Mari Deklarasikan Kemerdekaan Kita — Dari Zonasi

Hari ini adalah hari di mana orang Amerika biasanya menganggap "ulang tahun" negara kita, hari di mana kita secara resmi mendeklarasikan kemerdekaan dari Inggris. Orang bisa berargumen bahwa hari-hari lain akan lebih tepat, seperti ratifikasi terakhir dari Konstitusi tertulis kita pada 21 Juni 1788, atau bahkan pembakaran kapal Gaspee oleh sekelompok penghindar pajak Amerika pada tanggal 9 Juni 1722. Tapi 4 Juli sekarang dikuduskan dalam agama sipil kita sebagai hari, dan juga merupakan hari yang baik bagi orang Amerika untuk mempertimbangkan untuk mendeklarasikan kemerdekaan mereka dari rezim lain yang menindas, penggunaan zonasi untuk mengelola dan mengontrol penggunaan tanah di kota-kota Amerika.

Liburan 4 Juli unik karena tidak merayakan pertempuran atau seseorang tetapi sebuah dokumen, Deklarasi Kemerdekaan, yang fokus utamanya adalah menghilangkan campur tangan pemerintah yang jauh dalam kehidupan sehari-hari. Bagi orang-orang di sebelah kiri, dokumen itu tentang hak-hak universal, dan di sebelah kanan, biasanya, perayaan hak-hak individu. Tentu saja, keduanya hadir dalam dokumen. Zonasi menyoroti konflik antara kebutuhan pemerintah untuk melindungi masyarakat dengan aturan yang adil dan dapat diprediksi yang tidak melanggar hak, dan perasaan kuat yang kami peroleh dari dokumen bahwa menjadi orang Amerika adalah tentang melakukan apa pun yang diinginkan selama tidak tidak menyakiti orang lain. Apa itu zonasi dan dari mana zonasi itu berasal? Dan apakah menyingkirkannya berarti membuka barat liar libertarian yang bisa berbahaya?

Kelahiran, Pertumbuhan, dan Masa Tua Zonasi

Euclid, Ohio adalah pinggiran kota Cleveland yang sebagian besar merupakan pertanian pada awal 19^th abad, dan sebagai kota mulai tumbuh itu menarik minat dari investor kereta api. Kota Euclid khawatir akan dibanjiri oleh spekulan dan pembangunan baru oleh rel kereta api, sehingga dibuat peraturan untuk membatasi pengembangan tanah milik Perusahaan Real Estat Ambler. Ambler digugat, dan pertempuran hukum yang dihasilkan dan keputusan Mahkamah Agung, Desa Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), membentuk dasar hukum zonasi lokal saat ini. Ini membuka pintu bagi kota-kota di seluruh negeri untuk menerapkan apa yang sekarang kita sebut Zonasi Euclidian, sebuah rezim aturan dan regulasi yang memisahkan penggunaan secara geografis ke dalam zona; perumahan di sini, ritel di sana, dan berbagai kegunaan di daerah itu di sana.

Pada saat itu, pemisahan ini sangat masuk akal, menjaga, seperti ungkapan, "babi keluar dari ruang tamu." Tak seorang pun ingin tinggal di rumah yang bersebelahan dengan pabrik yang menyemburkan asap atau pabrik rendering. Memisahkan penggunaan adalah cara menggunakan jarak untuk mengurangi risiko kesehatan atau memperburuk berbagai penggunaan dari penggunaan lain, terutama perumahan. Namun, selama bertahun-tahun, untuk mempertahankan sistem ini jalan harus dibangun. Dan hasilnya adalah pinggiran kota, dengan tempat tinggal yang terletak bermil-mil jauhnya dari konsentrasi area ritel, komersial, dan rekreasi. Jalan mahal dan segera menjadi tersumbat karena populasi tumbuh.

