Mega-mansions mengalami pemotongan harga besar-besaran di lelang real estat

Ketika rumah-rumah besar yang dijual dengan harga tinggi merana di pasar — ​​luas, mencolok, dan tidak dapat menarik pembeli — beberapa pemilik beralih ke opsi bermata dua: lelang real estat.

Blok lelang dapat memindahkan properti piala dengan label harga yang layak untuk mimisan dengan cepat, setelah bertahun-tahun tidak digunakan. Tapi itu datang dengan kenyataan pahit.

Lelang dapat bertindak sebagai guillotine real-estate metaforis, memotong harga yang diminta menjadi dua atau lebih buruk, menurut tinjauan CNBC tentang penjualan baru-baru ini.

Tiga rumah dengan harga tertinggi yang pernah dijual di lelang masing-masing dijual dalam 14 bulan terakhir. Dan sementara setiap transaksi membawa tawaran akhir yang menakjubkan, ketiga rumah besar itu melihat harga permintaan asli mereka dipangkas rata-rata 70% — meninggalkan gabungan $600 juta di atas meja.

Ini adalah nasib malang yang dapat mengganggu dokter kulit yang beralih menjadi pengembang dan tanggal rumahnya yang akan datang dengan juru lelang.

Dr Alex Khadavi, seorang dokter kulit selebriti di Los Angeles, berharap untuk penjualan cepat dan hari gaji besar ketika dia akhirnya selesai sebuah rumah besar seluas 21,000 kaki persegi yang membutuhkan waktu tujuh tahun dan puluhan juta dolar untuk dikembangkan.

Tapi sedikit lebih dari setahun sejak dia mendaftarkannya untuk dijual — dengan label harga yang menampilkan serangkaian angka 7 yang beruntung di $87,777,777 — impian dokter untuk menguangkannya dihancurkan oleh segunung hutang, tagihan kontraktor yang belum dibayar, proses pengadilan kebangkrutan dan masalah. dengan hukum. 

Sekarang dia kehabisan keberuntungan, uang, dan waktu. 

Khadavi, yang mengajukan perlindungan kebangkrutan Bab 11 sekitar dua minggu setelah menjual rumah itu, tidak kehilangan selera humornya.

"Rumah itu terjepit di antara miliarder, dan saya orang termiskin di blok itu," katanya kepada CNBC sambil tertawa.

Khadavi mengakui bahwa dia terlibat dalam pengembangan kediaman mewah yang mencakup tujuh kamar tidur, 11 kamar mandi, dan fitur-fitur luar biasa seperti lift industri berbungkus kaca, galeri mobil raksasa, stan DJ siluman yang muncul dari marmer. lantai didukung oleh hidrolika bawah tanah, dan sistem audio-visual berteknologi tinggi untuk memproyeksikan koleksi NFT di dalam dan di luar rumah.

“Ini menjadi semacam gairah dan obsesi, dan itu menghabiskan lebih banyak uang daripada yang saya kira,” kata Khadavi.

Catatan publik menunjukkan Khadavi membayar $16 juta pada tahun 2013 untuk tanah di 777 Sarbonne Road, termasuk rumah yang sudah ada yang kemudian dihancurkannya. Kemudian datang serangkaian kesepakatan pembiayaan tujuh digit, termasuk pinjaman yang cukup besar pada tahun 2020 sebesar $27 juta. 

Sembilan tahun itu juga membawa badai masalah keuangan di sekitar properti termasuk pemberitahuan default, hak gadai pemerintah, ancaman penjualan wali amanat yang menjulang, dan dua hak gadai mekanik yang diajukan oleh kontraktor yang mengklaim bahwa mereka tidak pernah dibayar untuk layanan mereka.

Di atas semua itu, tahun lalu Khadavi ditangkap setelah dia diduga tertangkap kamera pengintai di lobi gedung apartemennya menggunakan hinaan homofobia dan mengancam akan membunuh tetangganya yang merupakan pasangan gay yang sudah menikah. Khadavi mengaku tidak bersalah dan mengatakan kepada CNBC bahwa dia tidak berkomentar tentang kasus yang tertunda.

Terlepas dari semua masalah hukumnya, Khadavi berhasil menyelesaikan rumah tetapi mengatakan dia tidak pernah membayangkan dia harus menanggung biaya selama lebih dari setahun sambil menunggu pembeli yang tidak akan pernah terwujud. Dengan sedikit pilihan yang tersisa, dia menyerah pada kenyataan bahwa nilai rumahnya akan segera ditentukan di lelang. 

