapi oleh penilaian yang sah dari rekan-rekannya, atau oleh hukum negara.”

Kata itu, disesatkan, adalah contoh dari Kata-kata Anglo-Norman dalam terminologi hukum kita. Ini berarti merampas atau lebih efisien, mengambil properti. Itu akan menjadi 14 tahun lagi berdebat sebelum perang terbuka pecah antara Parlemen dan Raja, perang yang mengakibatkan penggulingan dan eksekusi. Hal ini mempengaruhi para pendiri Amerika Serikat, karena mereka melihat penyelesaian akhir dan penegakan hak-hak dasar di Magna Carta sebagai kontrak sosial yang dilanggar oleh pemerintah Inggris, sebuah pelanggaran yang membenarkan pemutusan hubungan dengan Inggris.

Alasan mengapa hal ini penting hari ini adalah bahwa Permohonan Hak diakui sebagai salah satu dasar dari Amandemen Kelima dalam Bill of Rights kami, amandemen yang tampaknya menyatukan masalah peradilan pidana dan perdata (referensi penting pada Konstitusi adalah konstitusi pendiri, ringkasan yang sangat baik dari dokumen dan gagasan yang mendukung Konstitusi).

“Tidak seorang pun akan dimintai pertanggungjawaban atas suatu kejahatan besar, atau kejahatan yang terkenal, kecuali atas suatu pernyataan atau dakwaan dari dewan juri, kecuali dalam kasus-kasus yang timbul di angkatan darat atau angkatan laut, atau dalam milisi, ketika dalam pelayanan yang sebenarnya pada waktunya. perang atau bahaya publik; juga tidak seorang pun akan dikenakan pelanggaran yang sama untuk dua kali dalam bahaya hidup atau anggota badan; juga tidak boleh dipaksa dalam kasus pidana apa pun untuk menjadi saksi terhadap dirinya sendiri, atau dirampas kehidupan, kebebasan, atau propertinya, tanpa proses hukum yang semestinya; juga tidak boleh milik pribadi diambil untuk kepentingan umum, tanpa kompensasi yang adil.”

Tetapi para penulis Konstitusi kita tidak melihat perbedaan antara perselisihan pidana yang dapat menghilangkan “kehidupan dan anggota tubuh” seseorang dan perselisihan perdata yang dapat menghilangkan “kehidupan, kebebasan, atau properti” seseorang. Bagi mereka, dalam 18^th Dalam konteks abad ini, tindakan pemerintah untuk mengambil semua ini memerlukan “proses hukum yang wajar”, ​​dan dalam kasus kepemilikan pribadi, “kompensasi yang adil”. Konstitusi Amerika mengagungkan prinsip-prinsip kuno hukum Inggris, yang diperjuangkan selama berabad-abad, sebagai hak kesulungan bagi orang Amerika. Mengambil milik seseorang memiliki gravitasi yang sama dengan mengambil nyawa atau anggota tubuhnya.

Sejarah itu penting. Ketika saya menyebutkan bahwa kebijakan perumahan sedang ditantang berdasarkan Amandemen Kelima, saya kadang-kadang ditanya, "Apa hubungannya 'mengambil yang Kelima' dengan perumahan?" Orang tidak tahu tentang paruh terakhir amandemen. Dan istilah, "hak milik pribadi," telah menjadi sinonim dalam budaya dominan dengan peternak dengan senjata berebut hektar tanah kosong dengan Pemerintah Federal. Yang benar adalah bahwa gagasan bahwa milik pribadi seseorang terikat bersama dengan hal-hal lain yang kita anggap sebagai hak seperti berbicara telah hilang.

Saat ini, kita memiliki orang-orang yang mengklaim bahwa “perumahan adalah hak asasi manusia.” Tetapi mengatakan itu tidak membuatnya begitu. Pada saat yang sama, kita tahu bahwa milik pribadi benar-benar merupakan hak Konstitusional yang mapan. Namun tantangan hukum seperti yang terjadi di New York sedang berjuang untuk mendapatkan pengadilan untuk menerapkan apa yang seharusnya menjadi standar yang jelas untuk upaya pemerintah daerah untuk mengontrol bagaimana orang menggunakan properti pribadi mereka, khususnya ketika mereka menyewakan properti kepada orang lain. Kasus yang diajukan oleh Program Peningkatan Perumahan Masyarakat (CHIP) sederhana. Dari ringkasan kasus mereka:

“Selama lima puluh tahun, New York City telah mendeklarasikan pasar perumahan sewa berada dalam keadaan “darurat” abadi untuk membenarkan rezim hukum yang memaksa sekelompok kecil pemilik properti untuk mensubsidi perumahan untuk populasi penyewa individu yang dipilih secara acak. . Pemilik properti tersebut telah kehilangan semua hak yang berarti sehubungan dengan properti mereka, termasuk hak untuk mengecualikan orang lain dari properti tersebut; untuk menempati, memiliki atau menggunakan properti; dan untuk bebas membuang properti.”

Saya tidak pernah menyukai tantangan semacam ini karena mereka terdengar tidak berperasaan, memainkan sentimentalitas logika kerumunan "perumahan adalah hak asasi manusia"; kebutuhan orang akan perumahan mengalahkan hak mapan orang lain atas properti mereka sendiri. Kedengarannya welas asih, dan sering laku, tapi sebenarnya tidak welas asih sama sekali. Kebijakan seperti pengendalian sewa telah lama dipahami membuat masalah perumahan menjadi lebih buruk bagi orang-orang dengan uang lebih sedikit, bukan lebih baik (baca pandangan saya yang lebih panjang tentang pengendalian sewa, Bagaimana Kontrol Sewa Membuat Perumahan Kurang Terjangkau).

