Temui Startup Penyewaan Apartemen Korea Mengganggu Pasar Perumahan yang Panas

Sebagai anggota pendiri WeWork Labs, cabang ventura raksasa ruang kantor bersama, Matthew Shampine membantu mengubah dunia real estat komersial. Sekarang dia mengambil alih pasar real estat perumahan Korea Selatan yang berat, satu per satu sewa.

LTinggal di apartemen yang sempit dan tidak terjangkau tetap menjadi kenyataan yang tidak menarik bagi banyak orang dewasa. Ketika Matthew Shampine, salah satu pendiri Korea-Amerika dan CEO startup penyewaan apartemen Dongnae, pindah ke Seoul bersama istri dan putrinya yang baru lahir, dia melihat peluang untuk membentuk kembali kenyataan itu di Korea Selatan.

“Saya benar-benar ingin melakukan sesuatu yang berdampak paling besar pada banyak orang,” kata Shampine, 39, dalam sebuah wawancara video. “Anda dapat bertanya kepada siapa pun di sini, tetapi orang Korea memiliki ketertarikan yang kuat terhadap real estat perumahan … kami dapat mengubah seluruh pengalaman, sepenuhnya, dan memenuhi kebutuhan mereka.”

Lahir di Korea Selatan, Shampine diadopsi di Amerika Serikat, dan dibesarkan di New Jersey. Pada tahun 2007, ia kembali ke Korea untuk menghadiri konferensi adopsi Korea-Amerika dan berhubungan kembali dengan keluarga kandungnya. Di sana, dia membuat misi untuk kembali demi kebaikan—dan berbuat baik untuk negara.

Shampine bergabung dengan WeWork pada tahun 2011 dan mendirikan WeWork Labs, inkubator startup perusahaan berbagi kantor. Pada tahun 2018, ia menjadi manajer umum WeWork Korea, di mana ia bertemu dengan salah satu pendiri Dongnae, Insong Kim, yang menjabat sebagai chief strategy officer perusahaan.

Bersama-sama, pasangan ini meluncurkan Dongnae yang berbasis di Seoul pada tahun 2020, dengan tujuan untuk membuat pindah ke apartemen lebih terjangkau dan mudah diakses. Produk utamanya, Dongnae FLEX, menawarkan properti sewa jangka pendek berperabotan lengkap dengan setoran rendah, menarik bagi lulusan baru atau pelancong yang tidak mampu membayar setoran selangit—sewa sebanyak 350 bulan, kata startup—yang biasanya diperlukan apartemen Korea.

“Cara produk kami muncul adalah kami benar-benar memungkinkan orang untuk tinggal di apartemen yang mereka inginkan,” kata Shampine. “Kami membuka semua opsi baru ini karena Anda tidak dibatasi oleh jumlah uang yang Anda sisihkan untuk deposit.”

Sejauh ini, Dongnae telah membuka pintunya untuk baik lokal maupun internasional investor. Putaran pendanaan seri A senilai $21 juta pada bulan Maret termasuk NFX, yang telah mendukung suka Lyft dan Doordash, dan MetaProp yang berfokus pada proptech, pendukung Airbnb, bersama dengan dana investasi tertua di Korea, Daol Investment dan Hana Financial. Modal baru membawa total pendanaan startup menjadi sekitar $34 juta, mengikuti putaran benih $4.1 juta pada Desember 2020 dan putaran pra-benih $700,000 tahun sebelumnya. Dongnae menolak untuk mengungkapkan penilaiannya saat ini.

"Real estat perumahan adalah kelas aset terbesar di Korea," kata Kyung Kuk-hyun, direktur pelaksana di Daol Investment, dalam sebuah pernyataan tentang pendanaan terbaru Dongnae. “Pertumbuhan luar biasa Dongnae yang dipasangkan dengan kemitraan keuangan mereka yang kuat dengan lembaga keuangan terkemuka membuat investasi ini menarik.”

Lebih dari 80% kekayaan rumah tangga Korea ada di real estat, dibandingkan dengan sekitar 35% di Amerika Serikat, tetapi kepemilikan rumah terbukti semakin sulit. Harga rata-rata apartemen di Seoul, ibu kota negara dan kota terpadat, naik dua kali lipat antara 2017 dan 2021 menjadi lebih dari $1 juta. Perumahan menjadi inti dari debat presiden terbaru Korea, dengan Presiden baru terpilih Yoon Suk-yeol berjanji untuk mendinginkan pasar dan membangun 2.5 juta rumah baru secara nasional selama lima tahun masa jabatannya.

