Mencari opsi investasi baru? Inilah yang perlu diketahui tentang real estat di luar kepemilikan rumah

Banyak orang Amerika begitu terpikat dengan kepemilikan rumah sehingga mereka mungkin lupa bahwa ada pilihan investasi real estat lainnya – mungkin yang lebih baik.

Memiliki rumah memberikan perlindungan, potensi apresiasi, pengurangan pajak, dan manfaat lainnya. Pilihan real estat lainnya memperluas sebagian besar dari itu, kecuali bahwa mereka tidak menyediakan atap di atas kepala Anda.

Properti sewaan adalah salah satu kemungkinan, begitu pula REIT atau perwalian investasi real estat, bersama dengan dana real estat. Diversifikasi, potensi keuntungan, dan manfaat lain tersedia dengan pilihan ini, meskipun spesifikasinya bervariasi.

Kepemilikan rumah bisa menjadi pilihan yang tepat, tetapi dengan tingkat suku bunga yang tinggi dan banyak nilai properti yang naik tajam, itu adalah pilihan yang tidak terjangkau dan bahkan mengkhawatirkan bagi beberapa pembeli potensial, kata Jeremy Pagan, seorang analis real estat di peneliti Morningstar.com. “Mencelupkan kaki Anda ke dalam air kepemilikan rumah bisa menakutkan,” katanya.

Berpikir untuk menyewa rumah keluarga tunggal?: Ini adalah 10 pasar dengan pertumbuhan tercepat

ChatGPT mengambil alih real estat: Agen mengatakan AI bisa menjadi pengubah permainan di industri

NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, menggambarkan rumah yang ditempati pemilik lebih sebagai barang konsumsi daripada investasi karena tempat tinggal ini tidak menghasilkan pendapatan namun mengharuskan pemilik untuk memenuhi banyak biaya berkelanjutan. Tidak semua orang setuju sepenuhnya dengan deskripsi itu, tetapi properti sewaan, REIT, dan dana real estat jelas merupakan investasi. Berikut perbandingannya:

Waktu, tenaga dan kontrol

Jika Anda tidak keberatan mengotori tangan, memiliki rumah sewaan secara langsung bisa menjadi cara yang baik. Bukan berarti Anda benar-benar perlu membuka toilet yang tersumbat atau mengecat dinding yang lecet, tetapi Anda setidaknya harus bisa mengawasi pekerja yang melakukan tugas-tugas itu. Kecuali jika Anda mempekerjakan seorang manajer properti, Anda juga harus berurusan dengan penyewa, mulai dari menangani aplikasi sewa hingga mengumpulkan uang sewa.

REIT adalah perusahaan yang mengelola portofolio properti mereka sendiri. REIT berdagang di pasar saham, jadi siapa pun yang membeli saham tidak perlu terlibat dalam proses manajemen properti. Dana real estat semakin jauh dihapus dari semua itu dan malah membeli saham REIT bersama dengan saham pembangun rumah, perusahaan konstruksi, dan sebagainya.

Kisah berlanjut

A studi baru yang ditulis oleh Pagan di Morningstar menyarankan properti sewa bisa menjadi pilihan yang baik untuk pensiunan, beberapa wiraswasta dan lainnya dengan waktu, keahlian dan kemauan untuk mengawasi properti secara langsung. Sebaliknya, profesional yang sibuk mungkin menyukai REIT atau dana, yang membutuhkan lebih sedikit pengawasan.

Risiko dan diversifikasi

Memiliki satu rumah sewa memberikan sedikit diversifikasi, karena Anda memiliki satu jenis properti di satu lokasi geografis. Anda dapat mengembangkannya dengan memiliki banyak persewaan, sebaiknya tersebar di berbagai area. Manfaat pengurangan risiko dari diversifikasi meningkat pesat melalui REIT dan dana real estat.

Namun, meskipun satu REIT mungkin memiliki ratusan properti, mereka seringkali terkonsentrasi pada satu industri, apakah itu kompleks apartemen, gedung perkantoran, kawasan industri, rumah sakit, atau apa pun. Dengan demikian, REIT tidak akan memiliki diversifikasi sebanyak dana real estat dengan saham di berbagai jenis bisnis. Beberapa dana real estat bahkan mengglobal dengan investasi di negara asing.

Banyak REIT telah menghasilkan pengembalian dalam jangka panjang yang cocok atau melebihi pasar saham yang luas, tetapi kadang-kadang mereka juga terpukul, seperti yang terjadi pada tahun 2022 di tengah kenaikan suku bunga. Misalnya, REIT yang memiliki properti industri, perumahan, dan penyimpanan mandiri semuanya turun rata-rata lebih dari 25% untuk tahun ini, menurut NAREIT. REIT kantor bahkan lebih menderita, dengan kerugian rata-rata hampir 38%, karena tren kerja-dari-rumah mengosongkan banyak gedung.