Saya tidak akan memberikan pukulan demi pukulan CHIP, RSA, dkk. v. Kota New York, dkk. (2d Sir.) tetapi sementara saya skeptis terhadap manfaat jangka pendek dan menengah dari kasus-kasus ini (lihat posting saya Tantangan Hukum Terhadap Larangan Penggusuran: Dan Keadilan Untuk Semua?), saya pikir mereka penting. Bangunan hukum dalam sistem kami adalah preseden, dibangun di atas undang-undang yang disahkan oleh legislatif, dilaksanakan oleh eksekutif, dan diajukan ke pengadilan di pengadilan kami. Untuk waktu yang lama, terlepas dari bahasa sederhana dari Amandemen Kelima, pengadilan telah memberikan penghormatan yang luas dan mendalam kepada pemerintah daerah ketika mengatur real estat, terutama melalui undang-undang zonasi dan tuan tanah penyewa.

Kasus seperti CHIP pada dasarnya mencoba membuat undang-undang baru, yaitu mengubah preseden. Simak pembahasannya di halaman 12 dalam transkrip argumen lisan dalam banding antara hakim terbaru dalam kasus ini dan Andrew Pincus yang adalah pengacara utama dalam kasus tersebut.

"PAK. PINCUS: Pada klaim pengambilan fisik, yang sedang kita bicarakan sekarang, kami mencari pernyataan bahwa kewajiban itu — bahwa ketika pemilik properti ingin memindahkan properti dari pasar sewa tempat tinggal, untuk dihancurkan, untuk direnovasi, untuk gunakan untuk tujuan lain, bahwa kewajiban yang dia tawarkan pembaruan adalah inkonstitusional dan —

PENGADILAN : Tn. Pincus.

PAK. PINCUS: — (tidak terlihat) —

PENGADILAN : Tn. Pincus.

PENGADILAN: Ya. Jadi -

PENGADILAN: (Tidak terlihat) —

PENGADILAN: — apakah yang Anda minta kami lakukan untuk menyatakan rezim ini inkonstitusional?

PAK. PINKUS: Ya.”

Pincus telah memperkenalkan kasus lain, Cedar Point Pembibitan Et al. v. Hassid dkk., sebuah kasus di mana Mahkamah Agung memutuskan bahwa merupakan pelanggaran hak milik bahwa negara bagian California mengizinkan penyelenggara serikat pekerja untuk menempati pertanian milik pribadi untuk mengatur pekerja. Hakim dalam kasus CHIP skeptis, memberi tahu Pincus, "Saya melihat pengambilannya sangat berbeda dalam keadaan ini dan sebenarnya sebagai Cedar Point tidak benar-benar mengendalikan sama sekali (halaman 8)."

Baru setelah diskusi lebih lanjut, hakim tampaknya akhirnya mulai membuat koneksi. Ini adalah proses yang lambat dan menyakitkan untuk ditonton. Itu Cedar Point kasus menandai pergeseran: “Pengadilan telah menyatakan bahwa perampasan fisik adalah pengambilan apakah itu permanen atau sementara; jangka waktu perampasan hanya bergantung pada jumlah kompensasi yang harus dibayar.” Tapi Pincus harus menghubungkan titik-titik dari kasus itu, satu tentang pertanian dan serikat pekerja, dengan gagasan penyewa berhak entah bagaimana untuk tinggal di apartemen mereka selamanya, apakah mereka membayar atau tidak dan apakah pemiliknya ingin mengubah penggunaan atau mengubah penyewa.

Saya tidak berubah pikiran: penggunaan sumber daya yang terbaik dan terpenting saat ini adalah meneliti opini publik untuk memahami mengapa orang berpikir apa yang mereka lakukan tentang perumahan sewa dan perumahan secara umum. Mengapa orang berpikir dan percaya bahwa perumahan sewa entah bagaimana berbeda dari bisnis swasta lainnya? Bagaimana kita mengubah pandangan itu sehingga didasarkan pada kenyataan bahwa perumahan adalah bisnis marjinal seperti bisnis lain yang berusaha menghasilkan pendapatan yang memenuhi atau melebihi biaya? Saya katakan di posting tentang tantangan hukum di atas itu,

“Bangunan apartemen lokal – baik yang besar dari kaca atau baja atau bata kecil fourplex – adalah bisnis yang melayani masyarakat lokal seperti toko kelontong atau bar pojok; dan seperti bisnis-bisnis itu, perumahan sewa berisiko dan beroperasi dengan margin. Tidak ada tuntutan hukum, bahkan yang dengan vonis yang mendebarkan dan memuaskan, dapat melakukan kerja keras untuk mengubah cerita tentang perumahan.”

Namun, pekerjaan yang lambat dan teliti yang dilakukan Mr. Pincus dan rekan-rekannya di seluruh negeri bahkan dalam tantangan hukum yang bernasib buruk dan bahkan disalahpahami adalah tetesan, tetesan, tetesan air yang diperlukan dan penting untuk menghancurkan batu 100 tahun. keputusan hukum yang mendukung gerakan politik yang sewenang-wenang dan berubah-ubah untuk membatasi dan mengontrol properti sewaan dengan cara yang merugikan pemilik, penghuni, dan lebih luas lagi seluruh pasar perumahan. Tapi kita kehabisan waktu. Saya telah memperkirakan akhir dari sebagian besar persewaan pribadi pada akhir dekade ini. Tetesan lambat argumen hukum mungkin menjadi lebih seperti semburan air bertekanan tinggi jika kita berinvestasi dalam mengubah pikiran publik pada saat yang sama dengan mengubah kerangka hukum.