Saya sudah menelepon zonasi ke 20^th solusi abad untuk 19^th masalah abad, karena di dunia sekarang ini kita memiliki model pembangunan yang telah menjadi umum dan mendorong penggunaan bersama sedemikian rupa sehingga orang dapat tinggal, bekerja, berbelanja, dan pergi ke taman semua dalam jarak berjalan kaki. Pilihan angkutan umum dan pribadi (seperti LyftLyft
, UberUBER
dll) telah berkembang biak. Orang-orang di kota sekarang sering mendapatkan apa yang mereka butuhkan tanpa perjalanan panjang dengan mobil. Keuntungan dari lebih banyak orang yang tinggal berdekatan adalah membutuhkan lebih sedikit lahan, dan itu berarti perumahan lebih terjangkau dan tidak terlalu langka dibandingkan jika dibangun di atas lahan yang luas dan tersebar.

Juga, perjanjian redlining dan rasis di Amerika pasca perang berarti bahwa zona akhirnya memisahkan tidak hanya penggunaan, tetapi orang-orang, mencegah keluarga kulit hitam mendapatkan pembiayaan dan perumahan di daerah yang didominasi kulit putih. Ini bukan karena tipologi – bungalow tidak rasis, orang-orang – tetapi karena zona memudahkan untuk menjaga jarak atau orang yang tidak mereka inginkan. Zonasi memfasilitasi rasisme.

Bukankah Tanpa Zonasi Berarti Tanpa Aturan?

Tidak. Mari kita lempar jaring kita ke dalam air dan menangkap contoh beberapa kode zonasi dan contoh beberapa kode bangunan dan lihat perbedaannya.

Pertama, inilah sampel acak dari Kode zona Seattle seperti:

"C. Penggunaan perumahan di permukaan jalan

1. Di semua zona NC dan C, penggunaan perumahan dapat menempati, secara agregat, tidak lebih dari 20 persen dari fasad yang menghadap ke jalan tingkat jalan dalam keadaan atau lokasi berikut:

sebuah. Di zona khusus pejalan kaki, menghadap jalan pejalan kaki utama yang ditunjuk; atau

b. Di semua zona NC dan C1 di dalam Bitter Lake Village Hub Urban Village, kecuali banyak yang berbatasan dengan Linden Avenue North, di utara North 135th Street; atau

c. Dalam zona yang memiliki batas ketinggian 85 kaki atau lebih tinggi, kecuali sebagaimana ditentukan dalam sub-bagian 23.47A.005.C.2; atau

d. Dalam zona NC1, kecuali sebagaimana ditentukan dalam sub-bagian 23.47A.005.C.2; atau

e. Di semua zona NC dan C1 dalam Distrik Pelapisan Gerbang Utara, kecuali sebagaimana ditentukan dalam Bagian 23.71.044; atau

f. Di semua zona NC dan C1 dalam area yang ditunjukkan pada Peta A sampai D untuk 23.47A.005 di akhir Bab 23.47A ini saat menghadap jalan arteri.”

Sekarang di sini adalah contoh dari Kode gedung Seattle:

“Pemisahan dari Peralatan Tegangan Tinggi. Bila sakelar, pemutus, atau perlengkapan lain yang beroperasi pada 1000 volt, nominal, atau kurang dipasang di lemari besi, ruangan, atau selungkup di mana terdapat bagian aktif yang terbuka atau perkawatan terbuka yang beroperasi lebih dari 1000 volt, nominal, perlengkapan tegangan tinggi harus dipisahkan secara efektif dari ruang yang ditempati oleh peralatan bertegangan rendah dengan partisi, pagar, atau layar yang sesuai.”