Manfaat pajak dari investasi real estat

Perpajakan real estat adalah topik yang rumit dan properti sewaan diperlakukan sangat berbeda dari REIT dan dana real estat.

Dengan properti sewaan, pemilik dapat mengurangi berbagai biaya termasuk perbaikan, pajak properti, bunga hipotek, asuransi, biaya manajemen, penyusutan, dan biaya perjalanan ke dan dari properti. Jika pendapatan sewa melebihi biaya Anda, Anda membayar pajak atas selisihnya. Saat Anda menjual properti, Anda akan menghadapi pajak atas keuntungan apa pun, dan penyusutan yang diambil selama bertahun-tahun harus diambil kembali, yang berarti pajak akan berlaku atas jumlah tersebut. Internal Revenue Service menjelaskan banyak rincian pajak properti sewaan di Publikasi IRS 527.

Apakah pasar perumahan pulih?: Inilah mengapa pembangun rumah merasakan 'optimisme yang hati-hati'

Di mana harga rumah AS akan turun pada tahun 2023 ?: Dan di mana harga rumah akan semakin mahal?

Sebagai investor di REIT atau dana real estat, Anda tidak akan berurusan dengan semua itu. Sebaliknya, keterlibatan pajak Anda akan terlihat serupa dengan saham lain atau reksa dana atau dana yang diperdagangkan di bursa, karena Anda akan menghadapi pajak atas dividen plus keuntungan jika Anda menjual dengan untung. Salah satu fitur penting dari REIT adalah mereka diharuskan membayar hampir semua pendapatan bersih mereka kepada pemegang saham. Dividen dengan demikian cenderung besar dan kuat, yang bisa diterima, terutama jika Anda berada di golongan pajak rendah.

Jika Anda memiliki REIT atau dana real estat dalam Rekening Pensiun Perorangan atau paket 401(k) tempat kerja, pajak ditangguhkan atas setiap dividen yang diinvestasikan kembali. Tetapi ketika Anda akhirnya menarik uang, pajak berlaku. Sebagaimana dicatat, REIT diperdagangkan di pasar saham, dan diperlakukan seperti kebanyakan sekuritas lainnya dari sudut pandang pajak.

Kebutuhan uang tunai dan pinjaman

Bahkan untuk membeli properti sewaan yang moderat, Anda memerlukan puluhan ribu dolar untuk uang muka, mungkin lebih, dan Anda akan menghadapi komisi broker dan daftar cucian untuk biaya penutupan. Lalu ada kebutuhan berkelanjutan untuk menyewa kontraktor, membayar pajak properti dan asuransi, mungkin melakukan pembayaran hipotek, dan sebagainya. Semua itu membutuhkan banyak uang, meski pendapatan akan mengalir masuk saat penyewa membayar sewa.

Dengan REIT dan bahkan dana real estat, kebutuhan uang tunai jauh berbeda. Taruhan dalam investasi ini biasanya berharga beberapa ribu dolar, mungkin kurang, dan tidak ada persyaratan untuk mempertaruhkan uang tambahan. Faktanya, Anda sering dapat membeli saham di REIT atau dana real estat melalui rencana pensiun 401 (k) tempat kerja, dengan sedikit peningkatan yang mungkin menampilkan dana yang sesuai dengan perusahaan.

Tidak ada hipotek juga, yang berarti tidak ada proses aplikasi, tidak ada pembayaran bulanan dan tidak berdampak pada catatan kredit Anda. Sebaliknya, faktor-faktor tersebut akan berlaku pada properti sewaan yang dibeli dengan pinjaman.

Potensi apresiasi dan likuiditas

Nilai real estat secara historis telah meningkat dari waktu ke waktu, antara lain untuk rumah individu, gedung apartemen, kawasan industri, gedung perkantoran, gudang dan rumah sakit. Namun, seperti yang dicatat Pagan, pengembalian dapat sangat bervariasi menurut jenis properti dan lokasi geografis, bahkan menurut lingkungan atau jalan.

Harga REIT mencerminkan nilai properti yang dimiliki. Tetapi karena REIT adalah sekuritas yang diperdagangkan di pasar saham, nilainya juga dipengaruhi oleh apa yang bersedia dibayar oleh investor. Anda dapat membeli atau menjual saham REIT hampir kapan saja, menyediakan likuiditas yang jauh lebih besar dibandingkan dengan proses transaksi sewa-properti yang seringkali memakan waktu lama.

Sekarang bisa menjadi saat yang tepat untuk membeli REIT dan dana real estat, dengan harga untuk banyak jenis properti telah turun tajam tahun lalu di bawah tekanan kenaikan suku bunga. Ketika suku bunga semakin stabil atau mulai turun, “itu seharusnya bermanfaat bagi REIT,” kata Pagan.

Hubungi penulis di [email dilindungi].

Artikel ini awalnya muncul di Arizona Republic: Real estat: Apa yang perlu diketahui tentang berinvestasi di properti sewaan, REIT