“Saya tidak bisa menanggung biayanya. Saya harus melakukan apa yang harus saya lakukan," katanya.

Berharap untuk dijual cepat, Khadavi bersama dengan agen co-listing rumah, Aaron Kirman dari Compass dan Mauricio Umansky dari The Agency, memutuskan untuk melelang rumah tersebut.

“Dia memiliki garis waktu yang sangat ketat. Dan dia bersedia menyerahkan tingkat kendali … dan membiarkan pasar menentukan harga dalam momen yang sangat ketat dan meningkat,” kata Kirman kepada CNBC.  

Penjualan akan ditangani oleh Concierge Auctions, pelelang rumah mewah terkemuka, dan termasuk setoran cadangan sebesar $50 juta, yang berarti Khadavi tidak akan menerima penawaran di bawah angka tersebut. Penawaran akan dimulai pada 27 April, dan lelang akan berlangsung selama lima hari — durasi standar untuk sebagian besar penjualan rumah perusahaan.

"Ini adalah jangka waktu yang sangat singkat, yang bisa menjadi baik atau buruk," kata Kirman, yang baru-baru ini bermitra dengan Lelang Pramutamu di lelang 944 Airole Way, sebuah rumah besar yang terjual dengan rekor $ 141 juta.

Khadavi berharap penjualan besar akan menjadi pertanda baik untuk pelelangannya yang akan datang. Meskipun dia yakin bahwa pemandangan dari 777 Sarbonne saja sudah sesuai dengan harga yang dimintanya $87.78 juta, dia mengakui dia akan senang dengan jutaan dolar yang lebih sedikit.

“Angka ajaib saya adalah $77 juta,” kata Khadavi kepada CNBC. (Nomor favoritnya adalah 7.)

“Saya ingin seperti itu, itu akan luar biasa.”

Laura Brady, pendiri dan CEO Concierge Auctions, mengatakan kepada CNBC bahwa sebagian besar klien perusahaan memilih lelang setelah gagal mencoba menjual sendiri. Tapi rumah yang duduk di pasar untuk waktu yang lama dengan permintaan setinggi langit juga tidak mungkin mendapatkan harga itu di lelang, katanya.

“Mereka yang telah berada di pasar sebelum dilelang, terutama jika mereka telah terdaftar selama satu tahun atau lebih, mengalami kesulitan untuk melampaui harga daftar sebelumnya di lelang, karena mereka telah diekspos pada harga tersebut,” Brady dikatakan.

Jika rumah Khadavi dijual seharga $50 juta atau lebih, mansion modern itu akan menempati posisi di antara rumah-rumah paling mahal yang pernah dijual di lelang.

Berikut adalah hitungan mundur dari empat penjualan termahal yang pernah dicapai di lelang, pemotongan harga besar-besaran yang mereka alami di blok lelang dan melihat lebih dekat beberapa pemain kunci di masing-masing mega-deal.

Rumah seluas 60,000 kaki persegi yang terinspirasi Versaille ini terletak di Hillsboro, Florida, pertama kali dipasarkan pada tahun 2015 dengan label harga yang memecahkan rekor $159 juta. Pada saat itu adalah harga listing tertinggi yang pernah ada untuk Broward Country, berbatasan dengan Palm Beach di utara dan Miami-Dade di selatan. 

Rumah over-the-top, yang disebut Le Palais Royal, ditutupi dengan aksen daun emas 22k di dalam dan luar dan mencakup beberapa air terjun bersama dengan kolam renang berukuran resor 150,000 galon di halaman belakang tepi laut. 

Pemiliknya saat itu adalah Robert Pereira II, seorang eksekutif di Middlesex Corporation, sebuah perusahaan konstruksi berbasis di Massachusetts yang didirikan oleh ayah Pereira. Dari 2015 hingga 2018, rumah itu masuk dan keluar dari pasar dan mengalami perubahan nama dari Le Palais Royal menjadi Playa Vista Isle.

Pada tahun 2018 Concierge Auctions membawa mansion tersebut ke blok lelang. Catatan publik mengungkapkan tawaran tertinggi ditempatkan oleh LLC dengan hubungan yang dilaporkan dengan salah satu pendiri Teavana, Andrew Mack. 

Rumah itu, ditambah sebidang tanah yang belum dikembangkan di sebelahnya, dijual seharga $42.5 juta. Pada saat itu, harga tersebut adalah yang tertinggi yang pernah dicapai di lelang — namun masih kurang $116.5 dari harga permintaan asli Pereira, memperkuat pemotongan harga sekitar 73%.