Ini sebenarnya bagian dari detail kode bangunan, kode listrik. Anda dapat melihat bahwa zonasi menjadi sangat rewel tentang rasio penggunaan terhadap permukaan jalan, berapa banyak yang berbatasan satu sama lain, tinggi, dan bagaimana bangunan berhubungan dengan penggunaan lain seperti jalan. Kode listrik adalah tentang keselamatan dan jauh lebih mudah. Seseorang yang tahu tentang listrik dan membangun perumahan mungkin akan berdebat dengan kode ini, tetapi tidak diragukan lagi bahwa setiap orang menginginkan beberapa aturan dasar yang memastikan sebuah bangunan tidak dibangun dengan peralatan listrik yang berbahaya. Tetapi mengapa khawatir tentang ketinggian bangunan atau persentase fasad yang menghadap ke trotoar?

Yang benar adalah bahwa hampir semuanya adalah kode zonasi yang dapat dihilangkan dan tidak memiliki efek pada keamanan perumahan baru dan akan membuatnya lebih mudah untuk dibangun. Memenuhi kerasnya kode bangunan dan berbagai persyaratannya, tetapi bayangkan melihat kode zonasi itu dan mencoba mencari tahu (dengan semua referensi ke bagian kode lainnya) apa sebenarnya yang dapat dibangun dan batasan apa yang mungkin dimiliki aturan tentang layak huni dan ruang yang dapat digunakan. Kode zonasi hampir tidak berkontribusi apa-apa untuk perumahan bagi orang-orang yang tinggal di dalamnya, tetapi hanya menetapkan dan berpatroli dengan standar yang sewenang-wenang untuk orang lain yang mungkin tinggal di ujung jalan.

Deklarasi Kemerdekaan dari Zonasi

Jefferson menulis dalam Deklarasi bahwa, "semua pengalaman telah menunjukkan, bahwa umat manusia lebih cenderung menderita, sementara kejahatan lebih menderita, daripada membenarkan diri mereka sendiri dengan menghapuskan bentuk-bentuk yang mereka terbiasa." Anehnya, pembangun dan pengembang tidak harus membenci kode zona karena mereka mengetahuinya dan itu bisa ditebak. Bank dan pemberi pinjaman seperti bergantung padanya juga. Dan tetangga yang marah khawatir tentang kesetaraan di rumah keluarga tunggal mereka bergantung padanya untuk mengganggu perkembangan baru, memperlambatnya, dan mungkin menghentikannya.

Seperti yang telah saya tunjukkan, ada beberapa contoh yang lebih baik dari "pemerintah sewenang-wenang" yang ditentang oleh orang-orang yang berkumpul di Philadelphia daripada kode zonasi. Padat, referensi diri, dan pertambahan hal-hal yang tidak diinginkan orang daripada apa yang mereka cita-citakan, undang-undang zonasi mempromosikan status quo dan meredam inovasi. Dan mereka mahal untuk diikuti, membutuhkan tinjauan, nasihat hukum, dan banyak lapisan perizinan dan kerumitan. Semua ini ditanggung oleh penyewa dan orang-orang yang berusaha mencari rumah baru yang melihatnya tercermin dari harga rumah mereka.

Tetapi telah terjadi "kereta api panjang pelanggaran dan perampasan, mengejar Objek yang selalu sama" dengan kode zonasi, secara khusus mempertahankan hak dan hak istimewa dari "kita sampai di sini dulu" daripada "kita ingin tinggal di sini juga." Mengakhiri segregasi penggunaan dalam kode zona juga akan mengakhiri segregasi orang, memperluas kesempatan baik bagi orang yang ingin membangun perumahan maupun mereka yang ingin tinggal di dalamnya.

Penghapusan zonasi tidak akan mengakibatkan hilangnya keamanan atau pilihan orang untuk memilih dengan kaki dan uang mereka untuk apa yang mereka suka dan melawan apa yang tidak mereka sukai. Mungkin beberapa bangunan jelek mungkin terjadi; tetapi jika tidak ada yang menyukai bangunan itu, harganya akan murah. Dan beberapa hal yang sangat menakjubkan akan mungkin terjadi, dan kita dapat memiliki pengembangan yang akan menciptakan keindahan dan kegunaan bukan terlepas dari aturannya, tetapi karena tidak ada aturannya.