Menyewa tidak selalu merupakan alternatif yang lebih mudah. Pasar perumahan sewa Korea sebagian besar bergantung pada jeonse, sistem pembayaran unik yang mengharuskan penyewa untuk memberikan setoran di muka yang besar. Dikenal sebagai "uang kunci", lump sum ini mencapai 80% dari harga jual unit—harga jeonse rata-rata untuk apartemen di Seoul adalah sekitar $516,000 pada bulan Agustus, sementara distrik tertentu dapat mencapai hingga $572,400, menurut angka dari KB Kookmin Bank.

Praktek luas mengambil pinjaman untuk membuka "uang kunci" menambah memperdalam krisis utang rumah tangga Korea, yang mencapai 104% dari PDB Korea pada bulan Juni. Di antara lima pemberi pinjaman teratas negara itu, utang jeonse mencapai 106.4 miliar dolar pada Juni lalu, naik dari 37.8 miliar dolar pada bulan itu di 2017. Lebih dari setengah pinjaman yang beredar berasal dari orang dewasa berusia 20-an dan 30-an, yang berutang $63 miliar.

Semakin banyak orang Korea yang keluar dari sistem sewa dengan setoran tinggi. Dari total 258,313 transaksi sewa apartemen dan rumah pada bulan April, 50.4% di antaranya adalah untuk sewa bulanan, bukan jeonse, menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Korea—bulan pertama sejak 2011 jeonse tidak memimpin transaksi.

Shampine menghubungkan perpindahan dari jeonse dengan kebutuhan yang berkembang dari para profesional muda, yang memikirkan kembali cita-cita tradisional tentang pernikahan, membesarkan anak, dan kepemilikan rumah. Selain sensasi "membebaskan" hidup tanpa utang, penyewaan properti jangka pendek memberikan orang dewasa ini kesempatan untuk menjelajahi pengaturan hidup yang lebih mandiri dan fleksibel, sambil memprioritaskan karier atau persahabatan mereka - distrik sekolah apartemen kurang penting daripada kedekatannya dengan bekerja atau lokasi di "lingkungan yang sejuk," katanya.

“Untuk orang-orang berusia akhir 20-an dan awal 30-an, gagasan untuk mandiri dari orang tua Anda berbeda dengan mandiri dalam hal tidak memiliki teman sekamar,” kata Shampine. “Anda berdua bisa bekerja sama dan benar-benar memiliki apartemen yang luar biasa. Di masa lalu, di sini, di Korea, pilihan Anda adalah tinggal di ruang bersama yang sangat kecil, atau officetel (bangunan dengan kantor dan unit hunian) tanpa fasilitas sama sekali.”

Dongnae dimulai sebagai platform daftar bagi penyewa potensial untuk memesan kunjungan dengan agen properti, tetapi keberhasilannya terbatas. Shampine mengatakan timnya tidak meramalkan "dinamika budaya" yang membatasi permintaan untuk produk mereka. “Kami menyadari di sini di Korea, sangat mudah untuk pergi ke kompleks apartemen mana pun di sekitar kota, atau memiliki semacam koneksi ke broker, untuk sekadar meminta tur kapan pun Anda mau,” katanya. “Jadi konsep melalui aplikasi dan memesan [tur] untuk akhir pekan mendatang, sepertinya tidak terlalu menarik.”

Kurangnya keberhasilan awal mendorong refleksi "baik dan sehat," meskipun menyakitkan, pada model bisnis, kata Shampine. Percakapan dengan pelanggan, pialang, dan anggota tim di lapangan menginformasikan tujuan Dongnae untuk “menjadi pemasok, alih-alih berburu pasokan.” Pada Juli tahun lalu, Dongnae beralih dari daftar apartemen ke apartemen berlayanan. Pada penutupan pendanaan terakhirnya, startup tersebut mengatakan bahwa propertinya mencakup 60 kompleks apartemen—sekarang, mereka menjangkau 80, di 12 distrik di Seoul.

Ke depan, Dongnae berencana untuk memperluas layanan rumah yang ditawarkan kepada penduduk, memanfaatkan pasar yang berkembang pesat di Korea untuk furnitur dan barang gaya hidup. Startup lain yang mengembangkan solusi untuk ruang hidup telah menemukan kesuksesan yang cukup besar. Pada bulan Mei, platform desain interior oRumah mengumpulkan $ 182 juta untuk menjadi unicorn Korea terbaru, dengan penilaian sekitar $ 1.6 miliar.

Shampine berharap untuk mengantarkan perubahan budaya yang lebih luas. “Ketika saya secara pribadi merenungkan bagaimana WeWork mengubah real estat komersial di sini, dari menyewakan ruang dan bekerja bersama menjadi lingkungan nyata di dalam kantor, saya sangat berharap kami dapat melakukan hal serupa dari perspektif perumahan,” kata Shampine. “Membuatnya menjadi pengalaman yang lebih baik … untuk broker, untuk tuan tanah, dan terutama untuk penyewa.”