Villa Firenze di lingkungan Beverly Park Los Angeles dilaporkan membutuhkan waktu tujuh tahun untuk membangun dan mencakup 20 kamar tidur dan 24 kamar mandi, menurut pialang daftar Hilton & Hyland.

Pemiliknya adalah miliarder kelahiran Hungaria Steven Udvar-Hazy yang membuat kekayaannya di industri penyewaan pesawat dan saat ini menjabat sebagai ketua eksekutif Air Lease Corp.

Pada awal 2021, dia sudah mencoba menjual rumah selama bertahun-tahun. 

Rumah besar itu pertama kali memasuki pasar pada tahun 2017 seharga $ 165 juta, menjadikannya salah satu rumah paling mahal untuk dijual di Amerika. Tapi itu duduk di pasar selama empat tahun tanpa peminat, dan tidak terdaftar dan terdaftar kembali beberapa kali sebelum harganya turun sedikit menjadi $ 160 juta pada tahun 2020.

Diskon $ 5 juta tidak meyakinkan pembeli mana pun untuk melompat, dan pada awalnya 2021 kediaman di 67 Beverly Park Court dilelang tanpa cadangan. Concierge Auctions menjalankan lelang itu juga. 

Catatan publik menunjukkan kesepakatan ditutup pada April 2021 untuk $51 juta, termasuk biaya pembeli 12% dan pembagian komisi 1.5% oleh pialang dalam daftar, menurut situs web platform lelang. 

Rumah itu dibeli oleh Roy L. Eddelman Trust. Eddelman adalah pendiri dan mantan ketua Spectrum Labs, yang diakuisisi oleh perusahaan farmasi Repligen seharga $359 juta pada tahun 2017. 

Tawaran pemenang Eddelman untuk Villa Firenze mewakili penurunan $ 114 juta dari harga permintaan asli penjual miliarder - tawaran dengan diskon 69%.

The Hearst Estate di Beverly Hills adalah salah satu rumah paling bertingkat yang baru-baru ini dilelang. 

Properti dengan delapan kamar tidur, 15 kamar mandi ini pernah dimiliki oleh Randolph Hearst dan menjadi semakin terkenal dengan film-film seperti "The Godfather" dan "The Bodyguard" yang menampilkan mansion berwarna salmon yang khas.  

Kembali pada tahun 2016, rumah itu terdaftar seharga $ 195 juta. Selama bertahun-tahun, ia muncul dan keluar dari pasar dan melihat label harganya dipangkas menjadi $ 48 juta.

Pada tahun 2019, LLC yang memiliki rumah tersebut menerima pemberitahuan default atas utang dengan total lebih dari $26 juta. Dan pada tahun 2021 pemilik perkebunan, pemodal dan litigator Leonard Ross, melihat rumahnya menuju ke pelelangan gedung pengadilan.

Empat broker listing dari tiga perusahaan broker mewakili listing, termasuk John Gould dari Rodeo Realty dan Gary Gold dari Hilton & Hyland. Kedua agen tersebut hadir di ruang sidang untuk menyaksikan perang penawaran miliarder yang terjadi.

Menurut Gould, lima miliarder memasuki ruang sidang dan hakim memulai penawaran dengan harga $48 juta.

“Itu mengasyikkan,” katanya. Hakim melihat ke sekeliling ruangan, mengajukan tawaran dengan kelipatan $100,000: “48-satu, 48-dua, 48-tiga… Sekitar $54-55 juta, yang pertama mulai berkata, 'Tidak, terlalu kaya untuk saya.'”

Dengan gedung yang penuh kegembiraan, Hilton & Hyland's Gold mengatakan, mulai terasa seperti label harga yang dulu tidak terjangkau bisa benar-benar terjangkau.

"Anda membuat semua orang ini benar-benar menyiapkan uang mereka untuk melakukan pembelian, duduk di sana bersama orang lain yang ingin melakukan hal yang sama," kata Gold.

“Bedanya dengan jenis penjualan ini tidak ada kontinjensi, palu turun dan Anda membeli rumah itu,” katanya.

Tawaran tertinggi, ditambah biaya lelang 12%, membuat harga jual akhir menjadi $63.1 juta dan memindahkan rumah tersebut ke Berggruen Holdings, kendaraan investasi dari Miliarder Nicolas Berggruen's Charitable Trust. 

Masing-masing agen daftar membagi komisi yang dikurangi untuk kesepakatan itu, yang disetujui oleh hakim.

Pada bulan Oktober 2021 ketika kesepakatan ditutup, Hearst Estate mengungguli Playa Vista Isle dan Villa Firenze untuk menjadi rumah paling mahal yang pernah dijual di lelang, tetapi harganya masih sekitar $131.9 juta lebih rendah dari harga permintaan 2016, 68 % memotong.

