Penjualan apartemen Manhattan terjun di Q4, broker takut pasar beku

Penjualan apartemen Manhattan turun 29% pada kuartal keempat, memicu kekhawatiran pasar yang membeku di mana pembeli dan penjual tetap berada di sela-sela karena kekhawatiran ekonomi dan suku bunga.

Ada 2,546 penjualan pada kuartal tersebut, turun dari 3,560 tahun lalu, menurut laporan dari Douglas Elliman dan Miller Samuel. Penurunan tersebut merupakan yang terbesar sejak kuartal ketiga tahun 2020, selama masa pandemi.

Harga juga turun untuk pertama kalinya sejak awal 2020, dengan harga rata-rata turun 5.5%.

Penurunan penjualan dan harga menandai akhir kebangkitan real estate Manhattan yang menderu-deru setelah hari-hari terburuk pandemi dan menimbulkan kekhawatiran berlanjutnya pelemahan di tahun baru. Naiknya suku bunga, ekonomi yang lebih lemah, dan pasar saham yang jatuh, yang berdampak besar pada real estat Manhattan, semuanya kemungkinan akan membebani pasar tahun ini.

Analis mengatakan kekhawatiran besar mereka adalah kebuntuan yang berkepanjangan antara pembeli dan penjual – dengan penjual yang tidak mau mendaftar di tengah penurunan harga dan pembeli menghentikan pencarian mereka sampai harga turun lebih jauh.

“Saya bisa melihat pasar bergerak sideways, dengan beberapa penurunan moderat di beberapa sektor,” kata Jonathan Miller, CEO Miller Samuel, firma penilai dan riset pasar. “Dan itu bisa semakin melemah jika ada latar belakang resesi dan kehilangan pekerjaan.”

Meskipun harga dan penjualan turun, persediaan tetap ketat karena penjual menunda daftar. Ada 6,523 apartemen di pasar pada akhir kuartal keempat, menurut laporan tersebut, naik hanya 5% dari tahun lalu tetapi masih jauh di bawah rata-rata historis sekitar 8,000. Tanpa peningkatan persediaan yang besar, analis mengatakan harga tidak mungkin jatuh cukup untuk menarik kembali banyak pembeli yang menunggu diskon. Diskon rata-rata dari harga jual awal ke harga penjualan adalah 6.5%, naik dari 4.1% pada kuartal ketiga, menurut Serhant.

Naiknya suku bunga juga telah memindahkan lebih banyak pembeli Manhattan ke semua transaksi tunai, yang menyumbang 55% dari seluruh penjualan pada kuartal keempat, rekor tertinggi, menurut Miller.

Seperti kebanyakan pemulihan, segmen kelas atas dan mewah tetap menjadi yang terkuat. Harga jual rata-rata untuk apartemen mewah — didefinisikan sebagai 10% teratas pasar — ​​meningkat 4% pada kuartal keempat, dibandingkan dengan penurunan di pasar Manhattan yang lebih luas. Harga rata-rata untuk apartemen mewah naik 21% dibandingkan tahun 2019, naik dua kali lipat karena pasar yang lebih luas.

Saluran kesepakatan yang sedang dikerjakan atau yang baru ditandatangani menunjukkan kuartal pertama yang lambat. Hanya ada 2,312 kontrak yang ditandatangani pada kuartal keempat, turun 43% dibandingkan tahun lalu, menurut Corcoran. Kuartal itu adalah yang terburuk untuk kontrak baru yang ditandatangani dalam dekade terakhir, menurut laporan dari Serhant.

“Kontrak yang ditandatangani adalah indikator permintaan yang lebih tepat waktu dan terdaftar sebagai salah satu penyelesaian paling lambat dari tahun mana pun sejak 2008,” menurut Corcoran.

Pialang, bagaimanapun, mengatakan mereka tetap optimis dan banyak yang memprediksi kejutan kenaikan pada tahun 2023, karena harga stabil dan pembeli menemukan peluang di pasar yang lebih lemah. John Gomes, salah satu pendiri tim Eklund Gomes di Douglas Elliman, mengatakan bahwa Desember "bersemangat" dengan hiruk-pikuk kesepakatan akhir tahun.

“Itu benar-benar membuat kami lengah,” katanya. “Hal-hal benar-benar berbalik pada bulan Desember.”

Gomes mengatakan seorang pembeli membayar $20 juta untuk townhouse di Greenwich Village yang bahkan tidak ada di pasaran. Dia mengatakan seorang investor real estat membuat penawaran untuk empat apartemen terpisah dalam pengembangan baru "yang sepertinya akan diterima hari ini."

Ian Slater dari Kompas mengatakan ada "pemisahan" besar di pasar pada bulan Agustus dan September, dengan kesenjangan yang lebar antara pembeli dan penjual dan pasar mulai melemah. "Sekarang saya melihat pembeli menerima suku bunga sebagai normal baru dan merasa lebih nyaman membeli - atau setidaknya harga tidak turun."

Gomes mengatakan salah satu alasan lonjakan aktivitas pada bulan Desember adalah pembeli asing, yang mulai kembali ke kota pada bulan Desember. Dengan dolar sedikit melemah dan pembatasan perjalanan dicabut di seluruh dunia, para pialang mengatakan pembeli dari Timur Tengah dan China kembali pada bulan Desember.

Pialang mengatakan pembeli juga menggunakan uang tunai untuk menghindari suku bunga yang lebih tinggi dan mengambil keuntungan dari harga yang lebih rendah. Dan pengembang dengan gedung apartemen baru di pasaran menurunkan harga untuk membongkar apartemen yang tidak terjual.

"Pengembang bersikap realistis, mereka membuat konsesi pada harga dan biaya penutupan," katanya. “Saya merasa optimis tentang tahun yang akan datang.”

Koreksi: Ada 2,312 kontrak apartemen Manhattan yang ditandatangani pada kuartal keempat, menurut Corcoran. Versi sebelumnya dari cerita ini salah menyebutkan sumber dari angka tersebut.