Baik Gould maupun Gold tidak terlibat dengan rumah saat pertama kali terdaftar di pasar, namun keduanya mengatakan perbedaan antara harga yang diminta dan harga jual yang sebenarnya, baik di lelang atau dalam penjualan tradisional, sering kali mengatakan lebih banyak tentang harapan penjual yang tidak realistis. daripada tentang kondisi pasar.

"Siapa pun bisa meminta apa pun yang mereka inginkan untuk sebuah properti, sejauh yang saya tahu," kata Gold. “Ketika mereka awalnya meminta $ 195 [juta] … Itu hanya beberapa penjual, Anda tahu, mimpi pipa.” 

Rodeo Realty's Gould mengatakan dia melihat banyak "ego-pricing," di mana pemilik meminta broker untuk membuat daftar rumah dengan label harga raksasa, lebih didasarkan pada kebanggaan pemilik rumah daripada penilaian berbasis pasar.

Pada kenyataannya, katanya, rumah-rumah itu “mungkin tidak bernilai apa pun di dekat itu.” 

Mega-mansion terkenal yang disebut The One terletak tinggi di atas Bel Air dan memiliki luas lebih dari 100,000 kaki persegi dengan 21 kamar tidur, 42 kamar mandi, garasi 30 mobil, kolam renang dalam ruangan 60 kaki, dan klub malam besar.

Raksasa ini awalnya dipublikasikan oleh pengembang Nile Niami dengan label harga $ 500 juta. 

Butuh sepuluh tahun untuk membangun tempat tinggal yang terletak di 944 Airole Way, dan sepanjang jalan pengembang disiksa dengan gunung utang mencapai $ 120 juta, menurut pengajuan pengadilan.

Mega-mansion itu bahkan belum selesai sebelum mendarat dalam proses pengadilan kebangkrutan dan menuju ke blok lelang tanpa sertifikat hunian dan harga permintaan baru sebesar $ 295 juta.

Lelang, juga ditangani oleh Concierge Auctions, tidak membawa cadangan yang akan menopang ambang batas rendah untuk tawaran. Tapi dalam kasus ini, tawaran yang menang akan membutuhkan persetujuan akhir dari hakim pengadilan kebangkrutan, sebuah skenario yang tidak biasa. Hanya 5% dari penjualan Concierge Auction yang melibatkan properti bermasalah, menurut CEO Brady.

The One mega-mansion membawa tawaran tertinggi sebesar $ 126 juta, disampaikan oleh Richard Saghian, CEO pengecer mode cepat Fashion Nova. Saghian membayar premi pembeli standar juru lelang sebesar 12%, atau sekitar $15 juta, sehingga total harga jual menjadi $141 juta — jauh dan paling banyak dibayar untuk rumah keluarga tunggal di lelang.

Beberapa minggu setelah hakim pengadilan kebangkrutan menyetujui penjualan itu, Saghian tampak lebih dari puas dengan kesepakatan itu. 

"Sebagai Angeleno seumur hidup dan kolektor real estate yang rajin, saya menyadari ini sebagai kesempatan langka yang juga memungkinkan saya memiliki properti unik yang ditakdirkan untuk menjadi bagian dari sejarah Los Angeles," kata Saghian kepada CNBC melalui juru bicara.

Dia membayar hanya $1,342 per kaki persegi di lingkungan di mana rumah-rumah kelas atas dapat memerintahkan tiga sampai empat kali lipat dari jumlah itu. Tetapi para ahli mengatakan Saghian kemungkinan akan perlu menghabiskan jutaan lagi untuk benar-benar menyelesaikan rumah dan mendapatkan sertifikat hunian. 

“Kami melakukan segala yang mungkin secara manusiawi untuk mendapatkan angka tertinggi,” kata agen Kompas Kirman, yang menjabat sebagai agen daftar yang disetujui pengadilan, bersama dengan Williams & Williams.

Kirman secara terbuka kecewa dengan hasil lelang. 

Pialang, yang membagi komisi 1% yang disetujui hakim untuk transaksi tersebut, mengatakan kepada CNBC bahwa dia berharap penjualan akan mencapai $ 177 juta, rekor harga yang ditetapkan pada bulan Oktober untuk rumah yang jauh lebih kecil di Malibu.

“Saya ingin memecahkan rekor. Maksud saya, saya ingin mendapatkan, Anda tahu, $200 [juta] atau lebih,” kata Kirman. “Kami kecewa karenanya… tetapi pasar berbicara.”